장남에게만 물려주는 시대는 끝났다. 장남이나 막내아들에게만 생전에 증여를 많이 해줬는데, 아버지가 돌아가시자 남은 재산에 대해서도 법정상속지분대로 분할하자고 하니 가만히 있을 딸들이 있을까? 최근에는 유류분 관련한 세무나 법률 상담이 증가하는 추세이다. 소송과정에서 혹시나 예상하지 못한 세금문제에 직면할 수 있으니 놓치기 쉬운 쟁점들을 하나씩 살펴보자. 1. 유류분 소송이 발생하는 상황은 어떤 경우인가?재산을 하나도 주고 싶지 않다는 자녀(A)도 가끔 있다.  이런 경우, 유언 등을 하지 않고 상속이 개시되는 경우에는 분할협의가 원만하게 이루어지지 않는 한 결국에는 법정상속지분대로 분배될 수밖에 없다. 따라서 이를 방지하고자 그 자녀(A)만 빼고 나머지 상속인들에게만 재산이 분배되도록 유언공증이나 유언대용신탁을 하려는 사람들이 많다.  하지만 이런 경우 A는 무조건 나머지 상속인들에게 유류분 반환소송을 제기할 것은 불 보듯 뻔하다.따라서, 이러한 경우 오히려 A에게 유류분에 해당하는 법정상속지분의 2분의 1만큼을 상속하도록 유언하는 것이 남은 상속인들과 A가 기나긴 법정다툼을 하게 하지 않는 현명한 방법일 수 있다. 유류분반환 청구의 실익을 제거하여 소송자체로 가지 않는 것이 추가적으로 들어가는 변호사 비용이나 스트레스를 고려하면 훨씬 이득이라 판단된다. 2. 유류분 소송 과정에서 사전증여 혐의가 포착될 수 있다.유류분액을 산정할 때 공동상속인들이 생전에 증여받은 재산은 상속개시 전 1년 이전의 것인지 여부와 관계없이 유류분 산정을 위한 기초재산에 산입되다 보니 소송당사자들은 어떻게든 서로가 피상속인으로부터 증여받은 사실을 입증하기 위한 자료를 준비하게 되는데 과세관청에 이미 증여세로 신고한 자료보다는 신고되지 않고 피상속인이 증여한 사실들이 주로 문제가 된다. 즉, 유류분 소송 과정에서 국세청이 해야할 사전증여를 포착하는 세무조사를 납세자들끼리 자발적으로 서로 하는 상황이 발생할 수 있다.무신고한 증여에 대해 국세부과제척기간이 15년이라는 점에서 해당 증여에 대해 무신고 시 신고불성실가산세 20%, 납부불성실 가산세 역시 개정규정에 따라 연 8~10%가 가산된다면 본세인 증여세보다 가산세가 더 많아지는 상황이 발생한다.여기에 해당 증여가 상속개시일로부터 10년 이내라면 상속세 계산 시 사전증여재산으로 가산되어 낮은 세율이 아닌 합산 후 높은 세율구간이 적용돼 추가적인 상속세 부담까지 늘어날 수 있는 상황이다. 3. 유류분 소송과정에서 감정평가를 주의하자.상속세 신고 시 상속재산을 상속개시당시 시가로 평가해야 하는데, 이 때 상속세부담을 줄이기 위해 기준시가로 신고하는 경우가 있다.  감정가액이나 유사매매사례가액보다 훨씬 낮은 가액인 기준시가로 상속세를 신고했더라도, 상속세신고기한으로부터 9개월 이내인 법정결정기한 내에 과세관청은 평가심의위원회를 통해 상속재산의 평가를 감정가액으로 증액할 수 있다.유류분 소송의 소멸시효로 인하여 일반적으로 상속개시 후 1년 이내에 제기되는 경우가 대부분인데, 상속이 속한 달의 말일로부터 6개월이 상속세 신고기한인 점 + 그 신고기한으로부터 9개월 내 법정결정기한인 점을 고려하면 유류분 소송을 제기하면서 유류분 산정의 기초재산들에 대해 감정평가를 통해 감정을 받으면서 소를 제기하는 경우, 해당 감정가액의 존재로 인하여 기존에 상속세 신고를 한 상속재산의 평가액이 기준시가에서 감정가액으로 증액되어 납부해야 할 상속세가 추가로 발생할 수 있다는 문제점이 있다. 따라서 유류분권자도 반환받은 재산에 대해 상속세를 납부해야 한다는 점에서 상대방과 이해관계가 일치하므로 소를 제기하면서 상속이 속한 달의 말일로부터 15개월이 경과하여 감정을 진행하는 것이 기존 상속세 신고에 영향을 미치지 않는 좋은 소송전략이라고 생각한다.  4. 