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정부는 2026년 8월 3일 2026년 세제개편안을 통해 종합부동산세 산출 구조 전반을 개편하는 내용을 발표했다. 이번 개편의 핵심은 보유 중심 과세에서 거주 중심 과세로의 전환이다. 이에 따라 주택분에 대한 종합부동산세는 기본공제, 공정시장가액비율, 세율, 세액공제에 이르기까지 산출구조 전반에 걸쳐 조정이 이루어졌으며, 그중에서도 기본공제와 세액공제는 실제 거주 여부에 따라 금액이 달라진다. 

다만, 이 개편안은 2026년 9월 1일 국무회의 의결을 거쳐 정부안으로 확정되었을 뿐, 아직 정기국회의 심의·의결 절차가 남아 있어 최종 법률 개정 내용과는 달라질 수 있다는 점을 유의해야 한다. 

그렇다면 이번 개편안이 계산구조와 명의별 세부담에 구체적으로 어떤 변화를 가져오는지 살펴보자.


1. 종합부동산세 계산구조(현행)
이번 개편안이 가져온 변화를 이해하기 위해서는 먼저 종합부동산세가 어떤 구조로 산출되는지부터 알아야 한다. 주택분 종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재, 인별로 보유 중인 주택의 공시가격 합계액을 기초로 다음과 같은 순서를 거쳐 산출된다.

① 먼저, 인별 공시가격 합계액에서 기본공제금액을 차감한다. ② 다음으로 그 잔액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산출하고, ③ 과세표준 구간별 세율을 적용해 주택분 종합부동산세액을 계산한다. ④ 이렇게 계산된 주택분 종합부동산세액에서 이중과세 조정을 위하여 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액을 공제한다.
⑤ 1세대 1주택자의 경우 ④의 세액에서 연령별 세액공제(고령자 세액공제)와 보유기간별 세액공제(장기보유 세액공제)를 공제받을 수 있다. 두 공제는 각각 별도로 적용되며 합산 공제율 한도(현행 80%) 내에서 중복 적용이 가능하다. ⑥ 마지막으로, 직전연도 보유세 상당액 대비 세부담 상한을 초과하는 금액이 있으면 납세의무자 구분과 관계없이 이를 차감하여 최종 납부할세액을 확정한다.

위 내용을 산식으로 나타내면 다음과 같다.

(1) 과세표준=(인별 주택분 공시가격 합계액-기본공제금액)×공정시장가액비율(2026년 60%)
(2) 주택분 종합부동산세액=과세표준×세율
(3) 산출세액=주택분 종합부동산세액-공제할 재산세액
(4) 납부할 주택분 종합부동산세액=산출세액-세액공제(1세대 1주택자)-세부담상한 초과액


2. 주택분 종합부동산세 과세대상 조정
개편안은 먼저 주택분 종합부동산세의 과세대상을 다음과 같이 정하고 있다.

①(1세대 1주택자) 인별 주택 공시가격 합계액이 14억 초과 시에만 부과 대상
②(그 외) 인별 주택 공시가격 합계액이 9억원 초과시에만 부과(현행유지)

따라서, 다주택자라 하더라도 주택분 공시가액 합계액이 9억원에 미달하면 거주여부를 불문하고 종합부동산세 납세의무가 없다. 
그러나 다주택자가 보유한 2027년도 주택의 공시가격 합계액이 9억원을 넘어서게 되면 과세대상에 포함되고, 비거주한 경우 기본공제도 9억원이 아닌 4억원만 공제받게 되어 2026년 대비 세부담이 급격히 늘어날 수 있다. 

다주택자 과세대상 판정 기준(9억원)은 그대로여도 그 기준을 넘는 순간 적용되는 기본공제금액은 비거주로 인해 줄어든다. 이처럼 다주택자는 공시가격 상승과 비거주로 인한 기본공제 금액 축소가 겹치는 경계 부근에서 세부담이 크게 오를 수 있다.


3. 납세의무자에 따른 기본공제금액 조정
앞서 살펴본 계산구조 및 과세대상을 기준으로, 이번 개편안에서 기본공제금액이 어떻게 조정되었는지, 그에 따라 계산구조가 구체적으로 어떻게 달라지는지 짚어본다. 
현행 종합부동산세법은 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자에게 종합부동산세 납부의무를 지우고, 종합부동산세 과세표준은 주택 공시가격 합계액에서 기본공제금액(1세대 1주택자는 12억원, 그 외는 9억원)을 차감한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 정하되, 그 금액이 영보다 작으면 영으로 본다고 규정하고 있다. 즉, 기본공제금액을 초과하는 부분이 없으면 사실상 종합부동산세 납세의무 자체가 발생하지 않는 구조이다.

개편안은 이 기본공제금액을 거주 여부에 따라 세분화한다. 1세대 1주택자 중 거주한 경우에 공시가격 합계액이 14억원(시가 20억원)을 넘어야 비로소 과세표준이 발생하고, 비거주한 경우에 종전과 같은 12억원 기준이 유지된다. 반면 다주택자 등 그 외의 자는 현행 9억원 정액공제 대신 4억원에 거주주택 공시가격 비중을 반영한 금액(최대 5억원)을 더하는 방식으로 바뀐다.


