자동말소 임대주택의 양도소득세 절세방안 모색

 

자동말소 임대주택​의 양도소득세 절세방안 모색을 위해 상담을 요청하셨습니다.

양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생하는 중요한 세금 중 하나로, 일정 요건을 충족하면 조세특례제한법 제97조의 4에 따라 추가적인 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있습니다. 그러나 이 과세특례를 적용받기 위해서는 납세자가 해당 주택을 실제로 장기 임대했다는 사실을 명확히 입증해야 합니다.

이번 사례에서 납세자는 보유 중이던 임대주택을 매도하는 과정에서 양도소득세 부담이 상당히 컸습니다. 이에 따라 조세특례제한법 제97조의 4를 적용하여 세액을 줄일 수 있는지를 검토하던 중, 문제점이 하나 발견되었습니다. 바로 임대차계약서를 분실하여, 계약서만으로는 임대 사실을 입증할 수 없는 상황이었던 것입니다.

임대차계약서는 일반적으로 임대주택의 임대 기간과 임대료 지급 여부 등을 확인할 수 있는 가장 기본적인 증빙 자료입니다. 하지만 계약서를 분실한 경우, 과세특례를 적용받기 어려워질 수 있으며, 이로 인해 양도소득세가 상당히 증가할 가능성이 있었습니다.

 

이에 저희는 대체 자료를 활용하여 임대 내역을 입증하는 전략을 수립하였습니다. 납세자가 계약서를 보관하고 있지 않더라도, 다른 객관적인 자료를 통해 임대 사실을 증명할 수 있는 방법이 있기 때문입니다.

 

먼저, 임차인의 확정일자 현황을 확인하였습니다. 확정일자는 임대차계약서에 공증을 받은 후, 법적으로 계약의 존재를 증명할 수 있는 자료로 활용될 수 있습니다. 즉, 세무 당국에 임대 사실을 입증하는 유력한 증거가 될 수 있는 것입니다.

 

다음으로, 주택임대사업자의 수입금액 검토표를 요청하여 검토하였습니다. 이 자료는 납세자가 국세청에 신고한 임대 소득 내역을 바탕으로 작성되며, 이를 통해 임대료를 받은 기록이 명확하게 확인되었습니다. 또한, 주택임대사업자로 등록된 상태에서 일정 기간 이상 임대를 지속했다는 점도 확인되었습니다.

 

이러한 추가 자료를 종합하여 조세특례제한법 제97조의 4를 적용할 수 있다는 점을 세무 당국에 입증하였고, 결국 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있었습니다.

 

그 결과, 당초 6.45억원에 달했던 양도소득세가 5.83억원으로 줄어들었으며, 최종적으로 6,200만원의 절세 효과를 얻을 수 있었습니다.

 

이번 사례를 통해 알 수 있듯이, 조세특례를 적용받기 위해서는 단순히 법령을 숙지하는 것뿐만 아니라 상황에 따라 필요한 입증 자료를 전략적으로 수집하는 것이 매우 중요합니다. 특히, 임대차계약서를 분실한 경우라도 다양한 대체 자료를 통해 입증할 수 있는 가능성이 충분히 존재하므로, 이에 대한 철저한 검토와 준비가 필요합니다.

 

이처럼 법령에 대한 깊은 이해와 세밀한 자료 검토를 통해 납세자의 세 부담을 최소화할 수 있었던 사례였습니다.

예상 양도소득세 대비 6,200만원 절세