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재개발·재건축 정비사업에서 도시및주거환경정비법(이하“도정법”)에 따른 요건을 충족하고 조합의 정함이 있는 경우, 해당 조합원은 60㎡ 이하의 주택을 추가로 공급받을 수 있는 ‘1+1 입주권’을 신청할 수 있다. 동일한 권리가액으로 큰 평수 한 채를 신청하는 경우에 비하여 1+1를 신청하는 경우 자녀에게 자산을 이전하기에 용이한 측면이 있는데, 특히 조정대상지역의 재개발·재건축 물건이라면 눈여겨볼 만하다.


1+1 ‘입주권’

자녀에게 일부 증여를 위해 1+1을 신청하더라도 주택 준공 전 입주권 상태에서 진행하는 것이 여러모로 유리하다. 
먼저, 증여세를 결정하는 가장 큰 요소인 시가 평가의 문제가 그 이유다. 

부동산, 특히 조정대상지역의 부동산은 꾸준한 상승곡선을 그리고 있어 향후 가격 상승을 고려하면 현시점 증여하는 것이 가장 저렴할 수 있다. 

또한 아파트 준공 후 실거래가가 다수 형성되면 감정평가를 통해 평가액을 낮추기 쉽지 않으나 입주권 상태에서는 상대적으로 평가가 유연하다. 감정평가액도 주변 부동산 시세와 입주권 자체의 거래가액 등을 반영하므로, 자녀에 대한 증여를 결심했다면 이를 행동으로 신속하게 옮기는 것이 합리적이다. 

반포124주구, 방배5구역, 잠실진주아파트 등 재건축 정비사업의 실제 상담 사례 중 비슷한 평형의 1+1을 신청한 조합원들의 감정평가액이 몇 개월 차이로 수 억원 증가한 경우가 있었는데, 이로 인하여 증여세가 수 천만원에서 최대 수 억원 증가했기 때문이다. 

취득세도 조정대상지역에서는 큰 변수이다. 조정대상지역에서 1+1을 준공 후 아파트인 상태로 자녀에게 증여하면 취득세가 13.4%까지 중과될 수 있다. 반면, 입주권 상태에서 증여하는 경우에는 토지의 취득세율인 4%가 적용된다. 취득세는 증여세와 달리 연부연납도 가능하지 않아 고가 물건일수록 증여에 걸림돌로 작용하는데, 입주권 상태의 증여는 취득세 중과를 피할 수 있어 유리하다.


‘1+1’ 입주권

자녀가 증여받은 1+1도 언젠가 있을 양도를 고려해야 한다. 양도세 절세를 위하여는 1세대 1주택 비과세와 최대 80%의 장기보유특별공제를 적극 활용해야 하는데, 1세대 1주택 비과세라도 12억원을 초과하는 부분은 과세가 되므로 고가주택일수록 장기보유특별공제의 절세효과가 더 크다. 

더욱이 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택이라면 거주기간 2년이 비과세의 요건이 된다. 따라서 최대 10년의 거주기간을 채우는 것이 중요한데, 자녀가 기혼이거나 아이까지 있다면 큰 평수 한 채에서 부모와 함께 장기간 거주하기는 쉽지 않다. 1+1 중 한 채를 자녀 세대에게 증여하여 각 세대가 별도로 거주하면서 비과세 등 요건을 충족하는 것이 현실적인 이유이다. 

종합부동산세 역시 중요한 고려요소이다. 세법의 요건을 충족하는 경우 큰 평수 한 채를 신청하여 1세대 1주택에 따른 기본공제 12억원 및 주택 보유기간과 연령에 따른 세액공제 효과를 누리는 것이 유리할 수 있지만, 그 효과의 크기는 공시가격 구간과 세액공제율에 따라 달라지기도 하고, 무엇보다 자녀에게 부를 이전하는 목적과는 거리가 있는 고려사항이다.

오히려 종합부동산세 중과에 대한 문의가 많은데 1+1 외의 다른 주택이 있는 다주택자가 아니라면 1+1 신청으로 인하여 종합부동산세가 크게 문제가 되지는 않는다. 종합부동산세는 주택 소재지가 조정대상지역인지 여부와 관계없이 3주택 이상일 때 중과되며, 이마저도 과세표준이 12억원을 초과해야 한다. 

나아가, 종합부동산세는 인별 과세이므로 1+1 입주권을 선택하여 주택 두 채가 귀속될 예정인 경우라도 자녀에게 지분을 증여하여 공동소유하면 과세표준 분산 효과로 총세부담이 감소할 수 있다. 물론 기준시가 현실화나 공정시장가액비율 상향 등으로 종부세 부담이 늘어날 수 있으므로 부동산 정책과 세법 개정에 유의해야 한다.


공유물분할

1+1 입주권의 궁극적인 목적은 소유권이전고시의 다음날부터 3년간 부여되는 전매제한 기간 경과 후 부모(세대)와 자녀(세대) 간 지분 정리를 통해 1채씩 소유하는 것이다. 일견 1+1 중 한 채의 부모 지분과 다른 한 채의 자녀 지분을 맞바꾸는 것은 세법상 ‘교환’에 해당하고 이는 양도소득세 과세대상이다. 

그러나 위 행위는 실질적으로 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사하던 권리 즉, 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로서 그 소유형태가 변경될 뿐이어서 이를 자산의 유상양도라고 할 수 없다(대법98두229, 1998.03.10.). 

이를 ‘공유물분할’이라고 하는데, 1+1 입주권으로 인하여 취득한 2채의 신축주택을 1채씩 단독소유하는 것으로 지분정리하는 경우, 공유물분할에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 아니라고 해석하고 있다(기획재정부 재산세제과-849, 2021.09.28., 사전-2024-법규재산-0983, 2024.12.23.). 그러나 실무적으로 진행한 사례가 많지 않아 공유물분할에 대한 경험이 많은 세무 전문가에게 상담을 받는 것이 위험이 적다.


마치며

자녀에 대한 이전 방법 중 단순증여에 대해 서술하였으나, 저가매매, 부담부증여 등은 토지거래허가 대상인 경우 실거주의무 등 이전의 제한이 있고, 실질적인 자금의 이체 및 채무의 승계 등 증여받는 자녀의 자금 여력이 증여의 경우보다 중요해진다. 
개별 상황에 따라 증여 외 다른 방법이 유리할 수 있고, 다주택자 양도소득세 중과 규정, 종합부동산세 등의 세법 개정도 유의해야 하므로 세무 전문가의 상담을 통해 진단을 받아보는 것을 권장한다.