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세무칼럼

[절세수다방]옥탑 개조해 월세줬다면 '이것' 주의 작성자 : 관리자 19-07-01 11:33 조회 : 233회
[절세수다방]옥탑 개조해 월세줬다면 '이것' 주의
  • 2019.07.01(월) 08:45



[귓등으로 들어도 돈이 되는 절세수다방]

택스워치가 매주 네이버 오디오클립과 팟캐스트, 유튜브를 통해 청취자 여러분을 찾아갑니다. 세금을 잘 모르는 사람도 무심코 듣다 보면 절세의 지름길로 들어설 수 있습니다. 귓등으로 들어도 돈이 되는 절세수다방을 지금 바로 만나보세요. [편집자]

진행: 김작가 / 출연: 안수남(세무법인 다솔 대표세무사), 임명규(택스워치팀)

☞ 절세수다방 네이버오디오클립 바로듣기

 

주택의 세금문제는 단순히 주택을 많이 가졌다고 해서 복잡해 지는 것은 아닙니다. 보유한 주택의 종류와 건축면적, 사용면적, 용도 등에 따라서도 다양한 문제에 놓이게 되죠. 사실상 전문가가 아니고서는 해답을 내 놓기가 힘든 문제들이 적지 않습니다.

그래서 이번에는 대한민국 최고의 양도소득세 전문가인 안수남 세무사님이 다양한 상황에서 발생할 수 있는 세금문제와 해결방법에 대해 귀띔해주셨습니다.

 

 

- 요즘 세금 폭탄을 가장 주의해야할 분들

▲ 최근에 다가구주택을 보유하신 분들이 멋 모르고 집을 팔았다가 세금폭탄을 맞는 사례가 많아요. 다가구주택도 여러 가구가 사는 공동주택이지만, 1세대가 다구구주택 1채를 보유한 경우에는 1세대 1주택으로 봐서 양도시 전체를 비과세하는 혜택이 있어요. 다만 이 때 19가구 이하이면서 3개층 이하만 주택으로 사용하고 있어야 하며, 주택면적이 660㎡(200평) 이하여야 하는 조건이 붙는데요. 실질적으로 이 조건을 갖추지 못한 다가구주택이 대부분이라서 문제가 되고 있어요.

예를 들어서 3, 4, 5층을 다가구주택으로 사용하면서 2층을 개조해서 또 주택으로 이용하는 경우이거나 옥탑에 창고가 있던 것을 방으로 만들어서 세를 주는 경우도 있죠. 대한민국에서 아주 흔한 경우인데 다 불법입니다. 다가구주택 70~80%가 이런 상황이에요.

만약 요건을 갖추지 못한 다가구주택을 팔 때에는 1채만 1세대1주택 비과세를 받고 나머지는 다주택이 되고, 조정대상지역에서는 중과세를 맞는 겁니다.

-이미 개조 사람은 어떻게 해야하나

▲ 그런 불법적인 부분을 다 정상화시켜서 처분해야 비과세를 받을 수 있는데, 이 부분도 양도일 현재에만 정상적으로 해서 팔면 해결이 되느냐는 부분이 문제로 남아 있어요. 1세대1주택 비과세는 2년 동안 적법한 건물이어야 하는데, 불법으로 운영하다가 양도시점에만 개조했다고 해서 봐줄 것이냐하는 부분은 국세청 해석을 좀 지켜봐야 할 것 같아요.

세입자들의 주민등록 전산자료, 확정일자 자료 등이 국세청과 행정안전부에서 다 확인되기 때문에 다가구주택을 가진 분들은 매매할 때 정말 조심해야 합니다. 비과세로 팔았다가 나중에 걸려서 세금을 추징당하는 사람들이 굉장히 많다라는 것을 알아야 해요.

- 재개발이나 재건축되는 주택은 언제 팔아야 하나

▲ 재개발이나 재건축되는 주택은 관리처분인가 이전에 사고 파는 것이 좋습니다. 관리처분인가가 나고 나면 주택이 입주권으로 바뀌어버리는데요. 그러면 여러가지 세금혜택이 사라져버립니다.

예를 들어 재개발재건축 주택 1채만 보유하고 있는 경우 관리처분인가 이전에 팔 때에는 장기임대주택을 함께 보유하고 있어도 비과세를 받지만, 관리처분인가가 나고 입주권인 상태에서는 장기임대주택을 함께 보유하고 있는 경우 비과세를 못받습니다. 이런 여러가지 세제의 불이익이 발생하니까 주의하셔야 하고, 반드시 팔기 전에 전문가와 상담을 해야합니다.