장손에게 모든 재산을 상속하도록 유증하는 경우는 어떨까? 상속세 계산 시 기본공제 5억 + 배우자가 있는 경우 최저 5억원이 기본공제되어 배우자가 있는 상태에서 상속재산가액이 10억원 이하인 경우, 납부할 상속세가 없으므로 상속세를 무신고하는 경우가 많다.만약 상속세 무신고 후 모든 재산은 장남의 아들인 장손에게 모든 재산을 상속한다는 유언장이 공개되었다면 상속세에는 어떤 영향을 미칠까?우선, 상속세 계산시 공제액은 2억원으로 줄고, 배우자 상속공제도 적용받지 못하고 세대를 건너뛴 상속으로 인하여 상속세에 대해 30%할증이 발생한다. 추가로 상속세를 무신고했으므로 신고불성실 가산세 20% 및 납부불성실 가산세도 연 8%가 발생하게 된다.장손을 상대로 배우자와 다른 자녀들이 유류분 반환청구를 하면서 위와 같이 추가적으로 증가된 상속세 부담에 대해 상속인들간에 협의점을 찾기란 쉽지 않다. 유류분 소송을 수행하는 변호사도 추가적으로 발생하는 상속세 및 증여세법 이슈까지 고려하기는 쉽지 않다. 그렇다고 납세자들이 세무전문가를 별도로 찾아가서 상담을 하려고 해도 유류분 소송이 연관되다 보니 양쪽 전문가가 서로 답변을 미루면서 정확한 답변을 받기는 어려운 경우가 많다. 유류분 소송과정에서 예상하지 못한 증여세나 상속세 부담이 발생하지 않도록 반드시 전문가과 상담을 받을 필요가 있다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

상속세는 피상속인의 사망을 기준으로 피상속인의 국내·외 보유 재산 전반에 대해 상속인들에게 부과되는 세금이다. 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 말일로부터 6개월로 다른 재산제세에 비하여 신고준비기간이 긴 편이다. 이는 사망신고·협의분할·명의변경 등을 포함해 상속인들이 예기치 못하게 맞이한 피상속인의 죽음에 대해 처리할 것들이 많기 때문이다. 상속세는 일정 규모 이상의 재산을 상속받은 경우에는 세무조사를 받게되는 세목이므로 긴 신고기간을 조사에 대한 대비기간으로 활용하는 것이 좋다. 상속세 세무조사는 상속세 신고 이후 6개월에서 1년 이후에 나오기 때문에 이미 상속개시 시점으로부터 약 2년 정도의 시간이 흐른 후이다. 따라서 상속인들이 자료를 구비하거나 이에 대한 대응이 신고기간에 비해 어려울 수 있다. 특히 계좌는 사전증여재산과 추정상속재산의 기반이 되는 중요한 자료이므로 조사시점에 문제가 되는 것에 대해 사후적으로 대비할 것이 아니라 상속세 신고준비기간에 상속인들과 세무대리인이 함께 협의하여 사전 대비를 해놓는 것이 좋다. 아래는 계좌를 통해 확인해야 할 사항들이다.  1. 사전증여재산에 대한 검증우선적으로 피상속인의 사망일 시점으로부터 이전 10년 계좌를 취합해야 한다. 사전증여재산에 대한 검증은 국세청에 신고 되지 않은 상속인 혹은 상속인 이외의 자에게 출금된 내역의 여부를 판단하는 것이다. 피상속인 기준으로 가족관계를 파악한 후에 특정인에게 계좌로 출금된 기록이 있는지 확인해야 한다. 이 때, 상속인들과 협의 후에 가능하다면 상속인들의 계좌를 함께 보는 것도 좋다. 예를 들어 피상속인 계좌에서 거액의 현금이 출금되고 비슷한 시점에 상속인 계좌에 동일한 금액의 현금이 입금이 된다면 이 역시 증여 의심 거래로 분리되어 소명의무가 생기기 때문이다. 신고 되지 않은 실질적 증여 금액은 추징 시 무신고 가산세 및 납부 불성실 가산세가 부과되므로, 조사가 열리기 전에 자진해서 신고하는 것이 이득일지 세무대리인과 상의해야 한다. 2. 추정상속재산에 대한 검증피상속인이 사망하기 이전 1~2년 이내에 순 인출금액이 1년 기준으로 2억원이거나 2년 기준으로 5억원 이상이라면 인출한 금액을 어디에 썼는지 소명해야 한다. 