예를 들어, 공시가격 10억원 주택 2채 중 1채에 거주하는 2주택자라면 기본공제는 4억원+(5억원×10억÷20억) = 6억5000만원이 된다. 반면 2채 중 어느 곳에도 거주하지 않는다면 거주주택가액 비율이 0이 되어 기본공제는 4억원만을 공제받는다.

결국, 이번 조정은 실거주 여부가 과세표준 발생 여부와 그 크기를 동시에 좌우하는 핵심 변수가 됨을 보여준다.


4. 단독명의 특례 및 부부 공동명의 유불리 판단
부부가 1주택을 공동으로 보유한 경우 종합부동산세 신고시 각자 지분에 따라 부부 공동명의로 신고하거나 종합부동산세법 제10조의2에 따른 공동명의 1주택자 과세 특례를 신청해 단독명의처럼 신고할 수 있다.

① 두 사람이 함께 한 채에 거주하고 있다면 1인당 각각 9억원이 공제되고, 어느 쪽도 거주하지 않는 비거주 부부 공동명의는 1인당 각각 6억원이 공제된다. 다만 거주·비거주 여부와 관계없이 부부 공동명의 신고 방식으로는 연령·거주기간에 따른 세액공제를 적용받지 못한다. 

② 반면, 단독명의 특례를 신청하면 부부 중 지분율이 높은 자를 납세의무자로 지정해 단독명의 1세대 1주택자와 동일하게 14억원(비거주용은 12억)의 기본공제와 연령별·거주기간별 세액공제를 함께 받을 수 있다. 다만 이번 개편으로 보유기간별 세액공제는 거주기간별 세액공제로 전환되고, 세액공제금액에 금액 한도(2028년 600만원)가 새로 생겼다는 점을 유의해야 한다.

세액공제 금액 한도는 2027년 800만원에서 2028년 600만원으로 한 단계 더 낮아지므로, 개편이 완전히 시행되는 2028년 기준(세액공제 금액한도 600만원)으로 부부 50대50 공동소유 1주택자로서, 실거주를 가정하여 계산하면 다음과 같은 전략이 우월하다.

공시가격 14억원 이하 구간은 단독명의 특례를 신청하든 부부 공동명의로 신고하든 어느 쪽도 과세표준이 발생하지 않아 무관하다. 14억원을 넘어서면 14억원 초과~18억원 구간에서는 부부 공동명의 신고가 아직 과세 대상이 아니어서 비과세가 유지되고, 18억원을 넘어선 이후에도 단독명의 특례가 4억원 먼저 과세되기 때문에 약 19억원까지는 부부 공동명의 세액이 더 낮다. 즉, 14억원 초과~19억원 구간에서는 세액공제 수준과 무관하게 부부 공동명의가 항상 유리하다.

한편, 공시가격 19억원 초과~32억원 구간은 세액공제를 얼마나 받는지에 따라 유불리가 달라지며, 대체로 연령·거주기간에 따른 세액공제를 많이 받는 고령·장기거주자일수록 단독명의 특례가 유리해지는 경향을 보인다. 따라서 공시가격만으로 유불리를 단정할 수는 없고, 납세자의 연령과 거주기간을 반영한 세액공제율을 실제로 계산해봐야 한다.

마지막으로 32억원을 넘어서면 다시 부부 공동명의가 유리해진다. 이는 세액공제에 금액 한도(2028년 600만원)가 새로 생겼기 때문이다. 공시가격이 커질수록 세액공제율은 80%로 유지되더라도 공제받는 금액 자체는 한도에 막혀 더는 늘지 않는 반면, 산출세액은 누진세율을 따라 계속 커지므로 32억원 초과 구간에서는 부부 공동명의 신고를 통해 지분별로 과세표준 자체를 낮추는 방법만이 실질적인 절세 효과를 낸다.


5. 종합부동산세 사전 점검
종합부동산세는 다주택자가 되는 순간 보유 실익을 짚어봐야 한다. 

예를 들어, 1주택자가 상속받은 주택은 상속개시일로부터 5년까지는 지분율과 무관하게 종합부동산세 주택 수에서 제외되어 1세대 1주택자 특례를 유지할 수 있다. 하지만 5년이 지나면 ①지분율이 40% 이하이거나 ②지분율 상당 공시가격이 6억원(비수도권 3억원) 이하인 경우에만 제외 혜택이 유지된다. 만약, 이 요건을 충족하지 못하면 5년 경과 시점부터 다주택자로 편입되어 기본공제와 연령·거주기간 세액공제를 모두 상실하고, 세부담이 급격히 늘어날 수 있다. 

종합부동산세는 상속이나 공동명의 등 다양한 변수가 얽히는 세목인 만큼, 개편안 시행을 앞두고 사전에 세무전문가와 상담하여 본인에게 가장 유리한 신고 및 보유 전략을 수립하는 것을 권장한다.