본문바로가기

세무칼럼

임대보증금 안고 주택 증여땐 부담부증여 → 양도세! 작성자 : 관리자 19-04-26 20:41 조회 : 270회

임대보증금 안고 주택 증여땐 부담부증여 → 양도세!


전석희 세무사 / 세무법인 다솔    승인 2019.04.26 13:11


세무법인 다솔의 ‘세무상담’- 주택시장의 전반적인 사항과 세무이슈
세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>


                                                                                            110b70845b0ca9dbbd65376d67dfea49_1556279345_34.jpg
                                                                                                  전석희 세무사
                                                                                                   세무법인 다솔





[주택시장에 대한 전반적 상황]

지난해부터 다주택중과 규정으로 인한 주택거래량 대폭감소 및 9.13 부동산대책 발표로 임대주택에 대한 대출규제, 임대기간 미충족 후 양도할 시 과태료 부담 상승 및 세제혜택이 축소되어 다주택자들의 주택에 대한 임대등록에 대한 열기가 한 풀 꺾였다. 주택에 대한 거래량은 다음 그래프와 같이 지난해부터 대폭 감소하고 있으며, 그 중 투기과열지역인 서울의 주택거래량은 현 시점까지 눈에 띄게 감소하고 있다.


















(자료 : 국토교통부)



실제 서울지역 주택거래량의 대부분은 종합부동산세의 다주택자에 대한 양도소득세 중과 및 종합부동산세 세율인상·공시가격에 대한 공정시장가액 비율 상향조정 등으로 인하여 보유에 대한 부담을 느껴 다주택자 또는 고가주택을 소유한 자들이 배우자 또는 자녀에게 증여(매매)를 하고 있는 상황이다.

이에 대해, 국세청은 대재산가 및 다주택자에 대한 변칙적인 증여 행위를 막기 위해 취득자금에 대한 자금출처조사를 소액이더라도 철저하게 조사하고 있는 실정이다. 재산가들의 재산을 지키기 위해서 세법상 검토해야할 사항을 소개하고자 한다.



[세무 이슈]

1. 증여재산 평가 시 주의할 점

세법상 증여는 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 부를 무상 이전하는 것을 말한다. 재산 증여에 대해 그 가액을 평가하는 것이 중요한 요소 중 하나이다. 따라서 세법상 평가방법은 다음과 같은 순서로 규정되어 있다.


① 시가(증여일 현재의 시가)

② 매매사례 가액(평가기간 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매·감정가액 등)

③ 유사 매매사례 가액(평가기간 이내의 기간 중 유사한 다른 재산의 매매가격 등)

④ 보충적 평가방법(평가일 현재 고시되어 있는 공동주택가격 및 개별주택가격)

세법 규정상 위와 같은 순서로 증여재산을 평가하지만, 실무상 증여일 현재 시가가 불분명한 상황이며, 평가기간 이내 해당재산의 매매·감정가액 등이 없는 경우가 많다. 따라서 이와 유사한 자산의 매매가격으로 평가하거나 고시된 공동주택가격 및 개별주택가격으로 평가하게 된다.

일반적으로 고시된 주택가격이 현 시세보다 70~80% 적게 산정되어 있으므로 이 가격으로 증여재산을 신고하는 분들도 있다. 그러나, 올해 상속세 및 증여세법 개정으로 인하여 증여세 신고기한 이후 6개월 내에 해당재산의 매매가액이 있거나, 일정한 조건을 충족하는 다른 유사한 자산의 매매가액이 있다면 그 가액으로 평가가 될 수 있음을 주의해야 한다.

따라서, 이러한 위험요소를 회피하기 위해서는 증여하고자 하는 재산을 감정을 받아서 감정가액 또는 적정한 가액이라고 판단되는 유사매매사례가액을 전문가와의 상담을 통해 진행해야 한다.



2. 주택 증여 및 특수관계인간 주택매매 시 고려해야 할 점

가. 주택 증여

먼저, 증여자 입장에서는 주택을 증여할 시 해당 주택 외의 다른 주택·오피스텔이 있는지 여부 및 해당 재산의 임대보증금, 전세금 등 채무액이 있는 여부를 확인해 진행해야 한다. 자칫 이를 간과하여 증여를 실행하다가 채무분에 대해 부담부증여가 되어 증여자에게는 다주택중과 규정이 적용되어 양도소득세가 부과될 수 있다.

두번째는, 수증자 입장에서는 증여물건을 취득할 때 증여세만 아니라 취득세 등 기타 제반 비용을 납부할 능력이 되어야 하며, 이를 증여자가 대납하게 되면 재차증여로 보아 증여재산가액에 가산된다. 따라서 주택증여를 실행하기 이전에 앞서 이러한 조건이 충분한지 검토를 해보아야 한다.



나. 특수관계인간 주택 양·수도

보통, 증여 외에도 부모 자식 간의 주택 양도가 이루어질 수 있는데, 보통 시세보다 저가로 양도하는 경우가 많다. 이에 대해 소득세법과 상속세 및 증여세법은 변칙적인 증여 행위를 방지하기 위하여 일종의 장치를 마련해놓은 상태이다. 따라서, 단순히 시세보다 저가로 양도하는 행위는 바람직하지 않으며, 법에 규정해놓은 범위 내의 금액으로 조정해 진행해야 위험부담이 줄어든다.



다. 자금출처에 대한 문제

또한, 양수자 및 수증자 입장에서 투기지역 및 투기과열지구 내의 3억원 이상의 주택 및 분양권, 입주권 거래 시 주택에 대한 자금조달계획서를 신고해야 하므로 본인자금 및 보증금, 대출금 등 적정한 금액을 조달할 수 있는지 여부 및 세법상으로는 문제가 없는지 검토해야 한다. 만약, 이를 허위 기재하거나 미신고하는 경우 과태료 외에도 취득자금에 대한 출처조사 대상이 될 수 있다.



라. 마치며

다주택자 및 재산가 입장에서는 배우자와 자녀에게 증여하는 것은 어려운 일이 아닐 것이다. 그러나 위와 같이 사실상 증여재산의 평가 문제 및 자금출처에 대한 사후관리 측면에서는 계속 인지 및 관리해야 한다.

따라서 주택을 단순히 증여하는 일을 문제없이 진행하기 위해서는 사전에 전문가와 상담을 통해 진행하기를 바란다.

출처 : 日刊 NTN(국세신문사)(http://www.intn.co.kr)