그리고 재개발재건축 주택에 대해서는 청산금 양도소득세 문제도 있어요. 재개발재건축 이전의 부동산의 평가액이 더 높고, 분양가는 낮은 경우 권리가 분양가보다 높으니까 그 차액을 돌려받게 되는데 이것이 청산금이에요. 그런데 이 청산금도 양도차익으로 보고 양도세 문제가 생깁니다.

구체적으로 청산금을 받는 시점에 집이 1채인 사람은 비과세, 2주택이상이면 중과세가 되는데요. 그것을 모르고 덜컥 청산금을 받으면 양도세가 나옵니다. 그래서 청산금을 받을 때에도 세금과 연결될 수 있다는 것을 생각하고 있어야 하고, 재개발재건축조합에서 청산금을 받아가라는 연락이 오면, 꼭 전문가와 상담을 하고 받아야 한다는 것입니다.

 

 



- 상속받은 주택을 팔 때 주의할 점은

▲ 상속받은 사람들 중 8% 정도만 신고를 할 정도로 세금신고를 안하는 사람들이 많다고 합니다. 배우자가 있으면 10억원, 배우자가 없어도 5억원까지는 상속세가 없으니까 대부분 신고를 안하는 것이죠.

그런데 신고를 하지 않으면 생기는 문제가 있어요. 상속받은 부동산을 양도하는 경우에 양도소득세가 많이 나올 수 있다는 것이죠. 상속 부동산은 취득가액이 상속개시 당시의 평가액으로 하게 돼 있거든요. 그런데 상속은 매매가 아니기 때문에 신고를 하지 않으면 시가평가를 할 수가 없어요. 그래서 양도할 때에는 상속 당시의 기준시가가 시가가 됩니다.

농지나 임야는 기준시가가 시세대비 30% 정도밖에 평가를 못받기 때문에 팔 때 양도차익이 너무 커서 세금폭탄이 떨어질 수 있어요. 예를 들어 상속 부동산을 10억원에 팔았어요. 그런데 상속당시 기준시가가 3억원이라면 7억원이 양도차익이 돼서 양도세를 크게 부담해야합니다.

이런 경우에는 상속부동산에 대해 스스로 감정평가를 받아서 상속재산가액을 올려 놓은 다음 상속세 신고를 해두면, 그 감정평가액이 추후 양도할 때 취득가액이 되어 양도차익을 줄일 수 있어요.

- 그밖에 실수를 많이 하는 부분은

▲ 나중에 상속세가 적게 나온다는 얘기를 듣고 아버지의 땅에 아들이 집을 짓는 분들이 있어요. 그런데 상속부동산은 동일세대일 때에만 비과세가 되는 규정이 있어요. 아들과 아버지가 따로 살면서 건물과 부지를 따로 소유하고 있는 경우에는 한쪽만 비과세되겠죠. 세금이라는 것은 경우에 따라서 유리한 것도 있고 불리한 것도 있는데요. 정확하게 현황을 파악해서 진단하는 것이 필요합니다.

- 내년부터 달라지는 게 많던데

▲ 1세대1주택 고가주택은 장기보유특별공제를 80%까지 해주고 있는데요. 그동안은 거주요건이 없었는데, 내년부터 2년 거주요건이 생겼어요.

올해 안에 파는 분들은 직접 거주하지 않았어도 80%까지 장특공제를 받을 수 있지만, 내년부터는 그 집에 2년 거주한 경우만 80%를 해주고, 그렇지 않으면 일반공제율로 최대 30%까지밖에 못받습니다. 따라서 내가 그 집에 당장 들어가지 못할 상황이라면 올해 안에 파는 것이 세금측면에서는 유리하겠습니다.

또 하나는 2021년부터는 1주택인 보유기간이 순수하게 2년 이상이어야만 1세대1주택 비과세를 받을 수 있다는 것입니다. 지금은 집이 100채가 있더라도 오늘 99채를 팔고 내일 남은 1채를 팔면, 그 1채는 1세대1주택으로 인정해서 비과세를 해주는데요. 2021년부터는 1채만으로 2년이 넘었는지를 따진다는 것이죠. 만약 현재 2채인 사람은 지금 당장 1채를 팔아야 남은 1채가 2021년 6월에 순수 1주택으로 인정받을 수 있겠습니다.