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세무칼럼

⁠ 국세청의 최대 관심은 주택취득 자금출처 작성자 : 관리자 19-08-27 16:02 조회 : 27회

 국세청의 최대 관심은 주택취득 자금출처



 

 

이정근 세무사 세무법인 다솔  /승인 2019.08.23 10:02

 

 

세무법인 다솔의 ' 세무상담'

 

 

세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>


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한국감정원의 통계자료를 살펴보면 최근 2년 동안 서울 아파트 매매가격이 급속하게 상승했으며 유례없는 최고가를 경신하고 있다. 정부도 이처럼 잡히지 않는 주택시장을 안정화하고자 잇따른 부동산대책에 더불어 최근 민간택지 분양가 상한제를 발표하는 등 강도 높은 규제를 이어가고 있다. 금번 민간택지 분양가상한제 대책은 민간택지 분양가상한제 지정 요건을 투기과열지구로 변경해 서울, 과천, 분당 등 투기과열지구 전지역이 분양가상한제 대상이 되도록 했다.



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정부 대책이 실효성을 거두길 기대하지만 이미 오를대로 올라버린 집값 때문에 서울에서 새 집을 구하려는 청년이나 신혼부부들은 자력으로 주택을 취득하는 것이 종전보다 어려워졌고, 부모에게 취득자금 등을 지원을 받는 일이 많아졌다. 이와 동시에 국세청은 부동산 거래 과정에서 세금 탈루 혐의자를 상대로 전국 동시 세무조사에 착수하였으며 이 과정에서 다운계약, 변칙증여 등이 포착되어 세금을 추징당하는 사례 또한 발생했다.

세금 탈루 혐의자 유형 중 많은 비중을 차지하는 것이 취득자금에 대한 소명 문제이다. 세법에서는 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우로서 일정한 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 ‘추정’하여 재산을 취득하는 자에게 증여세를 과세할 수 있다.

미성년자나 전업주부 등과 같이 소득이 없거나 사회초년생이 취득하기에 고가임에도 불구하고 부동산을 취득하는 경우에는 그 자금 등을 타인으로부터 증여받았을 개연성이 매우 높다. 과세당국에서는 이 과정에서 발생하는 취득자금 증여 등의 사실을 포착하기 어렵기 때문에 세법에서는 취득자금을 증여받은 것으로 ‘추정’하는 것이다.

증여받은 것으로 ‘추정’한다는 것은 곧 그 취득자금에 대한 입증책임이 납세자에게 있다는 것이고, 이를 적법하게 입증하는 경우 증여세가 과세되지 않는다. 그렇다면 적법하게 입증한다는 것은 어떤 것일까? 세법에서는 아래에서 열거하는 방법들로 입증하는 경우 적법하다고 인정한다.

① 신고했거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받은 소득금액

② 신고했거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액

③ 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 해당 재산의 취득 또는 해당 채무의 상환에 직접 사용한 금액

여기서 주의할 것이 근로자나 사업자가 소득세를 신고할 당시에 누적된 소득금액이 충분하다고 무조건 입증되는 것이 아니라는 점이다. 소득이 있으면 세금도 납부했을 것이고 생활비 등 지출도 있을 것이다. 이런 이유로 재산 취득 당시에 남아있는 통장 잔고 중 거래대금으로 이체된 내역이 확인되는 분에 한하여 인정이 가능하다. 또한, 입증대상 금액은 부동산을 취득하면서 발생하는 취득세, 중개수수료, 등기비용 등의 부대비용을 포함하므로 주의해야 한다.



#1. 증여추정 배제기준과 배제금액

부동산을 취득하는 모든 이를 상대로 세무조사를 할 수도 없는 노릇이다. 따라서, 취득자의 연령·세대주·직업·재산상태·사회경제적 지위 등을 참작하여 취득금액이 국세청장이 정하는 일정금액(1억원~2.5억원) 이하인 경우 증여추정 규정을 적용하지 않는다. 이는 재산취득일 전 10년 이내 취득한 자산을 합산해 판단하되, 이러한 경우라도 취득금액을 증여받은 사실이 확인되는 경우는 증여세 과세대상이 되므로 주의해야 한다.

