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세무칼럼

[세무의 창]건물을 팔때 주의해야 할 세금 작성자 : 관리자 19-10-11 19:55 조회 : 53회

[세무의 창]건물을 팔때 주의해야 할 세금

 

경기신문 / 승인 2019.10.06 19:16

 

 

 

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  임성균 회장

 세무법인 다솔

 

 

 

소유하고 있는 건물을 팔게 되면 세금이 따라온다. 구입 시 가격보다 오른 가격으로 매도를 하게 되면 양도차익이 발생한다. 양도차익은 오른 가격에서 필요경비를 공제해 계산하며 여기에 최고 30%의 장기보유특별공제와 250만 원의 기본공제를 하여 과세표준을 구한다. 과세표준에 세율을 곱해 계산한 산출세액을 양도소득세로 내야한다.

부동산에 대한 개량·확장·증설 등의 자본적 지출은 필요경비로 인정돼 공제 받을 수 있다. 중개비, 세무사비용, 법무사비용, 당해재산 취득과 관련한 소송비용, 재산 취득시 낸 부가가치세, 매수자 부담의 양도소득세 등은 양도비로서 필요경비로 인정 된다.

양도소득세 필요경비를 인정 받기 위해서는 세금계산서, 신용카드영수증 등 정규 거래증빙이 필요하므로 관련 증빙을 잘 보관해야 한다.

만일 오래전에 취득해서 부동산의 취득이나 신축가액을 알 수 없는 경우 환산 취득가액으로 신고할 수 있다. 이때 필요경비는 환산취득가액과 취득당시 기준시가의 일정비율(3%)을 필요경비에 반영하게 된다.

건물에 감가상각비를 계상 한다면 건물 보유 중에는 법인세나 소득세를 줄일 수 있지만, 매각할 때 내야하는 양도소득세는 더 많이 나오게 된다.

건물을 보유하고 있다면 매년 재산세와 종합부동산세를 내야 하는데, 건물을 팔 때 6월 1일 이전에 판다면 그해 재산세와 종합부동산세를 아낄 수 있다.

건물을 팔기 전에 가족 등에 분산해 증여 한 후 매각 한다면, 세금을 보다 아낄 수 있다. 증여에 따른 증여세와 취득세 부담이 따르지만, 물건의 덩치가 크고 양도차익이 많아 양도소득세가 많이 나온다면 고려해볼 만한 방안이 된다.

주택이 아닌 상업용부동산의 매각에는 건물분에 대해 부가가치세가 발생한다. 시가 30억 원 건물을 예로 들자면 토지 분 가치가 25억 원, 건물 분은 5억 원이라면 건물 5억 원에 대해 10%인 5천만 원을 부가가치세로 내야한다. 부동산 거래관계에서는 매수자가 부가가치세를 부담하며 매도자에게 지급한 후 매도자는 세금계산서를 발행해 매수자에게 주고, 매도자는 받은 부가가치세를 신고 납부하게 된다.

그러나 건물을 매입한 사람이 계속 같은 사업을 하는 경우 포괄양수도로 매매계약을 체결한다면 부가가치세 신고·납부를 면제 받게 된다. 실제 부동산임대업자가 토지와 건물을 매매할 때 사업양수도로 많이 처리하는데 사업의 동질성이 유지 되지 않는다면 부가가치세를 신고 납부해야한다. 부동산 임대업에 쓰던 건물을 매도했는데 매수인이 음식점을 하게 되는 경우 부동산 임대업을 승계 받은 것이 아니라서 사업양도로 보지 않아 매도자는 부가가치세 신고를 해야 하는 것이다.

이혼으로 인한 재산분할로 건물 지분을 일부 이전하는 경우에는 양도소득세 등 세금 문제가 발생하지 않는다. 원래 본인 소유 재산의 명의를 찾아가는 개념이기 때문이다. 그러나 이혼으로 인한 재산 분할을 이행하기 위해 건물을 매각해 현금을 지급하는 경우라면 건물 전체에 대해 양도소득세를 내야한다.

건물을 매각하는 경우에는 사전에 계획을 잘 세워서 추진하는 것이 중요하다. 포괄 사업양도로 할 것인지, 분산증여 후 매각할 것인지, 필요경비 인정 증빙은 제대로 갖추고 있는지, 세입자 명도비용은 누가 부담 할 것인지 등을 합리적으로 잘 선택해야 세금과 비용을 많이 줄일 수 있다.

출처 : 경기신문(http://www.kgnews.co.kr)