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세무칼럼

[안수남 세무사의 일일세무상담일지 #1] 재개발딱지를 취득했는데 재개발딱지도 주택을 소유한 것으로 본다고 하던데 사실인가요? 작성자 : 관리자 19-09-11 17:51 조회 : 74회

[안수남 세무사의 일일세무상담일지 #1]

 

재개발딱지를 취득했는데 재개발딱지도 주택을 소유한 것으로 본다고 하던데 사실인가요?

 

[아는 지인께서 주신 질문]

재개발딱지를 취득했는데 재개발딱지도 주택을 소유한 것으로 본다고 하던데 사실인가요?

전화를 통해 받은 질문입니다. 우선 간단한 질문이지만 세법적으로는 간단치 않은 질문이라서 지인들과 공유하기를 원해서 상담일지를 작성해 봅니다.

일일상담일지는 앞으로 제가 받은 전화ㆍ서면ㆍ방문상담중 일반인들이 꼭 알아 두었으면 좋을 주제로 일지를 써 보려고 합니다.

이 또한 내가 태어나기 이전보다 조금이라도 나은 세상을 만드는데 일조를 하는 것이라 생각하고ᆢ

우선 질문자가 말씀하신 재개발딱지는 오래전부터 일반인들에게 널리사용되고 있는 전문용어(?)입니다.

사전적 의미는 공문서의 속어라고 되어 있지만 일반인들 사이에서는 '취득할 수 있는 권리' 정도라고 이해됩니다.

 

낙후된 지역이 개발되면서 세입자들 이주대책으로 임대주택입주권이 주어졌는데 이때 입주권을 딱지라고 불렀습니다.

 

송도신도시가 개발되면서 어업하시던분들의 터전이 사라졌는데 이때 어업권을 보상해 주면서 상가부지로 일정 면적의 토지를 대토로 분양해 주었는데 이것을 일명 '조개딱지'라고 불렀습니다.

 

그런데 최근에는 딱지라는 용어대신에 전문용어들이 법적으로 사용되고 있습니다.

재개발ㆍ재건축딱지는 '조합원입주권'이라고 하고 공익사업으로 수용대면서 대토를 분양받는 토지는 '이주자택지분양권'이라고 합니다.

아무튼 사설이 좀 길었네요..

재개발 재건축사업에서 종전부동산을 조합에 현물출자하고 조합으로부터 신축된 아파트를 분양받은 권리를 세법상 조합원입주권이라고 합니다.

이 조합원입주권은 일반건설회사에서 아파트를 신축판매할때 취득하는 분양권과는 구별되어서 사용됩니다.

 

재개발ㆍ재건축사업으로 취득한 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리라서 주택에 해당되지 않습니다.

 

그러다보니 2주택 소유자가 그 중 1주택이 재개발등으로 조합원 입주권으로 변환되면 1주택자가 되어 기존 1주택을 양도하더라도 비과세를 받게 되었답니다. 2003년부터 주택에 대한 투기가 성행하면서 주택가격이 천정부지로 오르던 시기에 재개발ㆍ재건축예정지구에 소재한 주택들에 대하여 투기수요가 급증하였습니다.

 

다주택자 중과세 제도가 시행되더라도 주택이 조합원입주권으로 변환되면 주택수에서 제외되었기 때문입니다.

 

반면에 1주택을 보유하다가 조합원입주권으로 변환되더라도 주택과 똑 같이 비과세를 받을 수 있습니다.

 

양도시에는 주택으로 취급되어 1세대1주택 비과세혜택을 받으면서 조합원입주권으로 변환되면 보유주택수에서 제외되는 모순때문에 주택에 대한 투기수요가 상존한거죠..

이러한 문제점을 해소하기위해 2006.1.1이후 관리처분계획인가를 받은 조합원입주권은 비과세규정이나 다주택자 중과세규정을 적용할때 주택수에 포함되도록 세법이 개정되었습니다.

 

따라서 질문자가 말씀하신 재개발딱지가 재개발조합원입주권을 의미한다면 주택수에 포함됩니다.

 

주택수에 포함된다는 의미는 주택으로 간주된다는 의미가 아닙니다. 여전히 부동산을 취득할 수 있는 권리라서 부동산인 주택은 아니지만 보유하고 있을때 주택수에만 가산됩니다.

 

1주택자가 조합원입주권을 취득했다면 조합원입주권도 주택수에 포함되므로 1주택을 양도할 경우 1세대1주택이 아니라 2주택자가 됩니다.

따라서, 조합원입주권을 취득한 순간부터 2주택자가 되므로 비과세요건도 달라집니다.

조합원입주권이 주택수에 포함되더라도 일시적 1세대2주택자라면 당연히 비과세를 받을 수 있습니다.

 

따라서 1주택을 보유하고 1년이 지나서 조합원입주권 1개를 취득한 다음 조합원입주권을 취득한날로부터 3년 이내에 2년 이상 보유(조정대상지역 소재주택을 17년8월3일 이후 취득시 2년 거주 동시충족)1주택을 양도한다면 일시적 1세대2주택으로 비과세됩니다.

조합원입주권을 취득하여 3년이 지나서 기존1주택을 양도하면 원칙적으로 비과세를 받을 수 없습니다.

 

다만 예외적으로 재개발ㆍ재건축조합원입주권을 취득한 목적이 건설공사가 완료되면 본인이 입주하여 거주하기 위해서라면 실수요목적으로 보아 비과세를 받을 수 있습니다.

 

즉 재개발된 아파트 완성일로부터 2년 이내에 입주를 해서 1년이상 계속거주를 하고 준공일로부터 2년 이내에 기존 1주택을 양도하면 실수요목적에 해당되어 비과세가 가능합니다.

 

 

 기존주택의 처분시기는 준공전에도 가능합니다. 준공 후에는 준공일로부터 3년 이내가 아니라 2년 이내에 처분하여야 합니다.

 

1년 이상 거주요건은 준공일로부터 2년 이내에 이사를 가서 1년이상 거주하면 됩니다. 준공일로부터 2년 안에 1년이상 거주할 필요는 없답니다

 

실수요목적 비과세특례는 조합원입주권을 취득한 경우뿐 아니라 주택이 아닌 상가나 나대지 등을 보유한 조합원이 관리처분으로 아파트를 취득한 경우도 포함됩니다

 

그러나 관리처분계획인가를 받기 전에 주택으로 취득하여 수일이내에 관리처분이 났더라도 조합원입주권을 취득한 것이 아니라 주택을 취득한 것이므로 비과세특례를 받을 수 없답니다.

 

 

추신 : 재개발ㆍ재건축관련 세무는 비과세ㆍ다주택중과세ㆍ양도차익계산 등 모두 어렵고 난해한 분야이니 반드시 사전에 전문가의 도움을 받아서 실행하시기를 권합니다.

 

 

 

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세무법인 다솔

 

대표세무사 안수남