세무조사가 취득과 동시에 시작될 수도 있으나 몇 년의 시간이 지난 후 진행된다면 조사대상자 본인도 오래전의 일을 기억하기 어려울 수 있다. 따라서, 세법에서는 입증되지 않는 금액이라도 재산취득가액의 20%에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 증여로 보지 않는 증여추정 적용배제 기준을 두고 있다. 증여추정 적용배제 기준금액을 상회하는 경우 기준금액 초과분이 아닌 미입증금액 전액을 과세한다.



#2. 서면확인과 실지조사

실무상 자금출처 조사의 경우 실지조사가 진행되기 전에 서면확인제도를 진행하게 된다. 이는 대상자에게 직접 거래금액 및 자금원천을 우편 등을 통해 질문하고 대상자가 제출한 소명자료를 근거로 실지조사 전환여부를 판단하는 것이다.

지방국세청 조사국은 대기업의 사주와 특수관계인의 주식 및 부동산 취득에 관해 정기적으로 자금출처 서면확인을 실시하고 있으며, 관할세무서(수증혐의자 주소지) 재산세과에서는 지방국세청 조사국에서 위임되거나 자체 선정한 대상자를 상대로 서면확인을 실시하고 있다.

소명의 결과 대부분이 입증되는 경우 혐의 없음으로 단순종결되거나 혐의사항이 단순한 경우 기한후신고(수정신고)로 종결할 수 있다. 하지만, 소명내용을 인정하기 어렵거나 사실관계 확인이 곤란한 경우, 보완요구에 응하지 않는 경우 등은 실지조사로 전환될 수 있다.

실지조사가 진행되는 경우 금융거래내역을 조회할 수 있으며 관련인의 동시조사가 진행될 수 있다. 또한, 조사가 진행됨에 따라 추가혐의가 발생하는 경우 개인사업장이나 법인으로 조사가 확대될 수 있다. 이는 당사자뿐만 아니라 특수관계인과 사업체의 거래내역들이 모두 포착되므로 추가적인 세무상 문제가 파생될 수 있다는 것을 의미하고, 일반적으로 더 많은 추징세액이 발생하므로 서면확인 단계에서 충분히 소명하는 것이 좋다.



#3. 최근 조사 경향

국세청의 전산화 작업은 오랜기간 계속되어 왔고 그간 수집된 사업자의 소득과 지출, 보유재산 등에 대한 정보가 상당히 축적되어 있다. 이 중 PCI 시스템(Property, Consumption and Income Analysis System, 소득-지출 분석시스템)은 국세청이 그동안 확보한 사업자의 자료(재산, 소비, 신고소득)을 통합, 비교, 분석하여 세금탈루 혐의자를 전산으로 추출하는 시스템이다. 이를 기반으로 신고된 소득대비 취득한 재산이나 지출액이 더 큰 경우 탈루혐의 금액으로 보아 재산취득자금에 대한 소명 요청이나 세무조사를 진행하고 있다.

또한 법무부·금융위원회·국세청·관세청·경찰청·한국은행·금융감독원 등 관계기관의 전문 인력으로 구성되어 있는 금융정보분석원은 금융기관 등으로부터 자금세탁 관련 혐의거래를 수집·분석하여 고액거래(Currency Transaction Reporting System.CTR)나 의심거래(Suspicious Transaction Report, STR)등 불법거래와 관련있다고 판단되는 금융거래 자료를 법집행기관(검찰청, 경찰청, 국세청, 관세청, 금융위, 중앙선관위 등)에 제공하고 있다. 이를 토대로 국세청은 납세자의 비정상적인 금융거래내역을 파악하고 필요한 경우 세무조사 등을 통해 탈루세액을 추징하고 있다.

세무조사는 납세자의 권익을 침해할 수 있기에 최소화돼야 한다. 반대로 성실하게 납세의무를 이행하는 국민의 조세평등을 위해서 탈세를 방관할 수도 없다. 국세청은 상당히 많은 납세정보를 구축하고 있으므로 전문가의 자문을 받아 합법적인 방법으로 절세방법을 구축하고 미래를 준비하는 자세가 필요하다




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