이자비용·생활비·카드대금·보험료는 당연하며, 현금출금액에 대해서도 소명하지 못하면 상속받은 것으로 추정하여 상속세 과세가액에 산입한다. 단, 소명하지 못한 전체 금액을 과세가액에 산입하는 것은 아니고 순인출금액의 20%와 2억원 중 적은 금액은 차감한 후에 과세가액에 산입한다. 3. 소득신고에 대한 누락위 1.과 2.에 대한 사안이 피상속인의 출금내역과 연관이 된다면, 피상속인의 소득 신고에 대한 누락과 연관된 사안은 입금내역이다. 예를 들어, 피상속인이 건물을 보유하고 있어 여러 호실에서 임대소득이 발생되고 있다면 각 임차인 별로 매 월 입금되는 임대소득이 국세청에 신고된 부가가치세 및 소득세 내역과 일치하는지 확인해야 한다. 만약 입금된 내역이 신고된 내역보다 많다면 임대수입 과소신고로 부가가치세, 소득세가 부과되며 이 역시 과소신고(혹인 무신고)가산세와 납부불성실 가산세가 발생된다. 대신 상속인들이 부담한 해당 부가가치세 및 소득세는 상속세 계산시 공과금으로 인정돼 공제는 가능하다. 이렇듯, 상속세 세무조사 기간에 쟁점이 될 사안들은 계좌를 기반으로 미리 검토하고 분석한다면 조사에 대한 대비책을 마련할 수가 있다. 혹은 조사 때 쟁점이 될 수 있는 부분을 미리 세액 계산하여 자금마련을 할 수도 있다. 이미 증여가 되었고, 신고가 누락이 된 사안과 같이 사후적으로 처리할 수 없는 문제도 있지만 미리 준비하고 대비하면 절세가 될 수 있는 부분도 많기 때문에 세무대리인과 상속세 신고기간 동안 대비를 하는 것이 현명한 방법일 것이다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

1. 무상취득시(상속 제외) 취득세 과세표준의 개정적용시기가 유예되었던 무상취득(상속 제외)에 대한 취득세의 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 2023년부터 적용되기 시작했다.시가인정액이 시가표준액과 차이가 크게 난 경우가 많았기 때문에 조정대상지역의 주택 증여에 대해 취득세 차이가 크게 날 것으로 예상되어 많은 전문가들이 2022년 말까지 부동산 증여를 추천했고, 실제로  2022년도에 증여가 많이 이루어졌다.그렇다면 2023년부터 무상취득시(상속 제외) 원칙적으로 적용되는 ‘시가인정액’이 무엇인지 알아보고자 한다. 2. 시가인정액2023년 1월 1일부터는 부동산을 무상으로 취득(상속제외)하는 경우에 ‘시가인정액’을 취득세 과세표준으로 적용한다. 이 경우 ‘시가인정액’이란 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다.이러한 시가인정액은 해당 부동산의 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액, 유사매매사례가액 등을 말하며, 이에 대해 하나하나 알아보도록 하겠다.  (1) 평가기간시가인정액으로 인정되는 평가기간은 다음과 같다. 증여 취득 시가인정액의 원칙적 평가기간은 취득일 전 6개월부터 후 3개월 이내의 기간을 말한다. 확장된 평가기간에 있는 매매사례가액 등을 시가인정액으로 인정받기 위하여는 지방세 심의위원회의 심의·의결이 반드시 필요하다.  여기서 취득일은 증여계약일을 말하며 이는 국세인 증여세법의 취득일인 증여등기일과 차이가 있음에 유의해야 한다.   ※해당 재산의 매매 등 시가인정액이 확인되는 경우, 취득일을 기준으로 더 가까운 유사 부동산의 매매 등 시가인정액이 있더라도 해당 재산의 매매 등 시가인정액을 우선으로 적용무상취득에서 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액 등이 평가기간에 해당하는지의 판단 기준일은 아래와 같다. (2) 매매사례가액 취득한 부동산 등에 대해 매매 사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가인정액으로 본다.