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세무칼럼

일시적 1세대2주택자, 비과세인줄 알고 팔았더니 중과세? 작성자 : 관리자 19-11-05 20:05 조회 : 43회

일시적  1세대2주택자, 비과세인줄 알고 팔았더니 중과세?

 

이혜진 세무사 세무법인 다솔 / 승인 2019.10.25

 

 

 세무법인

다솔의 ‘세무상담’

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이혜진 세무사 세무법인 다솔



세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>


최근들어 일시적 1세대 2주택 비과세로 신고했던 납세자의 추징사례가 속출하고 있다. 바로 2019.02.14. 국세청 유권해석에 따른 것인데, 감면대상주택(C)과 종전주택(A)을 보유한 상태에서 대체취득 주택(B)을 취득하고 일정기간 이내 종전주택(A)을 처분하여 양도당시 일시적 3주택자이나 소득세법상 양도소득세 비과세 대상에 해당하는 경우이다.

해당 유권해석에 따르면, 종전주택(A)에 대해서 일시적 1세대 2주택 비과세 여부 판단 시 「조세특례제한법」 제99조의2에 해당하는 감면대상주택(C)은 주택 수에서 제외되어 종전주택(A)의 양도가액에서 9억까지는 비과세가 적용된다. 그러나, 9억을 초과하는 과세구간에서는 감면대상주택(C)이 주택 수에 포함되면서 3주택자가 되버린다. 따라서 9억을 초과하는 과세소득에 대해서는 다주택자 중과세 규정이 적용되어 3주택자로서 20% 중과세가 적용될 뿐만 아니라, 장기보유특별공제(최대80%)도 배제된다는 해석이다.

이 해석에 대한 근거는 「조세특례제한법」 제99조의2가 적용되는 감면대상주택(C)이 비과세 구간에서는 주택 수에서 제외될 수 있으나, 9억이 초과되는 과세구간에서는 주택 수에서 제외된다는 규정이 없기 때문에 3주택자로 보아야 한다는 것이다.


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해석은 감면대상주택(C)이 조세특례제한법상 감면주택이었을 때 뿐만이 아니라 소득세법상 임대주택일때도 적용될 수 있기 때문에 그 파생효과가 크다. 일시적 1세대 2주택 규정과 거주주택 특례는 중복적용이 가능하다. 문제는 거주주택이 고가주택일 때 9억 초과분 양도차익에 대해서 중과세율 적용과 장기보유특별공제가 배제된다는 것이다.

양도가액이 크면 클수록 세액 차이는 극명하게 벌어지게 된다. 아래는 양도가액 20억, 취득가액 10억, 장기보유특별공제는 최대 80% 적용된다고 가정했을 때 9억 초과분에 대해서 고가주택에 따른 비과세가 적용되는 경우와 중과세가 적용되는 경우 세액효과를 비교한 사례이다.

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이 해석은 현재 세무업계에서 뜨거운 감자로 대두되고 있다.

이 해석에 따르면 동일한 주택에 대해서 비과세와 중과세가 동시에 발생하는 기이한 현상이 발생하게 되기 때문이다. 그러나 현재로서는 이 유권해석을 받아들일 수밖에 없는 상황이기 때문에 만약에 이러한 상황에 놓여져 있다면, 주택의 취득과 매도시기를 각별히 조절해야 한다. 주택의 양도 또는 매수계획을 세울 때 반드시 세무전문가와 충분한 상담을 받도록 하자.

출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr)