1.개요주택을 매매하는 경우 매도자의 머릿속에 먼저 떠오르는 세금은 양도소득세일 것이며, 매입자는 자금흐름과 함께 취득세·재산세 등 지방세를 고려하게 될 것이다. 하지만 주택을 매매하는 과정에서 양도소득세·취득세만큼이나 신중하게 고려해야 하는 세금이 있는데 바로 부가가치세이다. 부가가치세는 사업자를 납세의무자로 하여 사업자가 재화나 용역을 제공할 때 창출되는 부가가치에 대해 부과되는 세금으로 최종 소비자가 부담하며 일반적으로 재화나 용역 공급가액의 10%가 부과된다. 일반적인 부가가치세 과세사업자 간의 거래에서 매도자는 부가가치세를 납부하고, 매수자는 추후 매입세액 공제를 통해 해당 세액을 돌려받거나 매도자와 매수자 간의 사업 포괄양수도로 부가가치세를 납부·환급과정을 생략하는 등의 방법으로 부가가치세에 대한 실제적인 부담을 피할 수 있다. 매수자가 부가가치세 면세사업자 또는 비사업자인 경우에는 매수자가 부가가치세에 해당하는 금액을 취득가액으로 지급만 하고 매입세액 공제를 받지 못해 부가가치세 10%를 실제 부담하게 된다.주택 매매 시 매도자가 부가가치세 과세 대상인 주택을 면세 대상으로 착각하여 주택 매매대금에 대한 부가가치세 신고를 누락한 후 과세관청으로부터 원래 내야하는 부가가치세는 물론 가산세까지 추징되는 경우가 종종 있다. 이 경우 이미 건물의 계약절차 및 매매대금의 정산이 완료된 상태여서 세금 추징액 및 가산세까지 매도자가 전액 부담해야 하는 일이 발생한다. 이처럼 주택의 매매 시 부가가치세를 함께 고려하는 것은 중요한 사항이며, 부가가치세 관련 이슈 중 부동산 관련 사업자가 주택을 매매하는 경우 발생하는 부가가치세 과세문제에 대해서 알아보고자 한다. 2. 사업자가 주택을 매매할 때 부가가치세가 부과될까?   2-1. 주택의 구분 및 면적에 따른 판단 ① 주택법에 따른 주택이며, 국민주택 규모 이하 주택사업자가 주택을 매매하는 경우 원칙상 재화의 공급으로 부가가치세 과세 대상이지만, 주거전용면적 85㎡(비수도권 읍·면지역 100㎡) 이하 면적에 해당하는 국민주택 규모의 주택법에 따른 주택에 대해서는 조세특례제한법에 의해 부가가치세를 면제해주고 있다. 이는 국민 주거 생활 안정 등의 정책적 목적으로 과세대상에서 일정부분을 제외해주고 있는 것이다. ② 주택법에 따른 주택이 아니거나, 국민주택 규모 초과 주택 조세특례제한법만 고려해 주택법에 따른 주택이 아니거나, 국민주택 규모를 초과하는 주택의 매매는 모두 부가가치세 과세대상이라고 생각하는 경우가 종종 있는데, 그렇지 않다. 이 경우에는 사업자의 사업목적 및 실제 사용현황에 따라 부가가치세 과세여부가 달라지기 때문이다.  2-2. 주택임대업과 부수 재화사업자가 주택의 임대용역을 주업종으로 영위할 경우, 그 사업자가 주택 임대에 사용하던 주택을 매매하는 경우에도 해당 주택의 공급은 부가가치세가 면제된다. 이를 위해선 부가가치세법상 주택의 임대와 부수 재화 및 부수 용역의 공급에 대해서 알아봐야 한다. 부가가치세법상 주택의 임대 용역은 부가가치세가 면제되는데, 이 때 주택 면적에 대한 제한 및 주택법에 따른 주택의 제한 규정이 없다. 그리고 부가가치세법상 주된 사업과 관련하여 일시적으로 공급되는 부수 재화 또는 부수 용역의 과세·면세 여부는 주된 사업의 과세·면세 여부에 따르게 되어, 주된 사업이 면세일 경우 부수 재화의 일시적 공급도 면세적용이 된다. 따라서 사업자가 사실상 주택의 임대용역을 제공하는 경우 해당 주택 임대 수입은 주택의 면적과 주택법에 따른 주택의 구분에 관계없이 부가가치세 면세대상으로 부가가치세를 부담하지 않으며, 사업자가 주택 임대용역 등 면세사업에 사용하던 주택을 매매하는 경우에는 주된 사업에 부수되는 공급으로 보아 해당 주택의 매매도 면세적용이 가능한 것이다. 2-3. 주택임대업 판단 시 고려사항주택법에 따른 주택이 아니거나, 국민주택 규모 초과 주택의 매매인 경우에도 부가가치세 면세대상이 되기 위해서 가장 중요한 것은 사업자가 실제 주택임대업을 주된 사업으로 영위하기 위해 해당 주택을 임대하는 것으로 인정받을 수 있는지다. 주택임대업을 영위하는 사업자가 주택신축판매업, 부동산매매업, 부동산개발 및 공급업 등 부가가치세 과세사업인 업종으로 등록이 되어있거나 함께 등록된 경우도 있고, 초기 사업상 목적과는 다른 사업을 수행하는 경우가 발생하기도 한다. 이 때 사업자의 해당 주택에 대한 사실상 사업 목적이 주택임대업이라고 인정할 수 없다면 임대 종료 후의 주택 매매를 주택임대업의 부수된 거래로 볼 수 없기에 부가가치세를 면제받을 수 없다. 부동산매매업이나 주택신축판매업을 주된 사업으로 영위하고 있는 사업자가 주택의 매매과정에서 일시적으로 주택임대를 한 것으로 인정된다면 해당 주택 임대 수입 부분은 면세가 되더라도 주택의 매매 부분은 주된 사업에 따라 원칙대로 과세로 보기 때문이다. 3. 실제 사용 목적과 사용 내역을 확인하자.사업자의 주된 사업의 판단은 단순히 사업자등록상 주택임대업으로 등재돼 있는지에 그치는 것이 아니라, 실제 사용 실태도 확인이 필요하다. 사업자등록상 주택임대업으로 등록돼 있지 않고, 주택 신축·분양을 목적으로 주택 신축 후 분양이 되지 않아 주택으로 임대를 한 경우에도, 신축 시 매입세액 공제를 받지 않은 내역, 상당한 기간의 주택임대업 영위기간, 주택임대수입으로의 소득신고 등 종합적인 사실관계 확인으로 실제 충분히 주택임대업을 영위한 사실관계가 확인돼 해당 주택의 매매를 면세대상으로 판단된 심판결정 사례도 있다.또한, 주택의 구분에 대한 판단 시에도 공부상 주택 여부가 아닌 상시 주거용으로 사용하는지 여부에 따라 판단하도록 해석하고 있는데, 오피스텔을 주택으로 임대하다가 매매한 경우에도 거주용으로서의 시설을 갖추고 상시 주거용으로 실제 임대해 사용되고 있다면 이를 주택의 임대로 인정받을 수 있다는 것이다.  4. 하지만 형식도 함께 준비하자. 앞에서 언급한 사례들처럼 형식과 실질이 다른 경우 실제 사용목적이 주택임대로 확인되어 실질에 따라 판단한 경우도 있지만, 납세자가 이를 모두 충분히 입증하는 것은 쉽지 않으며, 과세관청에서 납세자의 주장이 그대로 받아들여진다는 보장도 없다. 따라서 사업자가 주택을 임대 후 매매하는 경우 부가가치세 면제를 받고자 한다면 사업 초기 주택임대사업자등록, 건축물대장 작성, 취득 시 매입세액 처리 등 주택임대업으로서의 사업을 영위하는 근거를 준비할 필요가 있다. 또한, 부가가치세 및 가산세 추징 등의 위험을 방지하기 위해 적어도 주택을 매매하기 전에 부가가치세 면세 여부 판단을 위해 부동산 관련 세무 전문가의 상담을 받는 것이 필요할 것이다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