유상 취득의 경우 과세표준은 원칙상 사실상 취득가액이지만 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 유상 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상 취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우 사실상 취득가액이 아니라 시가인정액이 과세표준이 된다.※유상 취득 부당행위계산  Max [시가인정액×5% (시가인정액-사실상 취득가격) ≥ 3억원] → 취득세 과세표준 : 시가인정액 (3) 감정가액감정가액으로 인정 받기 위해서는 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하고 감정가액을 과세표준으로 신고하는 경우에는 그 감정가액(감정기관의 감정평가 평균액)을 시가인정액으로 본다. 취득 물건의 시가표준액 10억원 이하인 경우 및 법인의 합병·분할, 조직변경을 원인으로 취득하는 경우에는 하나의 감정기관이 평가한 감정가액을 시가인정액으로 본다. 감정가액을 판단함에 있어 중요한 것은 감정평가액의 가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가기간 이내에 있어야 한다는 점이다.이는 소급감정을 원칙적으로 차단하기 위함이다.또한 지자체장이 시가불인정 감정기관으로 지정고시한 감정기관에서 시가불인정 기간내에 감정한 감정가액은 시가인정액으로 인정하지 않는다. (4) 경매·공매가액취득한 부동산 등의 경매 또는 공매 사실이 있는 경우 그 경매가액 또는 공매가액을 시가인정액으로 본다. 그러나 상속세 및 증여세법에서 시가로 인정되는 ‘수용으로 인한 보상가액’은 지방세법의 시가인정액으로 인정되지 않는 점 유의해야 한다.   (5) 유사부동산의 매매 등 시가인정액현재 시행규칙이 개정되지 않았지만, 지방세법 시행령에 따르면 시가인정액으로 볼 수 있는 평가대상 재산의 매매사례가액, 감정가액, 경매·공매가액 등이 없는 경우 취득한 부동산의 면적, 위치 및 용도와 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산에 대한 매매사례가액 등 시가인정액이 있는 경우에는 해당가액을 시가인정액으로 본다.   (6) 시가인정액을 과세표준으로 사용하지 않는 경우다음과 같은 무상취득의 경우 시가인정액을 취득세의 과세표준으로 사용하지 않을 수 있다.① 상속에 따른 무상취득 : 시가표준액② 시가표준액이 1억원 이하인 부동산 : 시가인정액과 시가표준액 중 납세자의 선택③ 해당 부동산의 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 : 시가표준액 3. 결론취득세는 항상 고정되어 있는 세금으로 생각하고 부동산 증여를 진행하는 경우가 많다. 하지만 개정된 취득세의 시가인정액을 좀 더 제대로 알고 부동산 증여를 진행한다면 납세자의 상황에 따라 세금이 달라질 수 있으니 꼭 전문가와 상담 후 진행하길 바란다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

양도소득세 비과세 특례 중 1세대 1주택 비과세는 납세자들이 가장 일반적이고 흔하게 적용받을 수 있는 항목이라 볼 수 있다. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 일정 요건만 충족하면 비과세라는 강력한 혜택을 제공하겠다는 것인데 여기서 말하는 1세대란 무엇을 의미하는 것일까? 소득세법에서 규정하는 1세대란 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 이하에서는 구체적으로 어떠한 요건을 갖춰야 하는지와 주요 사례를 살펴보고자 한다. 1. 