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세무칼럼

⁠⁠⁠⁠'법인현물출자'나 '을종관리신탁'으로 종합부동산세 절세 작성자 : 관리자 19-07-10 15:54 조회 : 162회

'법인현물출자'나 '을종관리신탁'으로 종합부동산세 절세


김선준 세무사 세무법인 다솔  / 승인 : 2019.07.05 09:27

 

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                    김선준 세무사

 

세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>


6월 18일, 여당인 더불어민주당은 종합부동산세 토론회를 개최했다. 토론회에서 다주택자에 대한 누진세율 강화, 장기보유 과세구간 신설 추진 등 종합부동산세 개정안을 잇달아 발의하면서 종합부동산세 조정 작업을 본격화되고 있다. 그리고 지난 4월 30일에는 공동주택에 대한 공시가격 현실화를 통해 재산세, 종합부동산세를 한층 강화했다. 이러한 정부의 방침에는 부동산가격 안정화라는 대전제가 있다. 우리나라에서 집값은 언제나 중요한 화두이고 내년에 총선을 앞두고 있기 때문에 이러한 추세는 당분간 지속될 것으로 보인다.

주택의 종합부동산세는 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원(1세대 1주택자의 경우 9억원)을 공제한 뒤 공정시장가액비율(현행 85%)을 곱한 금액을 과세표준으로 하고 있다. 여기에 주택 보유 수에 따라 누진세율이 적용된다. 주택을 많이 보유할수록, 그리고 조정대상지역에 속한 주택일수록 세율은 높아진다. 종합부동산세는 1세대 1주택자에게는 과세표준에서 9억원을 공제하고 세액공제를 해주는 등 많은 혜택을 부여하여 조세부담의 형평성을 구현하고 있지만 최근 서울 주요지역의 집값과 그 상승추이를 고려한다면 종합부동산세는 더 이상 남의 일이 아니다. 조정대상지역에 2주택을 소유한 경우와 조정대상지역에 1주택을 소유한 경우 종합부동산세를 비교하면 다음과 같다.




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   <단위:100만원, 개별주택공시가격: 주택 각각 10억원 가정>

위 산출세액에서 알 수 있듯이 종합부동산세에서는 주택 수에 따라 세금이 크게 차이나며 종합부동산세를 절세하는 중요한 핵심은 주택 수를 줄이는 것에 있다.

주택 수를 줄이는 방법 중 하나가 바로 법인을 설립해 법인에 보유주택을 넘기는 것이다. 법인에 보유주택을 넘기면 6억원의 추가공제를 받을 수 있고, 주택 수 감소에 따라 누진세율이 내려가는 효과가 발생한다. 또한 합산되는 주택공시가격이 감소하여 낮은 세율을 적용받을 수 있다. 이렇듯 법인에 주택을 현물출자해 주택 수를 줄이는 방법이 납부세액을 절감하는 해결책으로 보이지만 꼭 그렇지만은 않다. 법인 설립에는 등록세가 발생하며 그 외에도 법인세, 종합소득세가 추가로 발생할 수 있다. 법인 설립에 따른 총 세액을 비교하면 오히려 그냥 종합부동산세를 납부하는 것이 나을 수도 있다. 따라서 이러한 점을 종합적으로 고려해 전문가와 상담 후 절세하는 방법을 찾아야 한다.


다음으로 ‘을종관리신탁’을 고려할 수 있다.
관리신탁이란 부동산의 소유자가 부동산의 관리서비스를 받기 위한 목적으로 가입하는 신탁을 말한다. 신탁회사는 위탁자의 지시 또는 신탁계약에서 정한 바에 따라 부동산에 대한 소유권보존, 임대차, 유지보수 등에 대한 관리업무를 수행하게 되는데 을종관리신탁은 위탁자로부터 부동산을 수탁받아 소유권만을 관리하는 신탁상품이다. 관리신탁은 종합부동산세의 과세표준이 되는 지방세법상 납세 의무자가 실질적 보유자인 위탁자가 아니라 형식상 보유자인 수탁자라는 점을 이용한 것이다. 따라서 을종관리신탁을 하게 된다면 종합부동산세에 합산되는 주택 수를 줄일 수 있다. 관리신탁을 하면서 발생하는 수수료와 절세되는 종합부동산세를 고려해 관리신탁 여부를 결정해야 한다. 신탁회사에 따라 을종관리신탁상품을 판매하지 않는 경우도 있으니 이를 면밀히 확인해 보고 진행해야 한다.


작년 7월 19일 대법원에서는 2015년도 종합부동산세를 일부 환급하라는 판결을 내렸다. 재산세와 중복되는 부분이 제대로 공제되지 않았다는 점이 판결의 요지이다. 현재 2016년부터 직년도 분에 대해서도 관련 소송이 진행 중이며 고등법원까지 판결이 나온 상황이다. 하지만 과세관청에서는 신청하는 사람에 한해서 2015년도 분 종합부동산세 환급을 해주고 있다. 따라서 2015년도 종합부동산세 환급대상에 속하는 납세자는 해당 세무서에 환급신청을 해야 한다. 이렇듯 권리위에서 잠자는 자에게는 권리를 보장해주지 않는 것이 현재 법의 대원칙이다. 세금도 마찬가지이다. 합법적인 테두리 안에서 노력을 기울이는 자에게만 절세의 혜택이 돌아간다는 점을 명심하고 세금에 대해 적극적으로 대응하는 현명한 납세자가 되어야 한다.