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보유한 부동산을 생전에 가족에게 이전하는 방법으로는 단순증여, 부담부증여, 양도가 있다. 사망 이후의 이전은 상속으로 처리되지만, 생전 이전의 경우 위 세 가지 방식에 따라 과세 체계가 달라진다.

■ 단순증여 - 무상 이전의 기본형
민법 제554조는 증여를 ‘당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 준다는 의사표시를 하고, 상대방이 이를 승낙함으로써 효력이 발생하는 계약’으로 규정한다. 거주자가 비거주자에게 국외에 있는 재산을 증여하는 경우 증여자에게 증여세 납세의무를 부과하는 규정(국제조세조정에 관한 법률 제35조 제2항)을 제외하면, 일반적으로 단순증여에서는 증여자에게는 세금이 없고, 수증자가 증여세와 취득세를 부담한다. 따라서 증여하기 전에 수증자의 납세재원을 고려해야 한다. 증여자가 수증자의 세금을 대신 납부하면 그 금액에 대해 추가로 증여세가 과세되므로, 세금 납부계획을 세운 뒤 증여를 실행하는 것이 바람직하다.

또한, 소득세법 제97조의2에 따라 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 재산을 수증자가 10년 이내에 양도할 경우 취득가액의 이월과세 규정이 적용되어, 증여자의 취득가액과 취득시기를 기준으로 양도소득세가 계산된다. 

이 경우 양도소득세 부담이 커질 수 있으므로 증여받은 후 10년 이내의 양도는 신중히 검토해야 한다. 다만, 이월과세 적용 시 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 양도에 해당하는 경우 및 이월과세를 적용했을 때보다 이를 적용하지 않았을 때의 세액이 더 많은 경우에는 취득가액 이월과세 규정이 적용되지 않는다.


■ 부담부증여 - 채무 승계를 통한 절세형 증여
민법 제561조의 부담부증여는 수증자가 일정한 의무를 부담하는 것을 조건으로 하는 증여이며, 해당 증여재산에 담보된 증여일 현재의 채무를 수증자가 승계받는 것이다. 

채무승계액은 유상으로 간주되어 증여재산가액에서 공제되고, 그 부분은 증여자가 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세된다. 즉, 증여세는 감소하지만 양도소득세가 일부 발생한다. 양도소득세 계산 시 양도가액은 채무금액이며, 전체 자산가액 대비 채무 비율만큼만 과세된다.

국세 측면에서 보면, 증여세는 누진세율(10~50%) 구조이므로 채무 차감액 × 한계세율만큼 증여세가 줄어든다. 반면 양도소득세는 장기보유특별공제나 1세대 1주택 비과세 등으로 절감될 여지가 있어, 전체적으로 절세 효과가 크다. 또한 양도소득세의 납세의무자는 증여자이므로, 수증자의 납세 부담이 상대적으로 완화된다. 

지방세의 취득세 관점에서 보면, 무주택자인 수증자에게는 무상취득세율이 유상취득세율보다 높다. 따라서 유상 부분(채무)이 커질수록 총 취득세 부담은 감소한다. 

예를 들어, 증여자가 1세대 2주택 이상을 보유하고 있고, 증여 물건이 조정대상지역 내 주택이라면 수증자의 무상취득세율은 12.4%(전용면적 85㎡ 초과 시 13.4%)에 달한다. 이 경우 부담부증여를 활용해 일부를 유상으로 처리하면, 채무 부분에는 1.1~3.5%의 유상취득세율이 적용되어 취득세를 상당히 절감할 수 있다.

다만 과세관청은 부담부증여 후 실제 채무 상환 여부를 사후관리하며, 만약 증여자가 상환한 것이 확인되면 상환 시점에 증여로 보아 증여세를 부과한다. 또한 미성년자나 소득이 부족한 자녀에게는 상환능력 부족으로 인해 부담부증여 인정이 어려울 수 있다. 


■ 양도 - 대가를 주고받는 완전한 유상거래
양도는 무상이 아닌 완전한 유상 이전이다. 상속세 및 증여세법 제35조 및 동법 시행령 제26조는 시가의 30% 또는 3억원 중 적은 금액까지 대가를 낮출 수 있도록 규정하고 있다. 예컨대 시가가 10억원 이상이면 3억원, 10억원 미만이면 시가의 30% 범위 내에서 저가양도가 가능하다. 이 차액만큼은 증여세가 부과되지 않아, 간접적인 증여효과를 거둘 수 있다.

다만, 상속세 및 증여세법 제44조에서는 배우자나 직계존비속 간 양도의 경우 대가 지급 사실이 명백하지 않으면 이를 증여로 추정하기 때문에 특수관계인 간 유상거래에서는 자금조달계획서 제출 및 대가 지급의 명확한 증빙이 필수적이다. 

저가양도의 경우 양수인은 양수대금을 실제로 지급하고 유상취득세(주택의 경우 1주택자가 비조정대상지역 주택을 취득하는 경우 및 무주택자는 1.1~3.5%, 1주택자가 조정대상지역 주택을 취득하는 경우 및 다주택자는 8.4%~13.4%의 중과세율 적용, 주택 외 토지·상가의 경우 4.6%)를 납부해야 하며, 양도인에게는 양도소득세가 과세된다. 

또한 소득세법 제101조의 부당행위계산 부인 규정 및 동법 시행령 제167조 제3항에 따라, 특수관계인간 거래에서 시가와 대가의 차액이 3억원 또는 시가의 5% 이상일 경우 세법상 양도가액은 실제 거래가액이 아닌 시가로 보정된다. 

이에 따라 시가 대비 5%를 초과한 낮은 가격으로 양도해 양도소득세를 줄이는 것은 사실상 불가능하다. 아울러 저가로 양수한 자산을 양수인이 추후 양도할 때의 취득가액은 시가가 아닌 실제 거래가액으로 계산되므로, 향후 매각 시 양도차익이 커져 양도소득세 부담이 증가할 수 있다는 점도 유의해야 한다.

저가양도의 장점은 양도인의 사망 시 양도한 자산이 상속세 과세가액에 사전증여재산으로 합산되지 않는다는 점이다. 상속개시일 전 10년 이내에 상속인이 증여받은 재산은 합산 대상이지만, 상속세 및 증여세법 제35조에 해당하지 아니한 저가양도는 증여가 아니므로, 이전한 자산가액 자체가 상속재산에 포함되지 않는다. 

다만, 양도대금은 피상속인의 금융재산으로 남게 되지만, 생활비 등으로 소진이 가능하여 상속재산가액을 감소시킬 수 있고, 상속세 신고 시 최대 2억원의 금융재산상속공제도 적용받을 수 있다.


■ 공통점 - ‘시가 평가’가 핵심
증여와 양도 모두 시가 평가가 과세의 기준이 된다. 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 제1항에 따르면 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등을 포함한다. 실무상 감정평가를 통해 시가를 확정한 뒤 이전 절차를 진행한다. 

증여 시 가격산정 기준일과 평가서 작성일이 모두 증여일 전 6개월, 후 3개월 이내여야 하며, 양도 시 부당행위 판단 기준일은 매매계약일 전후 3개월이며(양도소득세 집행기준 101-167-2), 시가를 판단하는 기준일은 대금청산일 전후 3개월이다(소득세법 시행령 제167조 제5항). 


■ 새로운 변수 - 토지거래허가구역 지정
국토교통부가 지난 10월 15일 발표한 「주택시장 안정화 대책」에 따라, 10월 20일부터 서울 전역 및 경기 12개 지역에 대한 토지거래허가구역 지정 효력이 발생했다. 

해당 지역의 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택을 부담부증여 또는 양도하려면 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가가 필수이며, 수증자나 양수인은 취득 후 2년 이상 실거주 요건을 충족해야 한다. 

즉, 기존 임차인이 퇴거한 후, 수증자나 양수인이 입주해야 부담부증여나 양도가 가능하므로, 임차보증금을 승계한 거래는 어렵고, 근저당권을 승계할 수는 있다.


■ 2026년 지방세법 개정 국회상정안 - 가족 간 현저한 저가 양도 시 무상취득세 부과 가능성
현재 정부안으로 국회에 이송된 지방세법 개정안(지방세법 제7조 제11항 및 동법 제10조의3 제2항)에 따르면, 2026년 이후 가족 간 부동산 거래 중 현저히 낮은 대가를 지급한 거래(시가와 대가의 차액이 기준금액 이상인 거래)에 대해서는 유상취득세가 아닌 무상취득세를 부과하기 위한 입법안이 상정되어 있다. 

이에 따라 향후 가족 간 저가 양수도를 계획하는 납세자는 예상보다 높은 취득세 부담이 발생할 수 있으므로, 개정안의 확정 여부를 확인하고 전문가와 상담하여 적정한 거래가액을 산정하는 것이 바람직하다.