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세무칼럼

농지를 상속받게 되었다면?…양도세 절세방법 작성자 : 관리자 20-04-28 16:43 조회 : 324회

농지를 상속받게 되었다면?…양도세 절세방법

 

 

 

 

이혜진 세무사 세무법인 다솔 / 승인 2020.04.24 09:12

 

 

 

세무법인 다솔의 '세무상담'

 

 

 

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  이혜진 세무사

  세무법이 다솔

 

 

 

세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>


1. 상속농지 중과를 피하자

토지 소유자가 토지를 보유하는 기간 중에 본래의 용도에 맞게 사용하지 않아 투기적 성격으로 보는 토지를 세법에서는 비사업용 토지라 한다. 세법은 무분별한 투기행위를 방지하기 위해 비사업용 토지의 양도차익에 대해 기본세율에 10%p를 더한 중과세율을 적용하고 있다.

일반적인 농지의 경우에는 ①지역요건 ②기간요건 ③재촌·자경요건, 즉 3가지 요건을 모두 만족해야 사업용 토지로 보게 된다(표 참고).




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그러나 상속받은 농지의 경우에는 본인의 의지와 관계없이 취득하게 된 것이므로 상속인이 3가지 요건을 모두 만족시키기에는 어려울 수 있다.

이에 세법은 상속인이 직접 농사를 짓지 않아도 상속개시일로부터 3년간은 재촌·자경하는 것으로 보아 상속개시일로부터 5년 이내 양도하는 경우 기간요건을 충족한 사업용 토지로 보고 기본세율을 적용받을 수 있도록 예외규정을 두었다.

또한 도시지역 밖이나 시 이상의 녹지지역의 경우 5년 내 양도하지 못한다고 해도 상속개시일로부터 3년간 재촌·자경이 간주되므로 추후 양도당시 기간기준을 판단(토지 전체 보유기간 중 60%이상)함에 있어 사업용 사용기간으로 인정받을 수 있다.

피상속인 및 상속인의 재촌·자경여부와 관계없이 상속개시일로부터 3년간 사업용으로 의제되지만 상속개시일로부터 양도일까지 농지로 사용된 경우에 한하여 상속농지에 해당하므로 이 부분은 주의해야 한다(서면4팀-1961, 2006.06.23.).



2. 농지의 감면을 이용하자

토지소유자가 8년 이상 자경한 농지를 양도하는 경우 산출되는 양도소득세에서 최대 2억원(5년간)까지 감면해주는 제도가 있다. 이는 산출세액에서 직접적으로 감면해주는 것으로 납세자 입장에서는 큰 혜택이 아닐 수 없다.

하지만 토지소유자가 아닌 피상속인이 자경한 농지를 상속받았다면 상속인도 이 감면 혜택을 받을 수 있을까?

피상속인이 도시지역 밖이나 시 이상의 녹지지역에서 8년 이상 자경한 농지를 상속받은 경우에는 상속인이 언제 양도하더라도 사업용 토지로 인정받을 수 있을 뿐만 아니라, 설령 피상속인이 직접 경작하지 않았다고 하더라도 3년 이내 양도하면 자경감면을 받을 수 있다.

만약 피상속인이 8년 미만 자경한 농지를 상속받았다면 상속인이 이어서 1년 이상 자경하는 경우에는 피상속인과 상속인의 경작기간을 통산해 그 기간이 8년 이상이면 감면을 받을 수 있다. 하지만 자녀가 경작하지 않는다면 자경감면을 받을 수 없다. 이때 상속인이 자경하지 않으면 경작기간을 합산하지 않으며 5년 이내 양도해야만 사업용 토지로 인정받을 수 있다.

상속받을 당시 상속농지를 한 사람이 아닌 여러 상속인으로 나눠서 상속받으면 각각의 지분에 대해 8년 자경감면을 적용받을 수 있다. 또한 자경감면은 1년에 1억, 5년 내 2억 한도로 받을 수 있으므로 필지가 다수라면 해를 달리해서 양도하는 경우 절세효과를 높일 수 있다.



3. 상속농지의 취득가액을 높이자

상속세 부담이 크지 않다면, 공시지가로 상속을 받는 것이 아니라 감정을 받아 상속취득가액을 높이는 방법을 고려할 수 있다. 공시지가로 상속을 받는다면 당장의 상속세 측면에서는 부담이 안될 수 있지만 양도할 때 취득가액이 낮게 잡히므로 양도차익이 커지게 되고 비사업용 토지로 중과세까지 적용된다면 양도세 부담이 커질 수 있다.

상속받은 농지가 있다면 상속받은 농지가 사업용 토지로 판단될 수 있는지, 나아가 감면까지 받을 수 있는지에 따라 세액은 크게 달라질 수 있으므로 정확한 세무상담을 통해 예상되는 양도차익에 따라 양도시기를 고려해 위험관리와 동시에 적극적인 절세방안을 검토하기를 권한다.