증여세는 우리 일상 곳곳에 숨어있다. 우리가 인식하지 못한 금전 거래 등에 증여세가 부과되어 세금폭탄을 맞거나 절세의 걸림돌이 될 수 있다. 그래서 준비했다. 사람들이 자주 헷갈리는 일상생활 속 숨은 증여에 대해 쉽게 설명하겠다.1. 차용증을 작성한 직계존비속간의 금전 대여  대여한 금전을 재산 취득자금으로 사용한 경우 자금출처로 인정된다. 이 경우 배우자 및 직계존비속 간의 금전 대여는 원칙적으로 인정하지 아니하고 과세관청에서는 배우자 및 직계존비속 간 금전 거래가 있는 경우 증여한 것으로 추정한다. 따라서 해당 금전 거래가 증여가 아닌 진정한 대여라는 입증책임은 납세자에게 있다.그렇다면 납세자는 어떻게 해야 가족 간의 금전 거래를 증여가 아닌 대여로 인정받을 수 있을까? 그동안의 유권해석에서는 금액 및 상환시기 등이 구체적으로 적힌 차용증, 이자 및 원금을 상환한 금융거래내역, 담보제공 등의 증빙이 있어야 한다고 설명하고 있다. 차용증의 경우 과세관청이 증여세 회피 목적으로 작성된 것이라고 볼 여지가 있기 때문에 미리 공증 등을 받아놓는 것이 좋다.또한 이자를 매달 일정한 금액을 지급하는 것이 좋으며, 금전을 차용한 자는 이자를 지급할 때 원천징수를 하여 이자소득에 대한 원천세도 신고·납부하는 것이 금전 차입의 증거가 될 수 있다. 개인 간 금전대차거래에서 지급하는 이자소득은 비영업대금으로서 원천징수 대상이며, 이 경우 원천징수세율은 지방소득세를 포함해 27.5%이다.무엇보다도 가장 중요한 것은 빌린 돈의 상환이다. 한 가지 상황을 가정해보자. 우리가 모르는 제3자에게 금전을 대여했다. 이 때 우리가 가장 중요하게 여기는 것은 무엇일까? 차용증의 작성, 담보의 제공도 아니고 이자의 수령 여부도 아니다. 바로 빌린 돈의 상환 여부일 것이다. 금전의 대여 및 차용이란 현금이 오고 가는 것이 핵심이기 때문이다.조세심판원에서는 실제로 상환한 사실이 금융자료에 의하여 객관적으로 확인되면 금전소비대차로 보는 것이 타당하다고 여러 차례 결정한바 있다.2. 결혼 시 전세자금지원 전세보증금 명목으로 현금을 증여하는 경우는 증여세 과세 대상이 된다. 이유는 상속세 및 증여세법에서는 ‘혼수용품으로서 통상 필요하다고 인정되는 금품’은 비과세 대상으로 규정하면서 구체적으로 ‘일상생활에 필요한 가사용품’을 혼수용품으로 제공하면 비과세 대상으로 보지만, 전세보증금이나 차량 등을 혼수용품으로 제공한 경우 비과세 대상이 아닌 증여세 과세 대상으로 보고 있다. 따라서 거액의 전세보증금을 증여받고 증여세를 신고하지 않은 경우에 과세관청에서는 그 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 등의 상태를 고려해 재산을 자력으로 취득하기 어렵다고 인정한 경우 자금출처 조사 등을 통해 증여세를 부과하고 있는 실정이다.3. 생활비와 교육비현재 상속세 및 증여세법에 따르면 사회 통념상 인정되는 생활비와 교육비로 일정한 것은 증여세가 비과세 되고 있다. 여기서 그 일정한 것이란 민법상 부양의무자 사이의 생활비와 교육비로서 통상 필요하다고 인정되는 금품을 말한다. 관련 유권해석에서는 증여세가 비과세되는 생활비, 교육비란 필요시마다 직접 생활비와 교육비에 충당하기 위해 취득한 재산에 한정하는 것으로 해석하고, 생활비 또는 교육비 명목으로 취득하더라도 그 재산을 예금, 적금 등에 사용하거나 부동산 등의 매입자금으로 사용하는 경우는 증여세 과세 대상으로 보고 있는 것이다.결론적으로 생활비와 교육비 등에 직접 사용하기 위해 사회통념상 이에 합당한 금액을 필요시마다 증여받는 경우에 한하여 증여세가 비과세됨을 알 수 있다.4. 외국유학비 및 해외체재비외국유학비 및 해외체재비에 대한 증여가 증여세 과세 대상인지 비과세 대상인지를 살펴보자. 기본적으로 비과세되는 유학비 등에 해당하는지는 앞에서 언급한 비과세 대상 생활비 및 교육비와 동일한 기준이 적용된다. 따라서 사회통념상 합당한 범위 내의 금액이어야 하는데, 외국유학비 및 해외체재비가 이에 해당하는지는 논란의 여지가 있다.증여세 비과세 대상을 규정한 세법령을 문리적으로 해석하면 외국유학비 및 해외체재비도 생활비 및 교육비에 포함된다. 따라서 직접 사용하기 위해 사회통념상 이에 합당한 금액을 필요시마다 증여받는 경우에는 비과세가 되며 관련 유권해석도 이를 뒷받침한다.하지만 특히 주의해야 할 사항이 있다. 보통 외국유학이나 해외체재는 소득이나 재산이 있는 성인들도 많이 간다. 판례들은 이러한 경제적 능력이 있는 사람들에 대한 외국유학비 및 해외체재비 지원은 증여세 과세대상으로 보고 있다.그 이유는 앞에서 서술한 민법상 부양의무자 사이의 생활비와 교육비로 인정하지 않기 때문이다. 경제적 능력이 있는 자는 굳이 외국유학비나 해외체재비 명목의 증여를 받지 않더라도 본인 스스로의 자력으로 이를 지불할 수 있기 때문이다. 첨언하자면, 민법 제975조에서는 부양의무란 부양을 받을 자가 자기의 자력 또는 근로에 의하여 생활을 유지할 수 없는 경우에 한하여 이를 이행할 책임이 있다고 설명하고 있다.5. 마치면서앞에서 서술한 가족 간의 금전 거래는 소득, 재산, 연령, 직업, 부양가족의 존재 유무 등의 사실관계에 따라 과세 여부가 달라진다. 대표적으로 경제활동을 하는 부모가 있음에도 조부모가 손주에게 생활비 및 교육비 등의 명목으로 금전을 증여한 경우 증여세를 과세한 처분은 적법하다라는 심판결정도 있다. 이렇게 가족 간 금전 거래가 증여세 과세 대상에 해당되는지 여부는 그 자세한 사실관계에 따라 달라지기 때문에 향후 증여를 계획하고 있다면 전문가의 상담을 받아보는 것을 추천해 드리고 싶다. 출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

거리에 캐럴이 울려 퍼지고 한 해를 마무리하던 2022년 말, 세무법인 다솔 세무사들은 어느 때보다 분주했다. 납세자에게 불리한 개정세법이 시행되기 전에 증여해야 할지 말지 상담을 요청하는 고객들의 문의가 쇄도했기 때문이다. 증여에 불리하게 개정된 부분은 크게 두 가지다.  첫 번째는 취득세다.  - 그동안은 증여 취득세를 매길 때 기준이 되는 과세표준을 시세의 60~70% 수준인 ‘시가표준액’으로 삼았다. 하지만 올해부터 ‘시가인정액(시세)’이 기준이 되어 취득세 부담이 증가하게 된다.  두 번째는 증여를 통한 양도소득세 절세 요건이 까다로워졌다.  - 부모 또는 배우자로부터 증여받은 자산을 팔면, 양도차익 계산 시 자녀가 증여받은 가액 대신 부모의 취득가액을 적용하는 이른바 ‘이월과세’ 적용기간이 5년에서 10년으로 늘어난 것이다.개정세법이 시행된 2023년, 증여의 실익은 정말 사라진 것인지 이월과세를 중심으로 살펴보고자 한다. 1. 소득세법상 이월과세란? “부모(다주택자)는 1995년에 아파트 1채를 1억원에 샀다. 2022년에 자녀에게 당시 시가 9억원 하는 아파트를 증여했고, 증여세로 약 2억원을 납부했다. 자녀는 몇 년 뒤 아파트 시세가 15억원이 되면 양도할 계획이다.” 양도차익은 양도한 금액에서 취득가액을 빼서 구한다. 증여받은 자산의 취득가액은 본래 자녀가 증여받은 금액이 된다. 부동산 가격은 꾸준히 상승해왔다는 것을 감안하면, 자녀의 새로운 취득가액은 부모의 종전 취득가액보다 훨씬 높기 마련이라 자녀 기준의 양도차익이 줄어 양도소득세 절감 효과를 누릴 수 있다.부모나 배우자로부터 증여받은 부동산을 ‘금세’ 되팔아 양도소득세를 줄이는 납세자들을 막기 위해 국가가 만든 제도가 바로 이월과세다. 자녀가 부모로부터 받은 부동산을 ‘금세’ 되팔면 부모가 샀던 가격을 취득가액으로 보고 양도차익을 구하도록 한 것이다. 위 사례에서도 이월과세를 적용받지 않으면 자녀의 양도차익이 6억원이다. 하지만 이월과세가 적용되면 15억원에서 부모의 취득가액인 1억원과 증여세 2억원을 뺀 12억원으로 양도차익이 늘어나 양도세 부담이 커진다.   <이월과세 적용 여부에 따른 양도차익 비교> 물론 모든 증여재산에 대해 적용하는 것은 아니다. ‘금세’ 되파는 부동산에만 적용하는데, 이 기간이 5년에서 10년으로 늘어난 것이 개정의 핵심이다. 납세자 입장에서 증여해서 양도세 절감 효과를 누리려면 10년을 기다려야 하니, “이제 증여하지 말라는 것이냐”라는 볼멘소리가 나오기도 했다.(1) 사위와 며느리는 이월과세 적용 대상이 아니다. 이월과세와 관련된 법조문을 살펴보면 “양도일로부터 소급해 10년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산 등”에 적용하고 있다. 