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세무칼럼

8년 농사지은 종중 땅 팔때 양도세 100% 감면 작성자 : 관리자 19-04-26 19:55 조회 : 256회

8년 농사지은 종중 땅 팔때 양도세 100% 감면


이지혜 세무사 / 세무법인 다솔          승인 2019.04.12 09:42

 

 

세무법인 다솔의 ‘세무상담’


세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>



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                                                                                                            이지혜 세무사
                                                                                                           세무법인 다솔


○○씨 ○○파 ○대”라는 말을 들어본 적이 있을 것이다. 종중은 공동선조의 후손들에 의해 자연발생적으로 형성되어 선조의 분묘수호, 봉제사 등을 고유목적 사업으로 하는 단체로 종회, 종중, 문중, 종친회 등 여러 가지 명칭으로 불리우고 있다.

2017년 12월 말 국토교통부에서 발표한 토지소유현황 통계에 따르면 약 23만4천개의 법인이 6,849㎢의 토지를 소유하고 있으며, 비법인의 경우 약 22만개의 종중, 종교단체, 기타단체가 국토 총 면적 중 8.7%에 해당하는 7,802㎢의 토지를 소유하고 있는 것으로 나타났다.

종중 소유의 재산은 종중원의 총유에 속하는 것이므로 그 관리 및 처분에 관해 종중 규약이나 총회의 결의에 의하여야 하므로 일반 사인간의 매매만큼 자주 발생하는 거래는 아니다. 하지만 종중이 토지를 양도하는 경우 일반적으로 그 가액이 크고 거액의 세금을 납부하게 되므로 필수적으로 사전에 세무 전문가의 상담을 받아야 한다.

종중이 토지를 양도하는 경우 고려해야 할 몇가지 세무적 문제를 살펴보면 다음과 같다.



1. 비사업용 토지

일반적으로 토지를 매매하는 경우 양도소득세를 부담하게 되는데 양도하는 토지가 사업용으로 사용하지 않는 토지라면 일반 세율에 10% 중과한 세율을 적용한다. 종중이 소유한 토지 역시 비사업용 토지에 해당하는지 따져봐야 한다.

하지만 세법에는 종중이 2005년 12월 31일 이전에 취득한 농지나 임야는 무조건 사업용 토지로 보는 규정이 있으며, 대부분의 종중은 오래 전 토지를 취득해 선조의 분묘수호 등에 사용하고 있는 경우가 많으므로 종중이 토지를 양도하는 경우 그 해당 토지는 사업용으로 판단될 가능성이 높다.



2. 감면

종중이 토지를 처분한다고 해서 특별히 적용되는 감면은 없다. 하지만 세법상 종중도 「소득세법」상 거주자로 보아 양도소득세를 과세하기 때문에 개인이 받을 수 있는 대부분의 감면을 적용받을 수 있다.

먼저 종중 소유 농지를 종중의 책임 하에 농지 소재지에 거주하는 종중원이 8년 이상 직접 경작했다면 양도소득세의 100%를 감면받을 수 있다.

또한 종중도 보유하고 있던 토지가 공익사업에 수용된다면 보상금을 현금으로 수령하는 경우 세액의 10%, 채권으로 받는 경우에는 세액의 15%를 감면 받을 수 있다.

하지만 종중은 자연인이 아니기 때문에 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세의 감면규정은 적용이 불가능하다.

이처럼 종중이 토지를 양도하는 경우 개인이 받을 수 있는 모든 감면을 적용받을 수 있는 것은 아니므로 세무전문가에게 꼼꼼하게 확인해야 할 필요가 있겠다.



3. 비영리 법인

세법적으로 종중은 권리능력 없는 사단이기 때문에 하나의 거주자로 취급되지만, 일정한 요건을 갖추어 법인으로 신청해 승인을 받은 경우에는 비영리법인으로 볼 수 있다.

1) 먼저 단체의 조직과 운영에 관한 규정을 가지고 대표자 및 관리인을 선임하고 있어야 하며

2) 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적 소유 관리하고 있어야 하고

3) 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 않을 것을 그 요건으로 한다.

위 요건을 갖추어 법인으로 신청해 승인받은 경우에는 종중의 토지 양도에 대해 소득세법이 아닌 법인세법이 적용된다. 따라서 세율도 양도소득세율 6%~42%가 아닌 법인세율 10%~22%가 적용되며, 양도하는 토지가 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 토지 등 양도소득에 대한 법인세도 추가로 납부해야 한다. 때문에 세법상 유리한 쪽을 미리 따져 보고 선택해야 한다.

또한 비영리법인의 부동산 양도차익에 대해 법인세법 제4조 3항 5호에서는 해당 고정자산의 처분일 현재 3년 이상 계속하여 법령 또는 정관에 규정된 고유목적사업에 직접 사용한 것은 과세대상에서 제외하고 있다. 따라서 종중이 선조의 분묘수호, 제사 등을 위해 사용하던 토지라면 법인으로 승인받아 양도하는 것이 절세할 수 있는 방법이 될 것이다.



출처 : 日刊 NTN(국세신문사)(http://www.intn.co.kr)