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세무칼럼

⁠임대사업자 등록이 유리한 주택은 작성자 : 관리자 19-05-21 10:25 조회 : 258회

임대사업자 등록이 유리한 주택은

 

[절세포인트]안수남 세무법인 다솔 대표세무사

최근 주택임대사업자에 대한 관련 법 개정사항을 지켜보면 걱정이 앞선다. 정부는 임대주택에 대한 세제혜택을 다양하게 규정해 시행하다가 규제 시기별로 요건을 다르게 적용하고 있다.

임대등록 요건은 작년 4월 1일 다주택자 중과세 배제 규정에 따라 임대의무기간을 지정한 것이다. 주택취득 요건은 작년 9·13 대책으로 임대주택 혜택을 배제하면서 생겨난 규정이다. 또한 법 시행 후 행위 요건을 두어 임대의무기간 위반 및 임대료 상한율 5%를 준수하도록 했다.

이렇게 복잡한 법 규정 때문에 전문가들마저 각각의 시행 요건을 판단하는데 어려움이 있다. 만약 해석의 착오로 비과세를 받을 수 있다고 잘못 판단해서 주택을 양도했다가 다주택자 중과세 규정이 적용된다면 누가 어디까지 책임을 져야 할 것인가.

이미 세무사들 사이에서는 '양포세(양도소득세를 포기한 세무사를 줄인 말)'라는 신조어가 등장하기도 했다. 모름지기 법은 법적 안정성과 예측 가능성이 있어야 한다. 예측 가능하지도 않고 법적 안정성도 없이 임대주택에 대한 관련 법령의 졸속 개정이 국민들을 혼란에 빠뜨리고 있다.

불과 1~2년 전에만 해도 주택임대사업자로 등록해서 임대료 상한선(1년 5%)을 지키고 임대의무기간(단기 4년, 장기 8년)을 준수하면 세입자와 상생한 공로를 인정해 애국자 대우를 받았다. 하지만 9·13대책 이후부터는 주택임대사업을 주택투기의 온상처럼 여기고 주택임대사업자로 등록하면 투기꾼으로 취급해 온갖 규제를 강화하고 있다.

전문가들 조차도 주택임대사업자로 등록하면 혜택은 커녕 불이익만 잔뜩 있으니 임대사업자로 등록을 하지 말라고 권하고 있다. 특히 유튜브에 있는 동영상 강의를 보면 주택임대사업자 등록을 적극적으로 말리는 견해가 대다수다.

하지만 주택임대사업자로 등록을 할 것인지 말 것인지는 주택 취득시기에 따라 세제혜택이 다르므로 무조건 주택임대사업자로 등록을 하지 말라는 견해는 옳지 않다.

 

 

 

 

 

9·13대책에서 임대주택에 대한 세제혜택 축소 개정규정은 작년 9월 14일 이후 취득하는 주택에 한해 적용된다. 따라서 작년 9월 13일 이전 취득한 주택(작년 9월 13일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했거나 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우도 포함)은 종전규정이 적용돼 세제혜택을 종전대로 받을 수 있다.

따라서 작년 9월 13일 이전에 취득한 주택으로 소득세법과 조세특례제한법상 세제혜택을 받을 수 있는 주택은 임대사업자로 등록을 하는 것이 유리하다. 단, 임대의무기간 내에 양도를 해야 할 수도 있는 주택은 과태료가 3000만원으로 상향될 예정이므로 임대등록을 신중히 고려해야 한다.

 

작년 9월 14일 이후 취득한 주택으로 소득세법상 세제혜택과 조세특례제한법상 세제혜택 중 하나라도 세제혜택이 가능하다면 보유목적을 검토해 취득여부를 결정해야 할 것이다. 만일 조정대상지역에 소재한 주택으로 국민주택 규모(85㎡)를 초과하거나 주택공시가격이 수도권은 6억원 수도권 밖은 3억원을 초과한 주택은 두 법에 규정된 세제혜택을 모두 받을 수 없기 때문에 임대목적으로 취득하는 것이 불리하다.

 

더욱이 2019년 2월 12일 이후 취득해 임대주택으로 등록하는 경우 오히려 비과세 규정이 제한적으로 적용되므로 최악의 선택이 될 수 있다. 장기임대주택을 보유하는 경우 양도하는 거주주택은 평생 1회만 비과세를 받을 수 있고 임대주택도 마지막 양도하는 주택만 비과세가 가능하기 때문이다. 따라서 현행규정이 개정되지 않는 이상 2019년 2월 12일 이후 주택을 취득해 임대사업자로 등록을 하는 것은 무조건 불리하다는 것을 알아둬야 한다.

 

주택임대사업자에 대한 과도한 세제혜택은 주택가격 안정화에 걸림돌로 작용했기 때문에 작년에 취해진 9·13대책은 적절했다고 평가받았다. 다만, 2019년 2월 12일 개정세법에서 추가로 제재를 도입하고 민간임대주택에 관한 특별법까지 개정해 과태료를 대폭 인상한 것은 주택임대사업자의 싹을 잘라버리는 과도한 대책이라는 것이 시장의 평가다. 임대주택에 대한 일관성없는 대책들이 국민들의 신뢰를 잃어버렸다는 점에서 오랫동안 후유증이 남을 것 같아 안타깝다.