직계존속은 조부모, 부모 등을 말하며, 직계비속은 자녀, 손자녀 등이다. 사위나 며느리, 형제·자매는 직계존비속에 해당하지 않는다. 사위나 며느리 등에게 부동산을 증여하면 10년을 채우지 않고 팔아도 이월과세가 적용되지 않는 것이다.10년 마다 적용되는 증여재산공제가 자녀는 5000만원, 사위나 며느리는 1000만원이라 당장은 사위 며느리에게 증여하는 것이 증여세가 더 나올 수 있다. 하지만 자녀가 증여받은 부동산을 처분해 다른 부동산을 취득할 계획이 있는 경우에는 증여세를 조금 더 내더라도 양도소득세 절세를 노려보는 것이 효과적일 수 있다.  (2) 증여재산 중 채무 부분은 이월과세가 적용되지 않는다. 부담부증여는 부동산 등을 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출 등 채무를 자녀에게 함께 넘기는 조건부 증여를 의미한다. 현행세법은 채무 분에 대해서는 부모가 자녀에게 양도한 것으로 보고 부모에는 양도소득세를, 자녀에게는 증여가액에서 채무액을 빼서 증여세를 부과하고 있다. 이월과세에도 이 논리는 그대로 적용된다. 채무액만큼은 증여가 아닌 양도이기에 이월과세가 적용되지 않는다. 매매가 대비 전세가가 높아 채무의 비중이 큰 부동산을 증여하면, 이월과세가 큰 문제가 되지 않는다. 일례로 기준시가가 2억 9000만원, 임대보증금이 3억원인 다세대주택을 증여한다고 가정해보자. 기준시가에 따라 평가한 이 주택의 증여가액은 임대보증금을 이용해 계산하는 ‘임대료환산 평가금액(상증법 61조⑤)’에 따라 3억원이고 채무도 3억원이 된다. 이 경우에는 증여세 과세가액이 0원이라 이월과세가 적용되지 않는다. 3. 맺음말 이 외에도 이월과세가 적용되더라도 자녀가 파는 주택의 양도가액이 12억원 이하로서 1세대 1주택 비과세가 되면 양도세 부담이 없다. 이월과세 개정에도 불구하고 납세자들의 상황에 따라 증여를 통한 부의 이전과 절세 효과를 누릴 수 있는 것이다.증여의 취득세 과세표준이 시가가 되었지만, 부동산 가격이 하락하고 있다. 지난 5일을 기점으로 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역이 조정대상지역에서 제외됐다. 조정대상지역 소재 주택을 증여할 때 적용되던 중과세율 12%가 아닌 기본세율 4%가 적용된다. 취득세까지 고려해도 증여의 실익이 존재할 수 있는 가능성이 커진 셈이다. 2022년이 지나면 증여가 어렵다고 생각했다면 이 고민은 접어두고, 부모 세대와 자녀 세대의 계획 등을 고려해 세무 전문가와 상담해볼 것을 권하는 이유다. 출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

2018년 9월 21일 문재인 정부의 「수도권 주택공급 확대방안」을 시작으로 2022년 11월 23일까지 총 9개 지구가 3기 신도시의 주요지구로 지정되어 공공사업으로 사업인정을 받았고, 토지주들에게 토지손실보상 협의 및 수용재결 절차가 진행 중이다.    나의 토지가 공익사업용 토지로 지정된다면 본인의 의사와 관계없이 수년이내에 토지 등을 양도하여야 한다. 이 때, 협의보상 뿐만 아니라 강제수용으로 양도되는 경우에도 양도소득세를 납부해야 하므로, 본인의 상황에서 적용받을 수 있는 세액감면요건을 확인하고 절세전략을 짜는 것 또한 토지보상금을 최대로 확보할 수 있는 방법이다. 공익사업용 토지로 인해 보상을 받는 토지주들이 자주 물어보는 5가지 질문을 알아보자.1. 보상금이 너무 적게 나왔으니, 모든 필지에 대해 수용재결 및 증액소송을 가는게 저에게 더 유리한가? - 토지주의 상황에 따라 다르다. 1필지만 보유한 토지주의 경우라면 수용재결이나 증액소송 절차를 통해 본인의 토지 가치를 더욱 높게 평가받아야 하는 것이 중요하다. 그러나 사업지구 내 2필지 이상을 보유한 토지주의 경우, 무조건적으로 재결을 통한 보상금의 증액을 노리는 것보다는 세금까지 고려하는 것이 중요하다. 양도소득세는 1년 단위로 과세되고, 누진세율을 적용받는다. 또한, 토지보상을 통해 받을 수 있는 다양한 세액감면 역시 1년에 1억원으로 한도를 두고 있기 때문에 2필지 이상을 보유한 토지주의 경우, 모든 필지를 재결로 가며 1년 동안 모두 과세되는 것보다는 보유한 필지 중 일부를 올해 협의하고, 내년에 잔여 필지에 대해 수용재결을 가서 2년에 걸쳐 세금을 계산하는 것이 최종 현금귀속 면에서는 더 유리할 수 있다. 2. 농사를 지으면 무조건 100% 감면이라 세금 안 나온다는데 맞나?  - 그렇지 않다. 농사를 지은 농업인에게는 자경감면 및 농지대토감면을 통해 세액의 100%를 감면해주지만 1억원을 한도로 한다. 따라서 양도소득세가 1억원이 넘어간다면 1억원을 초과하는 부분에 대해서는 세금을 납부해야 한다. 자경감면 및 농지대토감면은 자경농민요건, 기간요건, 농지요건 및 감면한도 요건의 4가지 요건을 모두 충족하는 경우에만 해당 감면들의 적용을 받을 수 있는데, 실제 농사를 지었다고 하더라도 농지소재지에서 거주하지 않았거나, 경작기간 중 사업소득금액 및 근로자로서의 총급여액의 합계가 3700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 경작한 것으로 보지 않는 등의 세부조항들이 존재한다. 한편, 농지대장이나 농업경영체 등록 및 공부상 농지에 해당하지 않는다고 하더라도 실제로 농사를 지었다면 다양한 입증을 통해 자경농지에 대한 감면을 적용받을 수 있으므로 단순히 개인이 자경감면의 대상여부를 판단하기 보다는 세무전문가의 확인을 받아 판단하는 것이 중요하다. 3. 수용되는 토지가 등기가 되지 않은 상태인데, 이렇게 되면 미등기자산으로보다 고율의 세액이 적용된다고 하는데 어떡하나?  - 소득세법에서는 토지나 건물 및 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것을 미등기 양도자산이라고 부른다. 이러한 미등기 양도자산에 대해서는 양도소득세 등 각종 조세를 포탈하거나 양도차익을 노려 잔금 지급 없이 전매하는 등 부동산투기 등을 억제하기 위해 70%의 고율의 세율을 부과하고 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 않는 등 다양한 불이익을 적용한다. 그러나 소득세법에서는 농사지은 토지로서 8년자경감면 혹은 4년 대토감면 대상이라면 미등기양도자산에서 제외하고 있기 때문에 일반세율 및 앞서 말한 감면을 적용받아 1억원을 한도로 100%의 세액감면을 적용받을 수 있다. 더 나아가, 내가 살고 있는 주택이 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 주택이고, 1세대 1주택자에 해당한다면, 미등기양도자산으로 보지 않을 뿐만 아니라, 주택 및 주택부수토지에 대해 비과세를 받을 수도 있다. 4. 보상지구로 지정되어서 개발제한구역에서 해제됐으니, 이제 개발제한구역감면은 적용받지 못하는 건가?  - 대부분의 보상지구가 개발제한구역 해제일로부터 1년 이내에 「토지보상법」 등에 따라 사업인정고시를 받거나 개발제한구역인 상태에서 사업인정고시를 받기 때문에 여전히 개발제한구역 감면의 대상에 해당한다. 따라서, 수용되는 토지 등이 소재하는 시·군·구 안의 지역, 연접한 시·군·구 안의 지역 또는 해당 토지 등으로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역에 거주한 경우로서 ① 개발제한구역 지정일 이전부터 토지를 보유하고 있었다면 40%의 세액감면을 ② 사업인정고시일부터 20년 이전부터 토지를 보유하고 있었다면 25%의 세액감면을 적용받을 수 있다(이 역시 세액감면은 1억원을 한도로 한다). 