1세대 요건소득세법에서 1세대란 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 말한다고 규정해 1세대는 부부를 기초로 출발한다.거주자 및 그 배우자에 관하여 법률혼 관계에 있는 경우만을 배우자로 인정해 왔으나, 2018년 말에 배우자의 범위에 ‘법률상 이혼을 했으나 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다’라고 규정하며, 이혼 후 사실혼 관계를 유지하고 있는 배우자도 동일세대의 구성원으로 포함했다. 그렇다면 법률상 배우자가 아닌 사실혼 관계는 어떠할까? 1세대의 범위에서 ‘배우자’는 법률상 배우자와 가장이혼 관계에 있는 사람만을 의미하는 것으로 보아 사실혼 관계는 배우자로 보지 않는다.1세대에서 의미하는 ‘가족’의 범위란 거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말한다. 즉 본인(주택을 양도한 자)과 배우자, 본인의 부모님, 배우자의 부모님, 본인의 형제자매, 배우자의 형제자매, 본인과 배우자의 비속 및 그 배우자로 그 범위를 한정한다. 따라서 본인과 형제자매가 동일한 주소에서 생계를 같이하더라도 형수나 형부 등과 같이 형제자매의 배우자는 1세대의 범위에 포함되지 않는다.  2. 배우자가 없는 경우 배우자가 없는 경우 1세대로 보지 않는 것이 원칙이나 다음 중 어느 하나에 해당하면 예외적으로 1세대를 인정하여 배우자가 없는 자가 양도하는 주택에 대하여도 비과세를 적용한다.① 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우③ 종합, 퇴직, 양도소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등의 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.2023년 기준으로 기준중위소득의 100분의 40수준은 831,157원인데 그 이상의 소득이 있다고 하여 별도세대로 인정받는 것은 아니다. 예를 들어 학생 신분에서의 일시적인 소득은 독립적 생계를 유지할만한 지위에 있다고 보지 않고 있으며, 금융거래 내역이나 재산상태 등을 살펴보았을 때 스스로 주택을 관리, 유지할 수 있는 능력이 없다면 세대를 인정하지 않고 있다. 3. 생계를 같이하는 자의 의미형식을 따지는 취득세와는 달리, 양도소득세는 생계를 같이한다는 것을 실질에 따라 판단하고 있다. 단순히 주민등록표상에 함께 기재되어 있다고 동일세대로 보는 것이 아니라 소득, 재산, 생활비 지출, 주거 공간 등을 종합해 실질적 생활 행태에 따라 판단하는 것이다. 즉, 부모와 자녀가 주민등록표를 분리하여 별도로 기재되어 있더라도 실제로 한 공간에서 생계를 같이하고 있다면 동일 세대로 판단하므로 주의를 기울여야 한다. 실제로 지난 1월 서울행정법원은 1주택을 소유한 부모가 주거용 오피스텔 2채를 보유한 자녀와 형식적 세대 분리 후 자신의 주택을 매도한 사례에 대해 부모와 자녀가 동일한 세대이므로 3주택자로 보아 해당 양도소득세를 중과한 세무당국의 손을 들어주어 원고 패소로 판결했다. 형식이 아닌 실질을 따져 부모와 자녀가 생계를 같이하며 하나의 세대를 구성했다고 판단했기 때문이다.그렇다면 반대로 주민등록표상에 함께 기재되어 있더라도 실질이 생계를 같이하고 있지 아니한다면 별도세대로 인정받을 수 있을까? 심판 결정 사례에 따르면 동일 주소에서 거주하고 있을지라도 세대원이 각각의 소득으로 독립적으로 생계를 유지하고, 공간을 분리해 각각 거주하는 것이 가능하다고 판단된다면 생계를 달리하는 것으로 보기 때문에 별도의 세대로 인정받을 수 있다. 다만 이 경우 생계를 달리했다는 사실은 납세자가 객관적 증빙을 제시해 입증해야만 한다. 4. 