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세무칼럼

40일 뒤 팔았다면 양도세 10억 줄였을텐데 작성자 : 관리자 17-07-05 17:27 조회 : 466회

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

 

 

양도소득세는 관련 규정이 워낙 복잡하기 때문에 납세자가 직접 비과세 여부를 판단했다가 세금을 추징당하는 사례가 많다. 1세대1주택 요건이나 비사업용 토지의 감면 규정을 제대로 이해하지 못하면 거액의 양도세를 내게 될 수 있으니 각별한 주의가 필요하다.

 


 

지난 호(15호)에 이어 황당한 양도세 추징 사례를 몇 가지 더 소개한다. 관련기사☞당신은 1주택자가 맞습니까

 

 

 

 

▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@

 


 

#1. 장모님 소유 주택

 


 

외동딸을 아내로 맞아 공직자로 40년을 근무하고 정년퇴임한 박 과장은 7년 전부터 건강이 안 좋으신 장모님을 모시고 살고 있다. 20년 전부터 거주하던 단독주택을 처분하고 아파트를 구입해서 이사했다. 처분할 당시 1주택이라서 양도소득세 신고도 안했다.

 


 

그런데 세무서로부터 양도소득세를 자진신고 하라는 안내문을 받고 자초지종을 알아보니 장모님께서 소유한 1주택 때문에 1세대 2주택자에 해당돼 비과세를 받을 수 없었던 설명이었다.

 


 

장모님 집은 처가집이지 내 집이 아니라고 주장했지만 배우자의 직계존속도 생계를 함께 하면 동일세대로 보도록 규정한 세법 때문에 추징을 다할 수밖에 없었다.

 


 

#2. 용도 변경한 다가구주택

 


 

15년 전 구입해뒀던 겸용주택을 13억원에 양도하고 1세대 1주택이라서 9억원을 초과하는 부분에 대한 양도소득세로 1000만원을 납부한 김 사장은 세무서로부터 소명 안내문을 받았다. 국세청으로부터 업무감사를 받았는데 2층 일부 근린생활시설이 주택으로 불법 용도 변경돼 전체를 비과세 받을 수 없고 본인이 거주한 5층 한 층에 대해서만 비과세를 받을 수 있다고 했다.

 


 

김 사장은 지하1층에 지상5층인 주상복합건물을 12년 전에 구입 했는데 구입 당시 3층과 4, 5층이 다가구주택으로 돼 있었고 지하1층과 지상 1,2층은 근린생활시설로 되어 있었다. 취득 후 1년쯤 지나서 주택보다 주택 이외의 면적이 10평 가량 더 커서 근린생활시설부분은 비과세를 받을 수 없다는 사실을 알았다. 전체를 비과세 받으려면 주택면적이 단 한 평이라도 커야 된다고 해서 2층 일부 약 20평을 주거용도로 개조해서 임대를 주었고 재산세도 주택으로 납부해 왔다.

 


 

따라서 주택면적이 근린생활시설보다 더 크므로 전체가 비과세 되는 것으로 알고 9억 원을 초과한 부분에 대해서만 양도소득세를 납부한 것이다.

 

국세청은 이 사례와 같이 불법으로 용도변경을 해서 다가구주택 기준(19가구 이하, 200평 이하로서 3개 층 이하의 주택)을 위반한 다가구주택은 단독주택이 아니라 공동주택으로 보아 전체 다가구 중 가장 넓은 면적만 1주택으로 인정하여 비과세가 된다고 보고 있다.

 


 

다가구주택은 단독주택으로 건축됐지만 세법상 공동주택으로 취급된다. 다만 1세대 1주택 비과세를 받을 때에는 다가구주택 기준에 적합한 건물만 단독주택으로 인정되고 다가구주택기준에 어긋난 건물은 공동주택으로 취급되니 불법으로 용도변경을 금지해야 한다.

 


 

#3. 상속받은 과수원

 


 

약사인 최 여사는 30년 전 은행원인 남편과 본인의 소득으로 임야를 구입했다. 남편 명의로 구입한 임야에는 사과나무와 배나무 5000주를 심어 과수원을 운영했는데 20년 전 남편의 사망으로 상속 받은 과수원을 2016년 11월 21일에 74억원에 처분했다.

 


 

부동산개발업자로부터 1년 이상 매수요청도 있었고 매매가격도 주변시세보다 높아 양도를 결심해 11월21일에 계약을 체결했다. 매매가액은 계약당일 전액 수수되었고 같은 날에 소유권도 넘어갔다. 잔금을 받고 양도소득세 신고를 하려고 평소 아는 세무사를 찾아갔다가 예상치 못한 얘기를 들었다. 잔금을 40일만 늦췄어도 양도소득세를 10억원 가량 줄일 수 있었다는 것이다.

 


 

비사업용 토지는 장기보유특별공제를 받지 못하다가 2015년 말에 공제를 받을 수 있도록 개정됐지만 2016년1월1일 이후 보유기간에 대해서 공제를 받도록 개정돼 사실상 혜택을 받지 못했다. 실질적인 혜택을 주기 위해 2016년12월2일에 세법이 다시 개정됐다. 2017년1월1일 이후 양도하는 비사업용토지에 대해서는 보유기간 계산을 취득일로부터 기산해서 공제를 받도록 개정됐고 이 사례의 경우 장기보유특별공제를 30% 받을 수 있었다. 결과적으로 양도소득세를 10억원이나 더 낸 셈이 됐다.

 


 

*절세 Tip

 

세법은 상식이 아니라 전문지식이므로 비과세요건은 물론 과세요건도 꼼꼼히 전문가의 도움을 받아서 판단해야 하고 연말에 부동산 거래 시 세법 개정에 따른 유리, 불리도 전문가의 조력을 받을 필요가 있다.