다만, 개발제한구역 감면은 특이하게도 해당 토지 등의 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등의 소재지에 “계속하여” 거주한 경우에만 감면을 적용해주므로 거주기간의 계산이 중요하다. 취학·징집·질병의 요양 등 그 밖의 부득이한 사유로 해당 토지 등의 소재지에 거주하지 못하는 기간은 거주한 것으로 보므로, 토지를 오래 보유한 토지주의 경우 본인의 초본을 들고 세무전문가에게 방문하여 거주기간을 확인하는 것이 중요하다. 5. 강제로 수용당하면서 양도소득세를 내는데, 다른 부동산 취득할 때 또 취득세까지 내야하면 너무 불합리한 것 아닌가?  - 토지수용 등으로 인하여 받은 보상금으로 수용된 부동산을 대체할 부동산을 취득하는 경우 해당 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다. 이 때, 대부분의 토지주들이 토지수용 등으로 받은 보상금으로 대체취득하는 것이라고 생각해 보상금을 받은 이후에 취득하는 부동산에 대해서만 취득세를 감면받는 것이라고 생각하는 경우가 많다. 실제로는 아직 토지보상금을 받지 않았다고 하더라도, 사업인정고시일 이후에 부동산 매수계약을 체결하거나 건축허가를 받는다면 취득세 감면대상이 된다. 그렇지만 이와 같은 세제혜택에는 만족해야 하는 요건이 까다롭다. 부재부동산소유자 뿐만 아니라, 대체취득하는 부동산의 지역적 범위 및 종류에 따라서도 적용여부가 달라지기 때문이다. 대체취득할 부동산을 계약하기 전에 반드시 세무전문가와 요건을 확인해 검토하는 것이 필수이다. 위의 사례 외에도 토지주의 상황에 따라서 세금을 절세할 수 있는 다양한 방법이 존재한다. 보상지구에는 여러 세무전문가들이 무료로 세무상담을 도와주므로, 적어도 3명 이상의 세무전문가와 상담하며 절세할 수 있는 방법을 찾는 것이 매우 중요하다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

​1. 과징금 및 증여세 부동산 명의신탁은 부동산실명법에 따른 과징금 부과대상이지만 명의신탁주식은 이에 해당하지 않는다. 다만 주식의 명의신탁은 「상속세 및 증여세법」 제45조의2 제1항에 따라 실제소유자가 명의자에게 증여한 것으로 의제된다. 따라서 2018.12.31. 이전에 명의신탁한 주식은 명의자(명의수탁자)에게 증여세가 부과되고 실소유자(명의신탁자)는 연대납부의무가 있으며, 2019.1.1. 이후 증여로 의제되는 명의신탁주식은 실소유자에게 증여세가 부과된다.2. 명의신탁주식 실제 소유자확인제도 현행 상법은 주식회사 설립 시 필요한 발기인 수에 따로 제한을 두는 규정이 없으나, 2001.7.24. 개정 전에는 3인 이상, 1996.10.1. 개정 전에는 7인 이상의 발기인을 필요로 했다. 그 결과 2001.7.23. 이전에는 법인 설립에 필요한 발기인 수를 맞추기 위해서 설립자의 특수관계인이나 지인 등을 주주로 등재하는 주식의 명의신탁 사례가 많았다. 현재까지도 이렇게 명의신탁된 주식을 실제소유자에게 환원하는 데에 어려움을 겪는 경우가 있다.위와 같은 사정을 감안해 국세청은 2001.7.23. 이전에 설립된 기업 중에서 주식 환원일 현재 「조세특례제한법 시행령」 제2조에서 정하는 중소기업에 해당되는 등 일정한 요건이 충족되는 경우에는 주주명부에 타인명의로 등재된 명의신탁주식을 실제소유자가 보다 간편하게 환원할 수 있도록 ‘명의신탁주식 실제소유자 확인제도’를 마련해 운영하고 있다. 위 제도에서 정하는 요건이 충족되면 사전상담을 통해 명의신탁주식의 실제소유자가 세무서(재산세과)를 방문해 확인신청 대상자 요건 및 확인절차 등을 안내받고, ‘명의신탁주식 실제소유자 확인신청서’와 당초 명의신탁 및 실제소유자 환원사실을 입증할 수 있는 증빙서류를 갖추어 신청인의 주소지 관할세무서에 제출하면 실제소유자 확인절차를 거쳐 명의신탁주식 확인신청 처리결과 통지를 받을 수 있다. 주의할 점은 국세청이 운영하는 위 제도를 활용해서 명의신탁주식을 실제소유자에게 환원하더라도 세부담이 전혀 없는 것은 아니라는 점이다. 명의신탁을 해지하여 그 주식의 실제소유자인 신탁자 명의로 환원하는 경우 환원하는 행위 그 자체는 증여에 해당하지 아니하나, 주식을 명의신탁한 당시 명의신탁 증여의제 규정에 따른 증여세(명의신탁재산의 증여재산가액은 증여의제일 현재 시가 또는 보충적 평가액으로 평가한 가액)와 명의신탁 기간 중 증자로 인한 증여세 발생 여부를 검토해 봐야 한다. 명의신탁 사실이 인정된 경우 명의신탁한 주식을 기초로 유상증자를 했다면 증자 시점마다 증여세 과세대상이 되고 증여세뿐만 아니라 과점주주의 간주취득세, 명의신탁기간 동안 이루어진 배당에 따른 금융소득 종합과세 등의 문제도 발생할 수 있다. 그리고 명의신탁 사실이 인정되지 않는 경우에는 환원 시점에서 양도소득세 및 증권거래세, 증여세 등이 발생할 수 있으므로 사전에 환원에 따른 세액을 충분히 검토한 후 명의신탁주식 실제소유자 확인제도를 활용해야 한다. 다음으로 ‘명의신탁주식 실제소유자 확인제도’를 활용하기 위해서 필요한 요건을 갖추지 못한 기업들 같은 경우에는 명의신탁해지에 따른 입증자료를 준비해 추후 주식이동 상황에 대한 조사가 이루어지면 명의신탁주식임을 주장·입증해야 한다. 만약 증빙 부족으로 명의신탁 사실을 인정받기 힘든 경우라고 하더라도 해당 주식을 다시 ‘양도’, 또는 ‘증여’하거나 ‘자사주매입’ 등의 형태로 환원하는 것은 명의신탁해지를 위한 적절한 방법은 아니므로 주의가 필요하며, 반드시 전문가로부터 충분한 검토를 받은 후 명의신탁주식 환원을 진행해야 할 것이다.3. 국세청의 차명주식 통합분석 시스템국세청은 조세회피 목적으로 명의신탁주식을 악용하는 사례를 적발하기 위해서 엔티스(NTIS)의 정보 분석 기능을 기반으로 「차명주식 통합분석시스템」을 통해 명의신탁을 이용한 탈세 행위 차단에 노력하고 있다. 임직원 등 명의의 차명주식을 자녀에게 편법증여하거나 상속재산에서 누락함으로써 상속·증여세를 회피하기 위해서, 배당소득을 분산해 종합소득세 합산과세 시 누진세율 적용을 회피하기 위해서, 법인 과점주주의 제2차 납세의무, 간주취득세 등을 회피하기 위해서 등 여러 목적으로 주식의 명의신탁이 이루어지는 것이 현실이지만, 향후 이를 실제소유자에게 환원하는 데에 더 많은 세금 부담이 발생할 수 있다. 따라서 기본적으로 세부담을 줄일 목적으로 주식을 명의신탁하는 것은 바람직하지 않다.4. 결론 명의신탁주식은 기업의 골칫거리로 곧바로 해결할 수 있는 문제는 아니다. 다만, 명의수탁자가 사망해 수탁자의 상속인들이 이를 상속받는 경우나 명의신탁자가 사망하는 경우에는 명의신탁 사실을 입증하기 어려워지기 때문에 실제소유자나 신탁자의 상속인들에게 이를 환원하는 것이 더욱 힘들어질 것이다. 또한 주식가치가 계속적으로 상승한다면 명의신탁주식을 찾아오는데 세부담도 커질 가능성이 높다. 따라서 명의신탁된 주식이 있다면 하루빨리 전문가와 상담을 거쳐서 실제소유자에게 환원하는 등으로 문제를 해결해야 할 것이다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

