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세무칼럼

[세무의 창]토지 양도시 주의할 사항 작성자 : 관리자 17-09-05 08:58 조회 : 547회

 

[세무의 창]토지 양도시 주의할 사항
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2017년 09월 04일 20:22:55 전자신문 16면
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▲ 임성균 세무법인 다솔 회장

임야·농지 등 토지를 매각하는 경우 양도차익이 발생하고 이에 따른 양도소득세가 따르게 된다. 양도차익에 대해서는 보통 기본세율(6~40%)로 과세되지만, 토지가 비사업용으로 분류되는 경우는 기본세율에 10%p를 가산하여 양도소득세를 추가로 내게 된다.

이처럼 과다한 토지 소유로 인한 불로소득을 환수하며, 토지의 효율적 이용을 기하기 위해 비사업용 토지에 대한 과세를 강화하고 있다. 비사업용 토지는 지목에 따라 농지, 목장용지, 임야, 주택의 부수토지, 별장 및 별장의 부수토지, 기타 나대지 등 6가지로 나누어 규정하고 있다.

법령은 무조건 사업용으로 보도록 하는 토지로서 직계존속이 8년 이상 재촌·자경한 후 상속받은 농지, 2006년 이전 상속 취득하거나 20년 이상 보유한 농지·임야·목장, 공익사업법에 의해 양도한 토지, 상속일 로부터 5년 이내 양도하는 2007년 이후 상속받은 농지, 토지소유자의 요구로 취득한 공해공장 연접 토지 등을 규정하고 있다.

무조건 사업용지 외 토지는 요건을 갖추어야 사업용으로 인정된다. 농지는 농지소유자가 재촌·자경하여야 하고, 임야는 소유자가 재촌하여야 하며, 목장용지는 직접 축산업을 영위한 경우에만 사업용으로 본다. 농지의 재촌·자경이라 함은 농지 소재지나 인접 시·군·구 또는 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내 살면서 농작업의 1/2 이상을 자기 노동력에 의하여 경작함을 말한다.

주택의 건물정착면적의 10배(도시지역은 5배) 이상의 토지는 비사업용이 된다. 별장의 경우 원칙적으로 비사업용이지만 농어촌주택 요건(건평 150㎡, 토지 660㎡, 1억원 이하)을 충족하면 사업용으로 인정된다. 나대지·잡종지는 비사업용 토지에 해당되고, 건축물이 있더라도 건물가격이 토지 가격의 2%에 미달하거나 무허가·사용승인을 받지 아니한 건축물의 부속 토지는 비사업용이 된다.

사업용 토지라도 일정기간 비사업용으로 소유하는 경우에는 비사업용으로 본다. 예로 토지보유 기간이 5년 이상인 경우 5년 중 2년을 초과하여 비사업용으로 사용한 토지, 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간을 비사업용으로 사용한 토지, 토지 소유 기간의 통산 40%를 초과하는 기간을 비사업용으로 사용한 토지 등의 세 가지 요건을 모두 충족하는 토지는 비사업용으로 본다.

토지를 사업에 사용하지 않더라도 업무와 관련있다고 인정할 만한 타당한 이유가 있는 경우는 사업용으로 인정된다.

농지·목장용지·임야가 아닌 토지를 주차장, 운동장·경기장 등 체육시설, 개발사업시행자가 조성한 토지, 청소년수련시설, 예비군훈련장, 휴양시설업, 골재채취장, 폐기물처리장 등으로 이용하면 비사업용에서 제외된다. 농지나 목장용지를 제사·자선·산림보호 등 공익목적에 직접 사용했거나 연구를 위해 사용하는 경우도 비사업용 적용을 면한다.

부득이하게 사업에 사용할 수 없었던 토지는 비사업용으로 보지 않는다. 취득 후 법령에 따라 사용이 금지·제한되거나 건축 인허가를 받은 후 착공이 제한된 토지는 비사업용에서 제외된다.

토지 양도시 보유한 토지가 사업용인지, 비사업용인지 구분하는 것이 중요하다. 비사업용 토지 관련규정이 복잡하고 사용기준·지역기준·면적기준·기간기준 등에 따라 판정이 달라지고 예외규정도 많으므로 전문가와 사전에 충분히 상담 후 처리하는 것이 바람직하다.

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