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세무칼럼

임대사업자에게 재건축이란 작성자 : 관리자 19-08-07 11:12 조회 : 74회

임대사업자에게 재건축이란

 

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

주택 임대사업을 하다가 재건축이 되면 세금 감면을 제대로 받을 수 있을까. 임대료 상한율 5%를 적용할 때는 어느 시기를 기준으로 해야 할까.

최근 임대사업에 대한 세법 규정이 자주 바뀌면서 임대사업자들의 질문이 끊이지 않고 있다. 가장 많이 물어보는 질문에 대한 답변을 다시 한번 정리했다.

 

 

 

 

- 주택임대사업자로 등록해서 임대사업을 하다가 재개발·재건축되면 임대사업자의 지위가 인정되나

▲ 민간임대주택에 관한 특별법에서는 재건축 공사기간동안 임대사업이 중단되므로 재건축 전 주택이 멸실되면 폐업을 하고 재건축 후 재임대시에 신규로 등록해야 한다. 반면, 소득세법상 장기임대주택이나 조세특례제한법상 장기일반민간임대주택 규정은 관리처분계획인가일 6월 이전부터 신축아파트 준공일 이후 6월까지 기간동안 임대여부에 불구하고 임대사업자의 지위를 인정해 준다. 이 기간동안 임대사업자 지위는 인정되지만 임대기간은 사실상 실제로 임대한 기간만 인정된다.

- 재건축후에 관리처분으로 취득한 아파트의 공동주택 공시가격이 6억원(지방은 3억원)을 초과했다면 다주택 양도소득세 중과세 배제 규정과 종합부동산세 합산배제를 적용받을 수 있나

▲ 소득세법상 장기임대주택에 대한 가액기준은 임대개시당시(임대개시일과 임대사업자 등록일 중 늦은 날을 말함) 임대주택의 공시가격을 기준으로 적용한다. 따라서 재건축으로 임대주택 공시가격이 6억원(지방은 3억원)을 초과하더라도 임대개시당시 가격기준에 적합한 경우에는 세제혜택을 받을 수 있다.

- 재건축 전 국민주택규모(85㎡) 이하였으나 관리처분으로 취득한 재건축 후 아파트가 국민주택규모를 초과할 경우 조세특례제한법상 8년이상 임대 시 장기보유특별공제 50%(10년 이상인 경우 70%)와 양도세 100% 면제 규정을 적용 받을 수 있나

▲ 조세특례제한법상 장기일반민간임대주택은 국민주택규모 이하의 주택에 한정된다. 재건축 등의 아파트는 재건축 전이나 재건축 후 모두 국민주택규모를 초과하지 않아야 세제혜택을 받을 수 있다.

- 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 주택임대사업자가 의무임대기간이 경과되기 이전에 임대주택을 양도하면서 관할지자체장의 허가를 받아 임대사업을 포괄양도양수한 경우 과태료를 부과하지 않는다. 이 경우 세법상으로 임대기간을 통산할 수 있나

▲ 민간임대주택에 관한 특별법상 지자체의 장의 허가를 받아 주택임대사업을 포괄양도양수 받았을 경우 의무임대기간은 통산하여 적용된다. 그러나 소득세법이나 조세특례제한법상 주택임대사업의 경우에는 상속의 경우에 한해 임대기간을 통산할 수 있고 매매의 경우는 통산되지 않는다.

- 임대료 상한율 5%를 적용할 때 기준이 되는 임대료는 어느 시기 임대료를 기준으로 하나

▲ 임대사업자로 등록한 이후 최초 임대계약을 체결하거나 갱신계약을 체결한 임대료를 기준으로 적용된다. 단, 민간임대주택에 관한 특별법의 개정으로 2019년 10월 24일 이후부터는 임대사업자 등록 당시 기존 임차인의 임대료를 기준으로 적용된다. 임대료 상한율 5% 규정은 임대계약기간별로 상한율이 적용된다.

- 조세특례제한법상 제97조의5에 규정된 10년 이상 장기일반민간임대주택 양도세 100% 감면규정은 작년 12월 31일까지만 한시적으로 적용되는 법인이다. 작년 12월 31일 이전에 분양받은 아파트를 2019년 1월 1일 이후에 임대 개시해 등록할 경우 감면대상이 되나

▲ 조세특례제한법 제97조의5 규정은 작년 12월 31일까지 시행되는 한시법이다. 다만, 작년 12월 31일 이전까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 취득일로부터 3개월 이내에 주택임대사업자 등록하면 감면을 받을 수 있다. 따라서 작년 12월 31일까지 임대사업자로 등록하지 않더라도 감면이 가능하다.