최근 국민 주거안정 실현방안의 일환으로 정부에서 내년부터 2027년까지 5년간 270만호의 주택을 공급하는 것을 대책안으로 내세우면서 재개발·재건축 사업이 더욱 박차를 가하고 있다. 이에 따라 재개발·재건축 대상 주택과 관련된 세금 문제에 대한 관심이 높아지는 가운데, 주택임대사업자로 등록된 주택이 재개발·재건축 대상이 된 경우 주의해야할 사항을 알아보고자 한다. 1. 주택임대사업자 직권말소란? 주택임대사업자로 등록된 임대주택은 일반적으로 의무임대기간을 충족하기 전에 말소하는 경우 과태료 대상이다. 하지만 등록임대주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축 대상이 된 경우, 해당 주택은 더 이상 임대사업을 영위할 수 없기 때문에 과태료 부과 없이 말소대상이 된다. 이때 재개발 등으로 주택이 멸실되어 주택임대사업자 등록을 말소하는 것을 ‘직권말소’라 한다. ‘직권말소’ 개념을 ‘자동말소’ 혹은 ‘자진말소’와 혼동하는 경우가 많은데, 사실은 완전히 다른 개념이다. ‘자동말소’는 단기임대주택으로 등록한 주택 및 장기임대주택 중 아파트에 대한 주택임대사업자가 폐지되면서 의무임대기간이 종료되면 주택임대등록이 자동으로 말소되는 것을, ‘자진말소’는 단기임대주택으로 등록한 주택 및 장기임대주택 중 등록된 아파트를 의무임대기간 중에 자진하여 말소하는 것을 의미하므로 ‘직권말소’와는 엄연히 다르다. 2. 주택임대사업자 세제 혜택 그대로 유지될까? 재개발 등에 따라 직권말소되는 경우, 주택임대사업자 의무임대기간을 채우지 못했더라도 기존에 받은 세제 혜택은 추징되지 않는다. 주택임대사업자의 세제상 혜택은 대표적으로 취득세 감면, 재산세 및 종합부동산세 합산배제, 거주주택 비과세 등이 있는데 본인의 의지가 아닌 재개발 등 사업에 의하여 부득이하게 의무임대기간을 채우지 못한 점을 감안해 그동안 받은 세제 혜택을 유지해주고 있다. 재개발 등으로 직권말소 되기 전에 적용받은 거주주택 비과세 또는 양도소득세 중과배제 혜택은 유지되는 반면, 이미 재개발 주택이 멸실되어 직권말소가 된 후라면 직권말소된 시점 이후로는 더 이상 거주주택 비과세와 양도소득세 중과배제 혜택을 적용받을 수 없게 된다.  자동말소 또는 자진말소된 임대주택은 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용하도록 소득세법 시행령에 규정하고 있으나, 재개발 등으로 직권말소된 경우에 대해서는 따로 규정하고 있지 않아 비과세 적용이 어렵다.양도소득세 중과배제 규정에서도 마찬가지다. 자동말소된 임대주택은 기한 제한 없이, 자진말소된 임대주택은 해당 등록이 말소된 이후 1년 이내 양도하는 경우 양도소득세 중과배제 규정 적용이 가능하나, 재개발 등으로 직권말소된 경우에 대해서는 말소 된 이후에도 혜택을 유지한다는 규정이 없어 양도소득세 중과배제 대상이 될 수 없다. 위 내용을 정리하면 아래 표와 같다.   Ⅰ. 거주주택 비과세 Ⅱ. 양도소득세 중과배제  재개발·재건축된 아파트가 주택임대사업자 등록이 가능해 그 지위를 이어나갈 수 있다면 문제가 없겠지만, 현행법상 아파트에 대한 주택임대사업자 등록이 불가능하기 때문에 재개발 등에 따라 이미 직권말소가 되었다면 더 이상 거주주택 비과세 등 혜택을 받지 못하게 되고 다주택자로 중과세율 적용대상이 되는 상황까지 발생할 수 있다. 예를 들어, 현재 재개발대상 임대주택 1채와 2년 이상 거주한 거주주택 1채를 가지고 있는 경우 거주주택의 양도 시점별 순 현금이익은 다음과 같다.  위 경우와 같이 보유하는 임대주택이 재개발 등으로 멸실되어 직권말소가 된 후에는 거주주택 비과세 적용이 불가능할 뿐만 아니라 다주택자로 중과세율 적용 대상이 된다. 시간이 흘러 매매가액을 3억 정도 더 받는다고 하더라도 적용받는 과세구조에 의하여 손에 쥐게 되는 현금이 오히려 줄어드는 것이다. 단, 이는 보유 및 거주를 10년 이상하여 비과세로 양도할 경우 최대 80%까지 받을 수 있는 장기보유특별공제를 적용한 결과치이긴 하다. 따라서 거주주택 비과세 대상이 된다면 직권말소가 되기 전에 거주주택을 양도하는 것이 절세 포인트가 될 수 있다. 특히나 최근에는 많은 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제되면서 자녀에게 재개발·재건축 대상 주택을 양도 또는 증여하는 사례가 증가할 것으로 예상되는 가운데, 관련된 세금 문제를 꼼꼼히 검토해야 세금 부담을 최대한으로 줄일 수 있을 것이다. 재개발·재건축으로 인한 세금 문제는 양도시점, 취득시점 등에 따라 세액이 크게 달라질 수 있고, 제대로 검토 받지 않고 잘못 판단할 경우 가산세 문제까지 발생할 수 있으므로 사전에 세무전문가와 충분한 상의를 거쳐 진행하는 것을 추천한다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

상속받은 주택과 관련해 비과세, 중과세, 장기보유특별공제 등 다양한 이슈에 대해 상속인들의 궁금증이 늘어가고 있습니다. 이 중에서  공동상속주택의 양도 시 세율중과와 관련된 내용을 다음의 순서로 알아보겠습니다. 1. 상속주택의 중과세 2. 사례 3. 정리1. 상속주택의 중과 (1) 상속주택 외 일반주택을 보유한 거주자인 경우로서 별도 세대에게 상속받은 날부터 5년 기간 내에 상속주택 양도 시 양도소득세 중과 배제가 된다. 별도 세대 여부에 따라 다음과 같이 중과 여부가 달라진다.- 동일 세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택의 양도 시 다주택자인 경우 중과(소득세법 시행령 제155조2 적용불가, 따라서 소득세법 시행령 제167조의3 1항 7호 중과배제규정을 적용할 수 없음)- 별도 세대인 피상속인으로부터 상속받은 상속주택을 상속개시일 부터 5년 내 양도 시 중과 배제​(소득세법 시행령 제167조3의 1항 7호)(2) 상속개시일로부터 1년 혹은 2년 이내 양도할 경우에도 단기 중과세율(60%,70%)이 적용되지 않는다(피상속인 2년 이상 보유 가정).(3) 재차 상속일 경우 단기 중과세율은 직전 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 상속인이 당해 자산을 양도한 날까지의 기간만을 기준으로 하여 판단한다.2. 사례 공동상속주택의 경우 지분이 가장 큰 상속인이 해당주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세를 계산하고 있다. 상속이 개시되고 5년 내에 해당 주택을 양도한다면 판단에 큰 어려움이 없지만, 재차상속이 일어나고 최대지분권자가 변경되는 경우 판단하기가 애매해진다. 재차 상속이 개시되어 상속주택의 최대지분권자가 변동된 경우로서 공동상속주택의 중과세와 관련해 다음의 사례를 통해 살펴보겠다.(1) 2014년 4월 부친 사망 : 모친 3/9 , 본인 2/9 , 동생Ⅰ 2/9 , 동생Ⅱ 2/9 지분으로 주택 상속받음. 최대지분권자가 아님. (2) 2021년 6월 모친 사망 : 모친 지분을 본인이 모두 상속받아 최대지분권자가 됨.최종 지분 : 본인 5/9 , 동생Ⅰ 2/9 , 동생Ⅱ 2/9(3) 2021년 10월 쟁점상속주택 양도 : 본인의 지분은 두 가지로 나누어 볼 수 있다. (1) 1차 상속분 : 부친의 상속개시로 받은 2/9 지분 (2) 2차 상속분 : 모친의 상속개시로 받은 3/9 지분 이렇게 모친의 상속으로 인하여 본인은 최대지분권자가 되었고, 해당 상속주택은 본인이 소유한 것으로 판단된다.이 때, 최대지분권자가 된 모친의 상속개시일로부터 5년 이내에 공동상속주택을 양도했으니 중과 배제가 돼야 할까? 아니면, 법문에 따라 부친의 상속개시일로부터 5년이 지났으니 1·2차 상속분 모두 중과가 돼야 할지, 1차 상속분만 중과가 돼야 할지, 1·2차 모두 중과배제가 돼야 할지에 대해서 판단이 애매해진다.