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세무칼럼

가족간의 부동산 저가 거래 작성자 : 관리자 19-04-26 16:15 조회 : 442회

가족간의 부동산 저가 거래

 

 

 박나리 세무사 / 세무법인 다솔  승인 2019.03.15 13:20



S2N38
세무법인 다솔의 ‘세무상담’

세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로! <편집자 주>



집을 2채 보유한 다주택자인 “절세남”씨는 조정대상지역 내의 주택을 양도하면, 세금이 많이 나올 것을 대비해 한가지 꾀를 내었다. 양도차익이 많이 나오는 조정대상지역 내 아파트를 양도하기 전, 조정대상지역 밖의 주택 한 채를 아들에게 싸게 팔게되면, 아들은 집을 싸게 사서 좋고, 절세남씨는 양도할 때 1세대 1주택자가 되어 비과세를 받게 될것이라 생각했다. 신이 난 “절세남”씨는 3억에 취득한 시세 8억의 아파트를 4억원에 아들에게 양도하는 매매계약을 체결하고, 나머지 한 주택을 비과세로 팔았다.


과연 “절세남”씨의 생각처럼, 세금을 확 줄일 수 있었을까?


정답은 절세남씨의 아들은 시세보다 싸게 증여받은 만큼 증여세를 내야하고, 절세남씨는 양도소득세도 납부해야 한다.

먼저, 증여란 다른 사람에게 무상으로 유형 또는 무형의 재산을 넘겨주는 것을 말한다. 이렇게 무상으로 자산을 다른 사람에게 넘겨주게 되면 증여를 받은 사람 “수증자”는 그만큼 이익을 보게 되므로 해당 부분에 대해서 “증여세”를 납부해야 한다. 세법은 타인에게 재산을 낮은 대가로 특별한 이유 없이 양도하는 경우에도 그만큼의 이익을 보아 증여세를 납부하도록 되어있다. 세법상 이를 “저가양수 또는 고가양도에 따른 이익의 증여”라 한다.

특수관계가 있는 경우에는 시가와 대가의 차액이 시가의 30%를 한 금액과 3억원 중 작은 금액을 초과하는 경우, 싸게 샀다고 보고 있으며, 시가와 대가의 차액에서 위의 30%금액과 3억원 중 작은 금액을 차감한 금액을 증여재산가액으로 보도록 되어있다.

위의 사례의 경우, 아파트는 유사매매 사례가액이 시가가 되며 시가인 8억원과 대가인 4억원의 차액은 4억원이고, “시가인 8억원의 30%인 2억4000만원과 3억 중 작은 금액인 2억4000만원”보다 “시가와 대가의 차액인 4억원”이 크므로 증여세 과세대상에 해당하며, 증여재산가액은 시가와 대가의 차액인 4억원에서 2억4000만원을 차감한 1억6000만원이 된다.

따라서 만약 절세남의 아들이 성년이고 사전증여재산이 없는 경우, 약 1200만원의 세금을 증여세로 납부해야 한다.


“절세남”씨의 세금은 어떻게 될까?


“절세남”씨는 특수관계인 아들에게 시가보다 싸게 “저가양도”함으로써, 세금을 부당하게 줄이고 있다. 원래 시세인 8억원에 아파트를 팔았고, 취득가액이 3억원이라면 양도차익인 5억원에 대해서 세금을 납부해야 하는데, 위의 사례처럼 4억원에 양도하면 양도차익인 1억원에 대해서만 세금을 납부하면 되므로, 특수관계인과 거래를 함으로써 세금을 부당하게 감소시킨 것으로 볼 수 있다.

이럴 경우 소득세법에 따르면, 시가와 대가의 차액이 거래가액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상이면, 세금을 부당하게 감소시킨 것으로 보아, 양도소득세를 다시 계산할 수 있다.

위의 사례의 경우 시가와 대가의 차액은 4억원이므로 기준금액인 “3억원 이상이거나, 시가인 8억원의 5%인 4000만원 이상”인 거래에 해당하므로, 세금을 부당하게 감소시킨 경우에 해당하며, 양도소득세를 다시 계산해야 한다. 양도가액을 거래가액인 4억원이 아닌 시세 8억원에서 취득가액 3억원을 차감해 세금을 다시 계산한다. 따라서 “절세남”씨는 1억9200만원의 양도소득세를 납부할 수 있다(2년 이상 보유 및 3년 이내 양도 가정함).