1세대의 판단 시기동일 세대 여부는 “양도일 현재”를 기준으로 판단한다. 따라서 양도 계약을 체결한 시점에 동일 세대였더라도, 잔금청산일이나 등기접수일 중 빠른날 현재 별도의 세대라면 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 따라서 1주택을 가진 자녀가 부모의 주택을 양도하기 전에 세대 분리를 하고, 실제 별도의 거주지에서 자신의 소득으로 생활한 사실을 확인할 수 있다면 부모의 주택 양도는 1세대 1주택으로 보아 비과세 할 수 있는 것이다.그러나 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받기 위해 고의적으로 주민등록상 거주지를 위장 전출한 것으로 확인된다면 비과세를 부인당하고 부당신고 가산세까지 과세 될 수 있으므로 유의해야 한다.앞서 살펴본 바와 같이 양도소득세 비과세 특례에서 1세대란 단순히 같이 살고 있다는 것이 아닌, 사실관계와 실질을 종합적으로 따져봐야 한다. 세대 판정을 잘못하게 된다면 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받지 못하게 되는 위험성이 있으므로 본인이 생각하는 1세대가 세법에서 인정하는 1세대인지는 전문가의 상담을 통해 확인하는 것을 추천한다. 출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

1.개요주택을 매매하는 경우 매도자의 머릿속에 먼저 떠오르는 세금은 양도소득세일 것이며, 매입자는 자금흐름과 함께 취득세·재산세 등 지방세를 고려하게 될 것이다. 하지만 주택을 매매하는 과정에서 양도소득세·취득세만큼이나 신중하게 고려해야 하는 세금이 있는데 바로 부가가치세이다. 부가가치세는 사업자를 납세의무자로 하여 사업자가 재화나 용역을 제공할 때 창출되는 부가가치에 대해 부과되는 세금으로 최종 소비자가 부담하며 일반적으로 재화나 용역 공급가액의 10%가 부과된다. 일반적인 부가가치세 과세사업자 간의 거래에서 매도자는 부가가치세를 납부하고, 매수자는 추후 매입세액 공제를 통해 해당 세액을 돌려받거나 매도자와 매수자 간의 사업 포괄양수도로 부가가치세를 납부·환급과정을 생략하는 등의 방법으로 부가가치세에 대한 실제적인 부담을 피할 수 있다. 매수자가 부가가치세 면세사업자 또는 비사업자인 경우에는 매수자가 부가가치세에 해당하는 금액을 취득가액으로 지급만 하고 매입세액 공제를 받지 못해 부가가치세 10%를 실제 부담하게 된다.주택 매매 시 매도자가 부가가치세 과세 대상인 주택을 면세 대상으로 착각하여 주택 매매대금에 대한 부가가치세 신고를 누락한 후 과세관청으로부터 원래 내야하는 부가가치세는 물론 가산세까지 추징되는 경우가 종종 있다. 이 경우 이미 건물의 계약절차 및 매매대금의 정산이 완료된 상태여서 세금 추징액 및 가산세까지 매도자가 전액 부담해야 하는 일이 발생한다. 이처럼 주택의 매매 시 부가가치세를 함께 고려하는 것은 중요한 사항이며, 부가가치세 관련 이슈 중 부동산 관련 사업자가 주택을 매매하는 경우 발생하는 부가가치세 과세문제에 대해서 알아보고자 한다. 2. 사업자가 주택을 매매할 때 부가가치세가 부과될까?   2-1. 주택의 구분 및 면적에 따른 판단 ① 주택법에 따른 주택이며, 국민주택 규모 이하 주택사업자가 주택을 매매하는 경우 원칙상 재화의 공급으로 부가가치세 과세 대상이지만, 주거전용면적 85㎡(비수도권 읍·면지역 100㎡) 이하 면적에 해당하는 국민주택 규모의 주택법에 따른 주택에 대해서는 조세특례제한법에 의해 부가가치세를 면제해주고 있다. 이는 국민 주거 생활 안정 등의 정책적 목적으로 과세대상에서 일정부분을 제외해주고 있는 것이다. ② 주택법에 따른 주택이 아니거나, 국민주택 규모 초과 주택 조세특례제한법만 고려해 주택법에 따른 주택이 아니거나, 국민주택 규모를 초과하는 주택의 매매는 모두 부가가치세 과세대상이라고 생각하는 경우가 종종 있는데, 그렇지 않다. 