최근에 나온 해석을 살펴보면 1·2차 상속분 모두 중과배제가 가능하다. 이는 최대지분권자가 된 날로부터 본인이 상속주택을 보유한 것으로 보는 규정의 취지상, 본인이 상속주택을 보유하지도 않았던 1차 상속 개시 때부터 5년의 기간을 기산하는 것은 합리적이지 못하고, 이를 안분계산해 1차 상속분은 중과, 2차 상속분은 중과배제를 하기 보다 최대지분권자가 된 날로부터 5년 이내에 양도할 경우, 본인의 해당 지분 전체에 대해서 중과배제를 적용하도록 해석한 것으로 보여진다(참고:사전법규재산 2021-1681_(2022.10.06.)).3. 정리 공동상속주택의 경우, 최대지분권자가 해당 주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세 계산을 하게 된다.그리고 양도소득세 중과세 여부를 판단할 때, 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우 중과배제 대상에 해당된다. 다만, 재차 상속될 경우 기산점인 상속개시일을 언제부터로 봐야할지 애매해진다. 이러한 경우 최근에 나온 해석을 토대로 판단하면 다음과 같이 정리할 수 있다. 1. 별도세대로부터 상속받은 주택을 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우 상속주택 중과배제2. 공동상속주택일 경우로서 재차 상속되어 최대지분권자가 된 날부터 5년 이내 양도할 경우 상속주택 중과배제상속주택의 경우 비과세, 중과배제 등 다양한 이슈가 있다.방금 살펴 본 사례처럼 판단이 명확하지 아니한 사안이 다수 존재한다. 상속으로 주택을 취득하거나 양도할 때 법령해석 및 판례분석에 능숙하고, 관련 경험이 풍부한 전문가의 조언을 받아 올바른 의사결정을 하길 바란다. 출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

재산의 이전을 고민하고 있다면 상속세와 증여세를 고려하지 않을 수 없다. 이 두 세목은 확실히 구분되지만 밀접하게 연결돼 있다. 그렇다면 둘의 관계는 어떤 점에서 다르게 연관돼 있는지를 알아보고자 한다. 이를 설명하기에 앞서 이해를 돕고자 A와 그 배우자인 B 그리고 두 사람의 자녀 C가 있다고 가정해보겠다.첫 번째는 인적공제 금액이다.  A가 B와 C에게 증여하게 되는 경우 배우자와 자녀는 수증자로서 각각 납세의무를 지게 되며 각각은 6억원과 5000만원(미성년자인 경우 2000만원)을 공제받을 수 있다. 상속하게 되는 경우로서 B와 C가 상속인이 되는 경우 B와 C가 함께 상속세 납세의무자가 되고, 피상속인인 A의 재산 규모와 상속인이자 배우자인 B가 상속받는 금액에 따라 일괄공제를 제외하고도 5억원부터 최대 30억원까지 공제받을 수 있게 된다.  공제만 두고 생각해보면 동일한 가액의 재산을 이전함에 있어 증여보다 상속이 훨씬 유리해 보인다. 그렇다면 상속이 개시될 때까지 재산의 이전을 미루는 것이 절세에 가장 유리할까?  이것에 대한 정답은 ‘상황마다 다르다’이다. 증여세 기본공제도 배우자 6억원으로 금액이 상당히 큰데다가 직계비속인 자녀는 물론 직계존속에게도 수증자별로 5000만원이 적용되는 것을 보면 이를 적절히 이용하는 것이 합리적으로 보인다. 이러한 공제금액의 차이를 향후 자산 이전계획과 함께 적절히 이용한다면 상당한 절세효과를 얻을 수 있다.두 번째는 합산과세이다.  상속세와 증여세는 모두 누진세 구조로서 동일한 세율을 적용하고 있다. 수증자는 동일한 증여자로부터 재차 증여받는 경우 증여일로부터 10년 이내의 증여재산을 합산해 누진세율을 적용받는다.  상속세도 비슷한 구조를 띠고 있다. 피상속인의 상속이 개시된 시점부터 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산이 있다면 이 역시 상속재산에 가산되어 누진세율을 적용받는다. 이 때 증여세는 수증자별로 세율을 적용하는 데에 반해 상속세는 피상속인의 상속재산 전체에 세율을 적용한다는 점에서 차이가 있다. 즉, 배우자와 자녀 각자에게 증여하는 경우 증여세는 수증자별로 세액을 계산하게 되지만 상속세는 두 사람에게 증여한 가액(10년 이내 증여분 한정)을 합하여 한꺼번에 세액을 계산하게 된다. 위 내용에 따라 예시를 들어보겠다. 2020.01.01. A가 B에게 6억원을 증여하고, 2022.01.01. A의 상속이 개시된 경우로서 상속재산은 현금 10억원이 유일하다고 가정해보자. 이 때 A의 상속세 계산 시 상속재산은 10억원이 아니라 16억원이 된다. 위 가정사항에서 2021.01.01. A가 C에게 4억원을 증여한 상황을 추가한다면 A의 상속세 계산 시 상속재산은 20억원이 된다. 이러한 상황이 시사하는 바는 재산 이전의 시기를 적절히 잡아가는 것이다. 적절한 시기란 개념 자체는 모호하지만, 보유한 재산의 규모와 이전을 원하는 시기 등 구체적인 기준점이 잡힌다면 절세에 도움을 줄 수 있는 적절한 시기를 찾을 수 있다.세 번째는 재산종류이다.  A의 재산이 현금만 있다고 가정해보자. 증여로 현금을 받게 된다면 기본 인적공제를 제외한 공제가 들어가지 않지만, 상속으로 현금을 받게 된다면 금융재산상속공제를 추가로 적용받게 된다. 금융재산상속공제는 금융재산의 규모에 따라 재산가액의 20%에서 최대 2억원까지 가능하다.  이번에는 부동산만 있다고 가정해보자. 부동산의 경우 증여와 상속의 시기 차이로 인한 재산평가와 세제 혜택, 크게 두 가지로 나누어 합리성을 따질 수 있다. 부동산의 재산가액은 부동산을 증여 또는 상속하는 시점에서 평가하기 때문에, 부동산 시세가 우상향하는 시장에서는 증여로 미리 부동산을 받는 것이 유리할 수 있다.  반대로 가격변동이 크지 않은 부동산의 경우에는 공제액이 더 큰 상속이 유리할 수 있다. 주택의 경우는 상속주택에 대한 다양한 세제 혜택이 있기 때문에 증여보다 상속으로 받는 경우가 절세에 도움을 줄 수 있다. 이 때 상속으로 받는 모든 주택에 상속주택에 대한 세제 혜택을 제공하는 것이 아니기 때문에 피상속인의 상속개시일 당시 보유 주택수가 몇 채인지, 상속인의 보유 주택수가 얼마인지 등에 따라 절세방향이 크게 달라질 수 있음을 유의해야 한다. 예를 들어 A의 보유 재산이 주택 2채만 있다고 가정해보자.  주택1의 시가는 약 20억원이고 주택2의 시가는 약 5억원이라고 가정했을 때, 일반적으로 가액이 더 큰 주택1이 상속주택으로서의 비과세 혜택을 받는 것이 유리할 것이다. 하지만 상속주택으로서의 혜택을 받을 수 있는 주택은 납세자의 선택으로서 정해지는 것이 아니기 때문에 위 경우에서 주택1보다 주택2가 보유기간이 더 길다면 주택1은 상속주택으로서의 혜택을 받을 수 없다. 그렇다면 A의 보유 주택 2채를 모두 상속으로 받는 것보다 주택2를 상속개시 이전에 양도 또는 증여해 주택1이 상속주택으로서의 혜택을 받게 하는 것이 절세에 효과적일 것이다.위 내용은 일반적인 상황에서 상속과 증여의 유·불리를 따질 때 해당되는 사항이다. 앞서 설명한 바와 같이 주택을 보유한 자는 몇 채를 보유했는지, 어떠한 주택이 상속주택으로서의 혜택을 받을 수 있는 것인지에 따라 방향이 달라질 수 있다. 재산평가에서도 시세뿐만 아니라 향후 양도 계획 등을 모두 고려한다면 똑같은 재산을 가진 두 사람이라도 각각 재산 이전 방식이 달라질 것이다.  따라서 재산을 이전하고 있다면 앞서 기술한 다양한 기준들을 고려해 세무 전문가와의 상담을 통해 이전을 시행하기를 권해드린다.

