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세무칼럼

법인을 통한 부동산 투자 시 세무문제 작성자 : 관리자 20-05-28 14:38 조회 : 270회

법인을 통한 부동산 투자 시 세무문제

 

김란 세무사  세무법인 다솔 / 승인 2020.05.15

 

 

 

세무법인 다솔의 '세무상담'

 

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 김란 세무사 세무법인 다솔

 

 

세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>



정부는 보유세 강화 등 다주택자에 대한 세무 규제를 확대함에 따라 법인을 통한 부동산 거래가 급격히 증가하고 있다.

개인이 부동산을 양도하는 경우 6~42%의 누진세율이 적용되고, 다주택자가 조정대상지역 내 위치한 주택을 양도하는 경우 2주택자의 경우 10% 추가과세, 3주택 이상 자의 경우 20% 추가과세가 적용되어 지방소득세까지 포함하면 최대 68.2%가 과세된다.

법인의 경우 10~25%의 누진세율이 적용되고 단기 양도세율 및 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과세율이 적용되지 않아 세율 측면에서 큰 이점이 있다. 또한 법인전환을 통해 개인이 소유한 부동산을 분산시킴으로써 종합부동산세를 낮출 수 있어 법인설립 및 법인전환에 대한 관심이 지속되고 있다.

이 같은 이유로 법인을 통한 절세전략이 주목받고 있지만 세법 상 고려해야 할 부분 또한 적지 않다. 국세청도 최근 고가아파트를 사들이는 부동산 법인에 대해 전수 검증에 착수했고, 탈루혐의가 포착되어 세무조사로 이어지는 경우 예상치 못한 추가적인 세부담이 발생할 수 있다. 이를 피하기 위해서는 법인설립 시점부터 부동산양도 시점까지 발생하는 세법상 문제를 면밀히 검토할 필요가 있다.



1. 대도시 내 부동산 취득 시 취득세 중과

법인이 부동산을 취득하는 경우 취득세율(1.1~4.6%)은 개인과 동일하나 대도시 내에 법인을 설립한 후 5년 이내 대도시 내의 부동산을 취득하는 경우에는 취득세가 중과된다. 여기서 대도시란 수도권과밀억제권역에서 산업단지를 제외한 지역을 말한다. 취득세가 중과되는 경우 최대 9.4%까지 적용될 수 있으므로 주의해야 한다.

법인의 본점을 대도시 밖에 설립해 부동산을 취득하거나, 지방자치단체에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자 등록을 하고 의무임대기간을 준수하는 경우 취득세 중과를 피할 수 있다.



2. 양도 시 부가가치세 과세

법인이 부가가치세 과세대상 재화나 용역을 공급하는 경우 부가가치세가 과세된다. 법인이 부동산을 보유하다가 양도하는 경우 상가, 오피스텔 뿐 아니라 국민주택 규모를 초과하는 주택의 건물분에 대해서도 부가가치세가 과세된다. 따라서 상가, 오피스텔, 국민주택 규모를 초과하는 주택의 양도 시 건물분에 대해 10%의 부가가치세를 양수자로부터 징수해 납부해야 한다. 또한 토지와 건물의 일괄양도 시 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물의 가액이 감정가액 또는 기준시가에 따라 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 실지거래가액으로 구분한 가액이 부인되어 부가가치세가 추징될 수 있으므로 매매계약 시 유의해야 한다.

추가적으로 주택임대사업에 사용하던 부동산을 양도하는 경우에는 면세사업에 부수되어 일시 우발적으로 공급되는 재화에 해당하므로 국민주택 규모를 초과하는 주택의 공급이라 하더라도 부가가치세가 면제된다. 다만 주택을 단기간 임대 후 양도하는 경우에는 주된 사업을 면세사업으로 볼 수 없어 부가가치세가 과세될 수 있다.



3. 토지 등 양도소득에 대한 법인세

법인이 주택이나 별장, 비사업용 토지를 양도하는 경우에는 양도차익의 10%를 법인세액에 추가해 납부해야 한다. 다주택자인 개인은 조정대상지역 내의 주택을 양도하는 경우에 한하여 중과세율이 적용되는 반면, 법인이 양도하는 주택은 조정대상지역 내의 주택인지 여부와 관계없이 토지 등 양도소득에 대한 법인세가 추가 과세된다.

예외적으로 기준시가 6억원(수도권 밖의 지역은 3억원) 이하의 주택으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따라 장기일반민간임대주택으로 등록하고 8년 이상(재작년.03.31. 이전 지방자치단체 및 세무서에 임대사업자 등록을 한 경우 5년 이상) 임대한 주택을 양도하는 경우에는 토지 등 양도소득에 대해 과세하지 않는다.



4. 법인 투자수익의 회수

법인이 부동산 양도를 통해 벌어들인 수익을 개인이 임의로 인출하는 경우 가지급금으로 처리되어 연 4.6%의 가지급금에 대한 이자를 법인의 소득으로 과세하는 등 세법상 불이익이 발생할 수 있다. 따라서 급여나 배당 등을 통해 법인의 수익을 회수해야 하는데 이 경우 개인에 대한 근로소득세 및 배당소득세가 발생한다.

급여로 지급받는 경우 4대보험 및 근로소득세(6~42%)를 부담하게 되고, 배당으로 지급받는 경우 연 2000만원 이하의 금융소득에 대해서는 14%의 배당소득세를 부담하게 된다. 금융소득이 연 2000만원을 초과하는 경우에는 타소득과 합산해 종합과세된다. 법인 주주의 구성과 개인의 소득 규모, 타소득 유무에 따라 부담하는 세액과 절세방안이 달라지므로 사전에 투자수익 회수에 대한 적절한 플랜이 필요하다.


5. 성실신고 확인대상

성실신고 확인제도는 부동산임대업을 주업으로 하는 소규모 법인 등 일정 요건에 해당하는 법인에 대해 법인세 신고 시 과세표준금액의 적정성을 세무사 등이 확인하는 제도로 소규모 법인에 대한 세원투명성 및 과세형평 제고를 위해 재작년 이후 개시하는 사업연도 분부터 적용하고 있다.

성실신고 확인대상이 되는 법인은 부동산임대업을 주된 사업으로 하거나 이자·배당·부동산 임대소득의 합계가 매출액의 70% 이상인 법인으로서 지배주주 및 특수관계인 지분의 합계가 전체 지분의 50%를 초과하고, 상시근로자 수가 5인 미만인 법인을 말한다. 부동산매매 법인이나 임대법인의 경우 대부분 이와 같은 요건에 해당할 것이므로 성실신고 확인대상 여부를 검토해야 한다. 성실신고 확인대상 법인의 경우 사업연도 종료일로부터 4개월 이내에 법인세를 신고·납부하고 성실신고확인서를 제출해야 하며 성실신고확인서 미제출 시 법인세 산출세액의 5%의 가산세가 부과된다.

법인을 통한 부동산 투자 시 개인별 부동산 보유현황과 법인을 어떻게 활용하느냐에 따라 절세효과는 달라질 수 있다. 따라서 사전에 전문가와의 상담을 통해 계획적으로 진행하기를 권한다.


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