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세무칼럼

[세무의 창]양도소득세 절세를 위한 방안들 작성자 : 관리자 17-08-03 15:51 조회 : 543회

 

오피니언
[세무의 창]양도소득세 절세를 위한 방안들
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2017년 07월 24일  20:14:36   전자신문  16면
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▲ 임성균 세무법인 다솔 회장

양도소득은 자산의 양도에 따라 실현된 소득을 말한다. 양도란 대상자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미하는데, 매도뿐 아니라 재산의 교환, 현물출자, 대물변제, 공용수용, 국세징수법에 의한 공매, 담보권 실행을 위한 경매, 부담부증여, 자산의 사실상 이전 등도 양도로 보며, 양도에 따른 소득이 있다면 1세대1주택, 농지의 교환 등을 제외하고는 원칙적으로 양도소득세가 과세된다.

양도차익은 우선 취득가액과 취득부대비용을 철저히 인정받는 것이 기본이 된다. 세금(취득세, 지방교육세, 등록면허세, 농어촌특별세, 취득시 부담한 부가가치세, 인지세), 채권할인액, 개발부담금, 재건축부담금, 취득을 위하여 직접 소요된 소송비용, 중개수수료, 법무사 비용, 취득컨설팅비 등은 비용으로 인정된다. 비용 인정을 위해서는 매매계약서, 세금납부기록, 수수료지급 영수증, 부담금납부 영수증, 공증비용, 소개비 등의 증빙을 갖추어야 하고, 자본적지출의 인정을 위한 세금계산서, 계좌이체기록, 영수증 등도 필요하다.

양도가액은 실거래가로 하여 과세표준과 세액을 산출하여야 한다. 신고된 양도가액의 신빙성이 없다고 여겨지면 과세관청은 기준시가, 매매사례가액, 감정가액 등으로 경정결정을 할 수 있다. 매매사례가액은 양도일 전후 각 3월 이내의 매매사례를 그 가액으로 하는데, 3월의 판단을 일반적 양도시기인 잔금청산일이 아닌 계약일을 기준으로 하고 있다는 점에 유의해야 한다.

1가구가 한 개의 주택(실거래가 9억 원 이하)을 2년 이상 보유하면 양도소득이 있더라도 비과세 된다. 미혼 자녀의 연령이 30세 미만이거나 소득이 최저생계비 이하라면 세대분리를 했더라도 별도세대로 인정되지 않을 수 있다. 신규주택을 취득하거나 상속·증여 등으로 인해 일시적 2주택이 된 경우에는 3년 내 기존주택을 매각하면 비과세 된다. 혼인이나 부모 봉양을 위해 2주택이 된 경우는 그 중 한 주택을 5년 내 매각하면 비과세 된다. 주택임대업 등록 후 거주하던 주택을 매각하는 경우는 기간 제한 없이 비과세된다. 

부부 등이 공동명의로 부동산을 취득하면 양도 시 현행 누진세율 체계 하에서 단독명의로 양도하는 경우에 비해 세 부담을 줄일 수 있다. 취득 시 부담하는 취득세는 취득자 수와 관계없이 동일하다.

2주택자가 그 중 한 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 하나의 주택만을 소유한 것으로 보며, 그 나대지에 주택을 신축하는 때에도 신축주택의 사용검사필증 교부일이 도래하기 전까지 1세대1주택으로 본다. 업무용 오피스텔을 보유하고 있는 경우, 기존 1가구1주택을 매도해도 양도세가 없다. 일반주택을 한 채 가진 사람이 지방 농어촌주택을 구입한 후 기존주택을 매도하더라도 양도소득세를 내지 않는다. 

이혼위자료로 부동산을 주는 경우에는 등기원인을 ‘재산분할청구에 의한 소유권이전’으로 하면 양도소득세를 부담하지 않고 소유권을 이전할 수 있다. 등기원인을 ‘이혼위자료 지급’이라 하면, 당해 부동산이 비과세요건을 갖추지 않은 경우에는 양도소득세를 내야한다.

부동산을 양도할 계획이 있다면 전문가와 양도시기, 비과세 방법, 증빙서류 등에 대해 사전 상의 후 실행에 옮기는 것이 안전하다.

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