최근 부동산 시장은 금리 인상, 대출 규제 등으로 인해 거래 절벽이라고 할 만큼 부동산 거래가 거의 없는 상황이다. 부동산 보유자들은 매도하고 싶어도 매수인이 없거나 예상보다 낮은 가액으로 거래해야 되는 상황이고 부동산 시세가 떨어지고 있어 자녀에게 증여하는 것을 고려하는 것 같다.  자녀에게 부동산 이전 시 실무적으로 단순증여·부담부증여로 많이 진행하지만, 상황에 따라서는 자녀에게 저가로 직접 양도하는 경우가 세제상 유리할 때가 있다. 자녀에게 저가양도 시 세법상 어떤 과세문제들이 발생하는지 알아보자.  1. 자녀 등에게 양도 시 증여추정-배우자 또는 직계존비속에게 부동산을 양도하는 경우 바로 매매로 인정되지 않고 세법상 증여한 것으로 추정한다. 이는 제3자 간 매매와 달리 친족인 특수관계인 사이의 거래는 매매대금을 지급하지 않으면서 매매의 형식만을 갖추어 조세회피를 할 가능성이 높아 이를 방지하기 위해 만들어진 규정이다.  특수관계인 사이의 거래를 실질적으로 매매한 것으로 입증받기 위해서는 먼저 매매대금 지급사실을 과세관청에 명백하게 소명해야 한다.  자녀 입장에서 대가 지급사실을 금융자료·신고서 등 객관적인 자료를 통해서 구체적으로 소명해야 하고, 신고한 소득금액·상속 또는 증여받은 재산가액·소유재산 처분 금액 등으로 입증해야 매매한 것으로 인정받을 수 있다.  2. 부모님으로부터 저가 양수 시 증여세 과세문제-증여 추정 규정에서 매매대금을 지급한 사실이 객관적으로 확인돼 매매로 인정되는 경우라도 수증자인 자녀 입장에서는 ‘저가 양수에 따른 증여세 과세 문제’가 발생할 수 있다.  자녀는 시가보다 낮은 금액으로 재산을 사오게 되면 시가와 대가 사이의 차액에 대해 무상 이익을 얻은 것으로 봐 증여세가 과세될 수 있는데 이 때 과세대상은 시가와 대가와의 차이금액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우이다.  증여받은 재산가액은 시가와 대가와의 차이금액에서 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 차감한 금액으로 한다. 증여세 과세대상과 증여재산가액 산정방법을 정리하면 아래와 같다.     3. 자녀에게 저가양도 시 양도소득세 과세문제 -자녀 입장에서 증여세가 과세될 수 있는 동시에 부모님인 증여자 입장에서도 양도소득세 과세문제가 발생할 수 있다. 자녀에게 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우 소득세법 양도소득 부당행위계산 규정에 따라 실제 지급받은 매매대금과 상관없이 시가를 양도가액으로 보고 양도소득세를 산정하게 된다. 양도소득 부당행위계산 규정의 적용요건은 양도한 부동산의 시가와 대가와의 차이금액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상인 경우이다.  다만, 양도자인 부모님 입장에서 1세대 1주택 비과세가 적용되어 양도하는 부동산 시가가 12억원 이하인 경우 시가를 양도가액으로 산정하더라도 양도소득세가 과세되지 않는다. 양수자인 자녀 입장에서 증여세가 과세되어 증여재산가액이 발생하는 경우 향후 양도 시 취득가액은 해당 증여재산가액에 실제 매매대금을 가산하게 된다. 양도소득 부당행위계산 규정 적용요건과 취득가액 산정방법을 정리하면 아래와 같다.     4. 자주 질문하는 사항(1) 자녀가 매매대금 중 계약금만 지급하고 매매계약서 내용과 다르게 잔금을 양도일 이후 분할 지급하는 경우 관련 예규 및 판례 등을 고려했을 때 매매계약서상 잔금일 이후에 잔금을 지급하거나 금전소비대차를 작성해 분할 지급하는 경우 등 매매 거래행위가 사회통념상 정상적으로 대가를 지급하지 않는 경우에는 매매로 인정되지 않고 증여로 볼 수 있다. 매매계약서상 지급조건에 따라 중도금 및 잔금을 일자에 맞게 실제로 지급하는 것을 권장한다.(2) 차용증으로 매매대금을 마련하는 경우자녀가 부모님에게 대가를 지급한 사실이 금융자료 등 객관적인 자료를 통해 명백하게 인정되는 경우에는 양도 시 증여추정 규정이 배제되어 매매로 인정될 수 있다. 다만, 매매대금을 지급한 사실이 확인되더라도 자녀의 소득금액 현황 등 경제적 활동을 고려했을 때 재산취득자금의 자금출처에 대해 소명해야 될 수도 있어 차용증 작성 시 자녀의 상환 능력을 고려해 금전소비대차계약서 작성하고 실제로 이자 및 원금을 지급해야 하므로 주의가 필요하다. 자녀에게 직접 매매로 부동산을 이전하는 경우 자녀 입장에서 대가를 어떻게 산정하느냐에 따라 증여세가 과세되지 않을 수 있다. 증여세가 과세되더라도 증여재산가액 산정 시 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액이 차감되고 이에 더하여 증여재산공제도 적용되는 구조이기 때문에 증여세를 절세할 수 있어 단순증여나 부담부증여와 비교해 최적의 절세방안을 찾을 수 있다. 다만, 양도자인 부모님 입장에서 부당행위계산 규정에 따라 양도가액을 시가로 재계산해 양도소득세를 부담하게 되므로 다주택자 또는 비사업용토지에 해당하는 등 양도소득세 중과세 대상인 경우에는 저가양도가 더 불리할 수 있다. 자녀의 재산 취득자금 재원 및 현금흐름 등을 고려해 매매대금을 얼마로 해야 되는지, 자녀의 다주택자 여부에 따른 향후 양도소득세 부담 등 거래당사자의 전반적인 사정들을 종합적으로 고려한 후 양도소득세와 증여세 모두 절세되는지 확인해 진행하도록 하자.  

배우자상속공제는 배우자간 상속에 대해 배우자 기여분을 고려해 배우자가 실제로 상속받은 재산가액을 배우자공제로 인정하는 것을 기본으로 한다. 이는 배우자가 세부담 없이 피상속인의 재산을 상속받을 수 있도록 지향하기 위함이지만, 지나치게 고액의 상속재산이 비과세로 이전되는 것을 막기 위해 최고한도를 정하고 있다. 이처럼 배우자상속공제는 공제액이 적지 않은 만큼 요건들을 잘 살펴보고 절세에 활용할 수 있다.1. 배우자의 의미?「상속세 및 증여세법」 제19조에 따른 배우자란 「민법」상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 의한 배우자를 말한다. 따라서 법률혼 관계에 있는 배우자여야만 배우자상속공제가 가능하며 사실혼 관계에 있는 배우자인 경우에는 배우자상속공제의 적용이 어렵다.2. 공제받을 수 있는 금액?배우자상속공제액은 배우자가 실제 상속받은 금액으로 하며 실제 상속받은 금액이 없더라도 최소 5억원은 적용받을 수 있다. 여기서 실제 상속받은 금액이란 배우자가 상속받은 자산가액에서 부채가액을 차감한 순재산가액을 말하는 것이다. 실제 상속받은 금액은 배우자가 받은 총재산가액에서 배우자가 승계하기로 한 채무·공과금, 비과세 재산가액, 과세가액 불산입액을 차감해 계산한다. 배우자가 받은 총상속재산에서 추정상속재산, 사전증여재산은 상속개시 당시 배우자가 실제 상속받은 금액에 해당하지 않기 때문에 제외하며, 분할기한 내에 분할하지 않은 재산도 제외된다.3. 한도배우자상속공제는 배우자의 법정상속분에 해당하는 금액을 한도로 하며, 이 법정상속분이 30억을 초과하는 경우에는 30억으로 한다. 배우자의 법정상속분은 (A)상속재산가액에서 (B)상속인 외의 자에게 유증한 재산을 차감하고, (C)상속인에게 사전증여한 재산을 가산한 금액에 법정상속분을 곱하여 계산한다. 이 중 (D)배우자가 사전에 증여받은 재산이 있다면 그 재산에 대한 증여세 과세표준은 법정상속분에서 차감한다.(A)는 본래의 상속재산가액에서 의제상속재산가액(예를 들면 보험금, 퇴직금 등을 말한다)과 추정상속재산가액을 가산하여 계산한다. (C)는 피상속인이 상속인에게 사전증여한 재산만을 의미하는 것이므로 상속인 외의 자에게 증여한 재산은 가산하지 않는다. 배우자의 법정상속분은 공동상속인 중 상속을 포기한 사람이 있더라도 그 사람이 포기하지 아니한 경우의 배우자 법정상속분을 말한다.한도* = [(A)-(B)+(C)]×배우자 법정상속분-(D)*30억을 초과하는 경우에는 30억으로 한다. 4. 상속재산 분할기한상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고해야 한다. 배우자상속공제는 이 상속세 과세표준 신고기한의 다음날부터 9개월이 되는 날(이하 ‘배우자상속재산분할기한’이라 함)까지 배우자의 상속재산을 분할한 경우에 적용하며 상속인은 상속재산의 분할사실을 배우자상속재산 분할기한까지 관할세무서장에게 신고해야 한다. 