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1. 도심공공주택복합사업이란?
도심공공주택복합사업이란 2021년 2월 4일 국토교통부가 발표한 「공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」에 따른 공공주도 주택공급사업으로, 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 민간 개발이 어려워 저이용·노후화된 지역을 대상으로 하는 새로운 개발 모델이다. 

이 사업의 특징은 지자체의 통합 심의를 거쳐 신속한 인허가를 통해 착공에 이르는 공공 주도 패스트트랙 방식으로 진행된다는 것으로, 기존 관리처분방식의 민간 재개발·재건축 방식보다 주택을 신속하게 공급할 수 있다. 주요 사업 추진절차는 다음과 같다.




2. 기존 재개발·재건축 정비사업과의 세법상 차이점
기존 재개발·재건축 정비사업은 「도시정비법」에 따른 관리처분방식으로, 사업시행자(조합 등)에게 토지등을 이전하는 것은 환지처분에 해당하여 기존 토지등의 소유권이 사업시행자에게 이전되더라도 양도소득세가 부과되지 않는다. 
이후 사업이 완료된 부동산을 양도하게 되면, 기존 토지등의 양도차익을 포함해 양도소득세가 과세되므로 과세이연 효과가 있다.

그러나 도심공공주택복합사업은 수용방식을 통해 이루어지므로, 사업시행자에게 기존 토지등을 이전하는 것은 원칙적으로 양도에 해당하여 이전 시점에 기존 토지등의 양도차익에 대한 양도소득세가 발생한다. 

그러나 법령 개정을 통해 「공공주택 특별법」에 따라 현물보상으로 공급하는 건축물 또는 토지는 「도시개발법」에 따라 행하여진 환지로 보고 있으므로, 관리처분방식사업과 유사하게 기존 토지등을 사업시행자에게 양도 시 과세되지 않는다.




3. 도심공공주택복합사업의 세법상 주요 쟁점사항
도심공공주택복합사업은 기존 관리처분방식 정비사업과는 다른 근거 법령 및 방식으로 진행되는 새로운 공공주도 정비사업모델이다. 근거 법령 개정을 통하여 기존 재개발·재건축 대비 세법상 납세의무에서 불합리함이 발생하지 않도록 조치하고 있지만, 아직 미비한 부분이 있어 추가적인 보완이 필요한 실정이다. 
대표적으로 발생할 수 있는 세법상 쟁점은 다음과 같다.

① 권리변환일 산정기준
「공공주택 특별법」에서는 후보지 선정일 이전에 복합지구 내 토지등을 취득하여 계속 소유하고 있는 토지등소유자가 그가 소유하는 복합지구 내 토지등의 전부를 공공주택사업자에게 양도하는 경우 현물보상을 받을 수 있다고 밝히고 있으나, 현물보상을 받을 수 있는 권리로 변환되는 날이 언제인지에 대한 명문 규정은 「소득세법」상 존재하지 않는다. 

따라서, 현물보상을 받을 수 있는 권리의 취득시기를 ‘현물보상을 약정한 날’로 볼지, ‘소유권이전등기접수일’로 볼지, ‘분양계약을 체결한 날’로 볼지에 대한 법령신설 또는 유권해석이 필요한 실정이다.




② 현물보상을 받을 수 있는 권리의 세법상 지위
「소득세법」상 부동산을 취득할 수 있는 권리는 크게 조합원입주권, 분양권, 그 밖의 부동산을 취득할 수 있는 권리다. 
도심공공주택복합사업에서 기존 토지등을 사업시행자에게 넘기고 취득하는 현물보상 받을 권리는 현재 「소득세법」 상 부동산을 취득할 수 있는 권리 중에서 어디에 해당하는지에 대한 관련 법령 및 해석이 없는 상태다. 
1세대 1주택 비과세, 세율, 장기보유특별공제 등 적용 시 세법상 지위에 따라 큰 차이가 나므로, 유권해석 또는 법령 신설을 통해 보완이 필요하다.

③ 현금보상액 양도시기 및 수정신고 여부
도심공공주택복합사업에서 현물보상을 약정한 날 당시 토지등소유자의 현물선납액이 현물보상으로 공급받는 건축물 또는 토지의 분양가격을 초과할 경우, 토지등소유자는 그 초과분에 대하여 현금으로 보상을 받게 된다. 
이는 관리처분방식 사업에서 권리가액이 분양가액을 초과하였을 때 수령하는 청산금과 유사한데, 현금 보상분에 대한 양도시기가 언제인지에 대한 명문규정이 현행 법령상 존재하지 않으므로 관련된 유권해석이 필요하다.


4. 마치며
도심공공주택복합사업은 2021년 첫 시행발표 이후 2025년 현재 서울, 경기, 지방광역시 등에서 활발히 진행 중이다. 
특히 도봉구 방학역, 쌍문역 동측, 신길2구역, 연신내 정비사업은 현물보상 가격결정 및 보상협의가 진행 중이거나 빠른 시일 내에 진행 예정이다. 

성공적인 사업 추진과 토지등소유자들이 예측하지 못한 불이익을 받지 않기 위해선 신속한 입법적 보완과 유권해석이 필요하다. 

나아가 토지등소유자들은 사업 진행 단계별로 양도소득세, 취득세 등 납세의무가 복잡하게 얽힐 수 있으므로, 반드시 세무 전문가와 충분히 상담하여 의사결정을 내리는 것이 불필요한 세금 리스크를 피하는 현명한 방법이다.