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세무칼럼

모텔 팔 때 계약서 나눠쓰면 양도세 줄어 작성자 : 관리자 17-07-05 17:38 조회 : 516회

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

 

 

30여년 간 목욕탕을 운영하면서 제법 재산을 일군 황 사장은 노후대책으로 새로운 사업을 구상했다. 주변에서 사업하는 지인들의 조언을 들어봤더니 종업원 수가 적고 현금 장사가 가장 속편하다며 모텔업을 추천했다.

 


 

여러 업종을 놓고 고민한 끝에 황 사장은 모텔을 개업하기로 마음먹고 일단 토지부터 매입했다. 여기에 모텔 건물을 직접 지었고 시설도 독창적으로 꾸며서 사업을 시작했다.

 


 

개업초창기에는 주변에 경쟁업체도 많지 않고 최신 시설이라 예상보다 장사가 잘 됐다. 이후 5년 정도 지나면서 주변에 경쟁업체가 들어서고 시설도 낙후되다보니 매출액이 급감하더니 현상유지도 어려운 상황에 이르렀다. 리모델링을 해볼까도 생각했지만 만만치 않은 투자금액이 들어 포기하고 적정한 가격에 처분하기로 했다.

 


 

다행히 주변 상권이 활성화된 덕분에 총 투자금액 대비 5억원 가량의 이익을 볼 수 있었다. 황 사장은 매각에 합의하고 매매계약서를 작성하려다가 필자에게 주의사항은 없는지 검토해 달라고 연락이 왔다.

 


 

그래서 매매계약서를 작성하기 전에 토지와 건물, 집기비품을 각각 감정평가사의 평가를 받아 평가액 비율대로 매매가액을 구분해서 기재하는 것이 절세비법이라고 설명했다. 덧붙여서 매수자는 투자목적으로 모텔을 구입해 임대를 준다고 하길래 매매가액에서 토지가액을 제외한 금액에 별도로 부가가치세 10%를 받으라고 알려줬다.

 


 

 

▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

 


 

8개월쯤 지나서 황 사장이 다른 지인과 함께 세무 상담을 받으러 왔길래 지난번 상담 받은 모텔은 양도했는지 물었다. 그는 세무사의 조언대로 중개업자에게 “자산별로 계약서를 작성하고 부가가치세를 별도로 수수해야 한다”고 요청했다고 한다.

 


 

그랬더니 중개업자가 “그런 조건으로는 매매가 안될 뿐 아니라 20년 동안 모텔만 전문으로 중개를 했는데 계약서를 그렇게 작성해 본 사실이 없고 부가가치세도 포괄양도양수라서 특약사항에 기재하면 아무 문제가 없다”고 해서 그대로 거래하고 모텔사업장을 관리해준 다른 세무사를 통해 세무신고도 마쳤다고 했다.

 


 

황 사장의 모텔거래는 과세대상도 아닌 거래까지 양도소득세를 부당하게 납부한 대표적인 사례다. 제대로 세무처리를 했더라면 부담하지 않아도 될 세금을 세법지식이 부족한 비전문가의 조언대로 했다가 황당한 세금만 추징당한 것이다.

 


 

양도소득세는 부동산과 부동산을 취득할 수 있는 권리를 과세대상으로 삼는다. 따라서 건물에 속하지 않는 시설장치나 집기비품과 함께 토지와 건물을 거래할 경우 시설장치나 집기비품은 양도소득세 과세대상이 아니다.

 


 

황 사장의 경우 장부가액대로 구분하더라도 과세대상에서 제외될 금액이 10억원 가량 되므로 해당 양도차익에 대한 양도소득세는 불필요하게 납부한 것이다. 또한 황 사장의 경우처럼 토지와 건물을 동시에 취득하지 않고 취득시기가 다를 경우 토지가액과 건물가액을 각각 얼마로 구분해서 매매계약서를 작성하느냐에 따라 양도소득세가 달라질 수 있다.

 


 

황 사장의 거래에 있어서 두 번째 문제점은 사업용 고정자산을 매각할 때 부가가치세가 과세(토지는 면세이므로 건물만 과세임)되므로 사전에 전문가의 검토를 받아서 거래를 했어야 한다. 사업장이 매수인에게 포괄양도양수되는 경우에는 부가가치세를 수수할 필요가 없다.

 


 

포괄양도양수는 사업 형태의 동일성 유지(부동산의 경우 매도자: 직영 - 매수자: 직영, 매도자: 임대 - 매수자: 임대를 말함)와 사업자과세유형의 동일성 유지(매도자: 일반사업자 - 매수자: 일반사업자)가 돼야 되는데 황 사장의 경우 이러한 조건이 충족되지 않은 경우에 해당된다. 즉 본인은 모텔을 직접경영(직영)했는데 매수자는 임대를 줬으므로 포괄양도양수에 해당되지 않는다.

 


 

이럴 경우에는 부가가치세 과세대상 자산에 대해 별도로 부가가치세를 수수하고 세금계산서를 주고받았다면 부가세를 낼 필요가 없었다. 황 사장은 부가세를 수수했더라면 부담하지 않을 세액에 더해서 추가로 가산세까지 내야했다.

 


 

*절세 Tip

 

양도소득세는 과세대상자산별로 구분거래를 해야 하고 특히 과세대상과 비과세대상을 일괄 거래할 경우에도 세법상 기준대로 구분해 거래하는 것이 절세에 도움이 된다.