부득이한 사유로 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할할 수 없는 경우에는 해당 기한의 다음 날부터 6개월이 되는 날까지 상속재산을 분할해 신고해야 하며, 그 사유를 배우자상속재산 미분할 신고서를 통해 배우자상속재산분할기한까지 관할세무서장에게 신고해야 한다.5. 등기·등록·명의개서 등이 필요한 재산등기·등록·명의개서 등(이하 ‘등기 등’이라 함)이 필요한 재산은 위 4.에 따른 배우자상속재산 분할기한까지 등기 등이 완료돼야 한다. 이 때, 그 등기원인이 ‘협의분할에 의한 상속’으로 한정되는지에 대해 대법원·조세심판원과 기획재정부·국세청의 입장이 다르다.배우자상속공제를 적용받기 위해서는 상속재산을 협의해 분할해야 하는데 대법원과 조세심판원에서는 단순히 등기원인이 ‘상속’으로 되어 있다고 해서 협의분할했다고 볼 수 없다는 입장이다. 민법상 상속재산은 공유재산에 해당하며 이러한 공유물의 보존행위는 각자가 할 수 있다고 규정하고 있는데 상속인 중 1인이 상속인 전부를 위해 ‘상속’을 원인으로 등기를 신청할 수 있으므로 이를 공동상속인들 간에 분할협의를 하고 등기했다고 보기 어렵기 때문이다.반면에, 기획재정부와 국세청에서는 상속재산을 상속인간 협의분할한 경우에 그 등기원인이 ‘협의분할에 의한 상속’에만 한정되지는 않는다는 입장이다. 이에 대하여는 각 기관별로 견해의 차이가 있는 만큼 상속이 개시된 경우 세무전문가와 상담을 통해 진행방향을 결정하는 것이 예상치 못한 상황을 대비하는데 도움이 될 것으로 보인다.배우자상속공제는 상속이 개시되는 경우 가장 보편적으로 받을 수 있는 공제에 해당하고 배우자가 얼마를 상속받는지에 따라 그 공제액이 달라지기 때문에 최적의 상속비율을 계산하여 상속세를 신고하는 것이 현명한 절세방법이다.  출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

현금이나 예금 등의 현금성 자산을 상속받는 경우라면 상속세를 납부하기에 큰 어려움이 없겠지만, 부동산과 같이 현금화하기 어려운 자산을 상속받는다면 상속개시 6개월 이내 납부 재원을 마련하기 곤란해 부동산을 급히 처분함으로써 상속인에게 심각한 손해가 발생할 수 있다.  이러한 점을 배려해 상속세를 나누어 낼 수 있도록 한 것이 연부연납 제도의 취지이다.  상속인은 납부세액을 일시납 또는 2개월 분할납부할 수도 있지만, 연부연납 규정에 따라 다소 여유로운 납부 일정에 맞추어 본인의 상황에 맞게 세금을 납부할 수도 있다. 관련 규정과 주의할 사항에 대해 살펴보자. 1. 연부연납 규정 상속세 및 증여세법 제71조에 따르면 납세지 관할세무서장은 상속세 납부세액이 2000만원을 초과하는 경우, 납세의무자의 신청을 받아 연부연납을 허가할 수 있다. 다만 이 경우 납세의무자는 담보를 제공해야 한다.(1) 연부연납 기간 2022년 1월 1일 이후 상속이 개시되는 분부터 상속세의 연부연납기간은 10년이다. 2021년 12월 31일 이전에 상속이 개시된 경우에는 신고기한이 2022년 1월 1일 이후에 도래해도 연부연납기간은 5년이다. 또한, 연부연납하는 경우의 납부금액은 매년 납부할 금액이 1000만원을 초과해야 하므로 신청 가능 연수가 최대 10년이더라도 총 납부세액에 따라 최대 신청기간이 달라질 수 있다. 상속세와 달리 증여세의 연부연납기간은 최대 5년인 점을 주의해야 한다.(2) 납세담보 제공 연부연납을 신청하면서 납세의무자는 납세담보를 제공해야 한다. 납세담보의 종류에는 유가증권, 납세보증보험증권, 부동산 등이 있으며, 실무적으로는 상속재산 중 부동산이 있는 경우 해당 재산을 담보로 신청하는 경우가 많다. 납세담보를 제공하는 경우에는 담보할 국세의 100분의 120(납세보증보험증권은 100분의 110) 이상의 가액에 상당하는 담보를 제공해야 한다.(3) 연부연납 가산금 연부연납의 허가를 받은 자는 매년 정해진 기한까지 분할납부세액에 이자 성격의 연부연납 가산금을 가산해 납부해야 한다. 현재 연부연납 가산금을 계산하는 이자율은 연 1000분의 12이며, 매년 직전 회의 분할납부 세액을 차감한 잔액에 대해 직전 회 납부기한의 다음 날부터 해당 분할납부기한까지의 일수를 계산해 부과하는 방식이다(상속세 및 증여세법 제72조). 2. 연부연납 신청 및 허가 절차 (1) 연부연납 신청 연부연납을 신청하려는 자는 납세지 관할세무서장에게 상속세 과세표준을 신고하면서 납부해야 할 세액에 대해 연부연납신청서를 함께 제출해야 한다.(2) 연부연납 허가 신청서를 받은 세무서장은 상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월 이내에 신청인에게 그 허가 여부를 서면으로 결정 및 통지해야 하며, 해당 기간까지 그 허가 여부에 대한 서면을 발송하지 않은 때에는 허가한 것으로 간주한다.  실무적으로 가장 많은 담보로 제공하는 부동산의 경우 연부연납신청서를 제출하면 정해진 기간 이내 세무서 담당자로부터 따로 연락을 받아 해당 부동산의 등기상 근저당설정을 통한 담보 설정을 진행하며, 이후부터 매년 일정 기한에 맞추어 연부연납 세액을 납부하게 된다. (3) 연부연납 허가 취소 연부연납을 허가받은 경우라도 납세의무자가 연부연납 세액을 지정된 납부기한까지 납부하지 아니한 경우, 담보의 변경 또는 담보 보전에 필요한 관할세무서장의 명령에 따르지 않는 경우 등의 사유가 발생한 경우에는 연부연납 허가가 취소될 수도 있다.  위와 같은 법에 열거된 사유에 따라 연부연납이 취소되는 경우에는 잔여 납부세액이 일시에 징수될 가능성이 높으니 주의해야 한다. 3. 가장 많이 하는 질문 많은 납세자들이 궁금해하는 사항 몇 가지를 정리해봤다.(1) 연부연납 납부 방법과 조기 납부 연부연납을 신청한 납세자는 매년 일정한 시기에 연부연납 세액을 납부를 해야 하는데, 상속세 과세표준 신고시에 납부서를 일괄수령해 보관하는 것은 아니다. 각 회분의 분납세액은 매년 관할세무서장이 발송한 고지서에 의하여 납부하는 것이므로, 그때 납부세액과 가산금 이자율을 확인해 납부하면 된다. 또한 상속세 과세표준 신고 시 연부연납을 신청했으나, 중도에 납부 재원이 마련돼 연부연납을 중단하고 싶다면 관할세무서장에게 신청 및 허가를 받아 납부세액 잔액을 연부연납 가산금과 함께 납부할 수 있다(상속세 및 증여세법 기본통칙 71-0…1). 반대로 신고 시에는 신청 가능한 최대 연부연납기간보다 짧은 기간으로 신청했으나, 연장하고자 하는 경우에는 관할세무서장의 허가를 받아 연장할 수 있다(재재산46014-26, 1998.4.3.).(2) 연부연납 가산금 이자율의 적용 현재 연부연납 가산금 계산 시 적용하는 이자율은 연 1000분의 12이나, 2021년 3월 15일 이전에는 연 1000분의 18이었다. 이자율은 계속해 변동하는데, 가산금 이자율이 신고일 기준으로 적용하는지, 각 회분 분할납부세액의 납부일을 기준으로 적용하는지 질문이 많다.  2020년 2월 11일 이후 연부연납을 신청했다면 변동금리처럼 변경된 이자율이 자동으로 적용되므로 결과적으로 각 회분 분할납부세액의 납부일을 기준으로 한다. 2020년 2월 11일 이전에 연부연납을 신청한 경우에는 연부연납 신청일 기준의 이자율을 적용하며, 변동된 이자율을 적용받기 위해서는 별도의 신청이 필요하다.  (3) 일부 상속인의 연부연납 신청 원칙적으로 상속인이 2인 이상인 경우 일부의 상속인만 연부연납을 신청할 수 없으며, 상속인 전원의 동의에 의해 상속세 연부연납을 전부가 신청하는 경우에 한하여 적용된다(재산세과-546, 2010.7.26.). 이는 일부 상속인들에게만 연부연납을 허가하는 경우, 상속인간 연대납세의무에 따른 징수권을 행사함에 있어 충돌장애가 발생하게 되는 것을 방지하기 위함이다(대전고법2010누1215, 2010.12.16.). 다만 2013.2.23. 이후 신청분부터는 연부연납 신청시 부득이한 사유가 있는 경우(연부연납을 신청하려는 상속인이 다른 공동상속인에게 공동신청을 요청했으나 그 공동상속인의 거부 또는 주소불명 등의 사유로 공동신청이 곤란하다고 인정되는 경우)에는 상속인이 상속재산 중 본인이 받았거나 받을 재산에 대한 상속세를 한도로 연부연납을 신청할 수 있다(서면-2015-상속증여-1673, 2015.9.15.).  따라서 이 질의는 다소 추가적인 사실관계 판단이 필요한 문제로 판단된다.최근 금리 인상을 고려해볼 때, 상속세 연부연납은 단순히 현금화하기 어려운 자산을 상속받은 상속인만이 고려할 규정은 아니다. 상속재산으로 납부재원이 충분히 마련된 상속인이더라도 상속받은 재산을 현명하게 유지해나가기 위해 연부연납을 활용할 수 있을 것이다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr)