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세무칼럼

주택임대사업에 대한 다양한 세금 혜택 작성자 : 관리자 17-07-20 15:40 조회 : 445회

최근 전국의 평균 전세가율이 70% 중반에 달한다. 세입자로서는 전세금 마련이 크게 부담스런 상황이고, 집주인도 초저금리 시대에 월세 이자율이 연 4%가 넘는다 하니 월세를 놓는 것이 전세보다 유리하다. 집주인과 세입자간 이해가 맞아 떨어지고 있어서인지, 최근 임대차 계약 10건 중 절반 이상이 월세조건이라고 한다.

최근 월세형태로 급격히 전환되고 있는 주택임대사업에 대한 세금 문제를 정리해 본다.

임대 수입에 따른 종합소득세, 부동산 취득시 취득세, 보유에 따른 재산세, 양도 하는 경우 양도소득세 등이 수반 되지만, 장기임대하는 경우 세제상 다양한 혜택이 주어지고 있다.

주택임대사업을 하기 위해서는 우선 시·군·구와 세무서에 모두 주택임대사업자 등록을 하여야 한다. 등록을 해야 소득세 및 취득세 감면, 양도소득세 비과세 등의 혜택을 누릴 수 있다.

일반임대사업자로서 세금혜택을 받으려면 집을 1채 이상 보유하고 있으면서 최소 4년 이상 임대해야 한다. 해당 주택의 공시가격은 수도권·지방 구분없이 6억원 이하라야 한다. 85㎡ 이하의 주택을 8년 이상 임대하는 경우 준공공임대사업자가 되어 더 많은 세제 혜택을 누릴 수 있다.

우선 소득세 혜택이 있다. 85㎡ 이하 임대주택에 대한 소득세는 30% 감면해 주며, 준공공임대사업에 대한 소득세는 75%까지 감면해 준다.

임대사업자가 전세나 월세로 얻은 수입이 연간 2천만원 이하라면 금년 연말까지는 소득세 부담이 없다. 2017년부터는 연간 소득에서 60%를 필요경비로 공제하고 잔액에 대해 14% 세율로 분리과세 하게 된다.

주택임대사업자가 거주하는 주택을 팔려고 할 때, 2년 보유 등 1가구 1주택 비과세요건을 충족한다면 양도소득세가 비과세 된다. 임대주택은 보유 주택수에 계산되지 않는다.

임대주택을 10년 이상 보유한 후 매각한다면 양도차익에 대해 일반임대에 대해서는 40% 장기보유특별공제, 준공공임대주택에 대해서는 70% 장기보유특별공제를 해 준다.

또한 임대주택을 2017년 말까지 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록하면, 10년 이상 임대 후 양도시 임대기간 중 발생한 양도소득에 대해 양도소득세를 100% 감면 해준다.

취득세는 전용면적 60㎡ 이하인 주택에 대해서는 전액 면제되고, 60~85㎡에 대해서는 25% 감면한다.

재산세도 일반임대주택의 경우 전용 40㎡ 이하 주택에 대해서는 100% 면제되고, 40㎡ 초과 60㎡ 이하는 50% 감면되며, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 25% 감면된다. 준공공임대주택에 대한 재산세는 전용 40㎡ 이하는 100% 면제, 전용 40㎡ 초과 60㎡ 이하는 75% 감면, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 50%로 감면폭이 더 크다.

주택임대사업자의 임대주택은 종합부동산세 합산 대상에서도 배제되어 임대주택 보유로 인한 종합부동산세는 없다.

다양한 세금혜택을 누릴 수 있는 주택임대사업은 초저금리 시대에 고정적 수입을 확보할 수 있는 유망 사업이 아닌가 싶다.