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지분거래시의 매매가액 설정 및 부담부증여 채무가액을 중심으로
부동산 거래 시장에서 배우자 및 직계존비속 간의 ‘저가 양도’와 ‘부담부 증여’는 절세를 위한 주요 수단으로 활용되어 왔다. 
그러나 최근 서울시 주요 구청(서초·동작·강남 등)을 중심으로 취득세 적용 기준이 대폭 강화됨에 따라, 과거의 계산 방식을 고수할 경우 예기치 못한 세금 폭탄을 맞을 위험이 커졌다. 

이에 부동산 지분거래를 하는 경우의 매매가액 설정방식의 변화 및 부담부증여 시 채무승계 부분의 가액에 따른 취득세 산정방식을 중심으로 이하 칼럼을 정리한다.


1. 저가 양도 시 양도가액 산정 방식의 변화 
첫 번째 변화는 저가 양도 시 배우자 및 직계존비속 간 지분 거래 시 ‘저가 양도 인정의 기준이 되는 금액’ 산정방법이다. 
기존에는 취득하는 ‘지분가액’을 기준으로 저가 양도 매매가액의 시가인정액 인정 여부를 판단하였으나, 올해부터는 ‘부동산 전체가액’을 기준으로 엄격하게 적용한다. 

과거 : ‘취득지분’ 기준으로 저가양도 기준가액 판단  
현재 : ‘전체가액’ 기준으로 저가양도 기준가액 판단 

(예시) 
과거 방식(취득지분 기준)
아파트 전체의 시세 20억원 중 50% 지분(10억)을 거래할 때, 해당 지분가액의 3억원 또는 30%를 차감한 약 7억원을 거래가로 설정해도 유상 취득세율 적용이 가능했다. 
(=20억원 × 50% - min(20억 × 50% 지분의 30%, 3억원)  

현행 방식(전체가액 기준)
아파트 전체의 시세 20억원 중 3억원 또는 30%을 먼저 차감한 17억원을 기준가액으로 잡고, 여기에 지분율 50%를 곱한 8.5억원 이상으로 거래해야만 유상 취득세율을 적용받을 수 있다.
(= (20억원 – min(20억 × 100% 지분의 30%, 3억원) )  × 50%

결론

과거 방식(7억원)으로 거래할 경우, 해당 거래 전체를 ‘무상 취득’으로 간주하여 취득세율이 적용 될 수 있다.
증여자가 1세대 1주택자라면 세율 차이가 크지 않을 수 있으나, 다주택자로서 조정대상 지역내 시가표준액 3억원 이상의 주택을 거래하는 경우라면 중과 취득세율을 적용하게 되어 예상치 못한 세금이 발생할 수 있다. 

(참고) 증여자의 주택수에 따른 무상취득세율 차이

하지만 여전히 국세에서는 과거 방식에 따라 저가양수도 방식을 판단한다. 
국세(양도소득세) 기준과 지방세(취득세) 기준의 차이로 인해 혼선이 발생할 수 있어, 과거 방식으로 진행하는 경우와 현행 방식으로 진행하는 경우의 “매수인의 필요매매대금과 취득세”를 비교 검토하여, 의사결정할 수 있도록 검토가 필요하다. 


2. 부담부 증여, ‘채무 승계’ 유상 인정 기준의 문턱 상승
부담부 증여 시 채무 인수분을 유상 거래로 보아 유상취득세율을 적용하던 방식에도 제동이 걸렸다. 
현재 서울시 주요 구청(서초·동작·강남 등)등에서 시행 중인 기준에 따르면, 채무액이 시가 대비 일정 범위를 벗어나면 소득 증빙 여부와 상관없이 전체를 무상 취득으로 간주한다.

유상 세율 인정 조건 
1. 채무 금액이 부동산 시가인정액의 30% 이내인 경우
2. (또는) 채무 금액이 시가인정액과의 차액이 3억원 이하인 경우

(예시) 
과거 방식
시가 10억원 부동산의 채무가 4억이라면, 채무승계액 4억원에 대해서는 유상 취득세율을 적용하고, 차액인 6억원에 대해서는 무상 취득세율을 적용했다. 

현행 방식
시가 10억 부동산의 채무가 4억이라면, 채무 금액(40%)이 부동산 시가인정액의 30%를 초과하고, 채무 금액과 시가인정액과의 차액(6억)이 3억을 초과하므로 전체가 무상 취득세율 대상이 된다. 

결론

뿐만 아니라, 최근 강화된 규정에 의해 실제 채무인수액만큼의 자금력을 입증해야 유상 인정을 해주는 추세이므로, 실질적인 절세 효과를 기대하기 어려워졌다.


3. 마치며
현재 서울 전역 및 경기도 일부지역이 조정대상지역으로 묶이게 되었고, 2026년 5월 9일을 기준으로 다주택자 중과제도가 부활한다. 

현재 제3자와의 매도 거래시 과거 고점대비 손해를 보며 팔아야 하는 경우들이 많아 다주택자인 부모로부터 무주택자인 자녀에게 저가양도 및 부담부증여의 방식으로 주택 거래가 이뤄지는 상황이다. 

과세 당국은 직계존비속간 저가 양도와 부담부 증여를 통한 부동산 이전거래에 대해 과세기준을 강화하였고, 조정대상지역내 대부분의 주택들의 시가표준액이 3억원을 초과하는 상황이므로 무상취득세율이 적용되는 경우, 고율의 취득세율이 적용될 가능성이 매우 높다. 

따라서, 단순히 시장 상황만을 고려한 의사결정이 아닌 잠재적인 세무 위험을 인지하고 반영한 종합적인 의사결정이 필요하다. 

특히 취득 시점부터 세금 차이로 인한 문제가 발생할 수 있는 만큼, 사전에 충분한 검토와 전문가 상담을 거치는 것이 바람직하다.