이 경우에는 사업자의 사업목적 및 실제 사용현황에 따라 부가가치세 과세여부가 달라지기 때문이다.  2-2. 주택임대업과 부수 재화사업자가 주택의 임대용역을 주업종으로 영위할 경우, 그 사업자가 주택 임대에 사용하던 주택을 매매하는 경우에도 해당 주택의 공급은 부가가치세가 면제된다. 이를 위해선 부가가치세법상 주택의 임대와 부수 재화 및 부수 용역의 공급에 대해서 알아봐야 한다. 부가가치세법상 주택의 임대 용역은 부가가치세가 면제되는데, 이 때 주택 면적에 대한 제한 및 주택법에 따른 주택의 제한 규정이 없다. 그리고 부가가치세법상 주된 사업과 관련하여 일시적으로 공급되는 부수 재화 또는 부수 용역의 과세·면세 여부는 주된 사업의 과세·면세 여부에 따르게 되어, 주된 사업이 면세일 경우 부수 재화의 일시적 공급도 면세적용이 된다. 따라서 사업자가 사실상 주택의 임대용역을 제공하는 경우 해당 주택 임대 수입은 주택의 면적과 주택법에 따른 주택의 구분에 관계없이 부가가치세 면세대상으로 부가가치세를 부담하지 않으며, 사업자가 주택 임대용역 등 면세사업에 사용하던 주택을 매매하는 경우에는 주된 사업에 부수되는 공급으로 보아 해당 주택의 매매도 면세적용이 가능한 것이다. 2-3. 주택임대업 판단 시 고려사항주택법에 따른 주택이 아니거나, 국민주택 규모 초과 주택의 매매인 경우에도 부가가치세 면세대상이 되기 위해서 가장 중요한 것은 사업자가 실제 주택임대업을 주된 사업으로 영위하기 위해 해당 주택을 임대하는 것으로 인정받을 수 있는지다. 주택임대업을 영위하는 사업자가 주택신축판매업, 부동산매매업, 부동산개발 및 공급업 등 부가가치세 과세사업인 업종으로 등록이 되어있거나 함께 등록된 경우도 있고, 초기 사업상 목적과는 다른 사업을 수행하는 경우가 발생하기도 한다. 이 때 사업자의 해당 주택에 대한 사실상 사업 목적이 주택임대업이라고 인정할 수 없다면 임대 종료 후의 주택 매매를 주택임대업의 부수된 거래로 볼 수 없기에 부가가치세를 면제받을 수 없다. 부동산매매업이나 주택신축판매업을 주된 사업으로 영위하고 있는 사업자가 주택의 매매과정에서 일시적으로 주택임대를 한 것으로 인정된다면 해당 주택 임대 수입 부분은 면세가 되더라도 주택의 매매 부분은 주된 사업에 따라 원칙대로 과세로 보기 때문이다. 3. 실제 사용 목적과 사용 내역을 확인하자.사업자의 주된 사업의 판단은 단순히 사업자등록상 주택임대업으로 등재돼 있는지에 그치는 것이 아니라, 실제 사용 실태도 확인이 필요하다. 사업자등록상 주택임대업으로 등록돼 있지 않고, 주택 신축·분양을 목적으로 주택 신축 후 분양이 되지 않아 주택으로 임대를 한 경우에도, 신축 시 매입세액 공제를 받지 않은 내역, 상당한 기간의 주택임대업 영위기간, 주택임대수입으로의 소득신고 등 종합적인 사실관계 확인으로 실제 충분히 주택임대업을 영위한 사실관계가 확인돼 해당 주택의 매매를 면세대상으로 판단된 심판결정 사례도 있다.또한, 주택의 구분에 대한 판단 시에도 공부상 주택 여부가 아닌 상시 주거용으로 사용하는지 여부에 따라 판단하도록 해석하고 있는데, 오피스텔을 주택으로 임대하다가 매매한 경우에도 거주용으로서의 시설을 갖추고 상시 주거용으로 실제 임대해 사용되고 있다면 이를 주택의 임대로 인정받을 수 있다는 것이다.  4. 하지만 형식도 함께 준비하자. 앞에서 언급한 사례들처럼 형식과 실질이 다른 경우 실제 사용목적이 주택임대로 확인되어 실질에 따라 판단한 경우도 있지만, 납세자가 이를 모두 충분히 입증하는 것은 쉽지 않으며, 과세관청에서 납세자의 주장이 그대로 받아들여진다는 보장도 없다. 따라서 사업자가 주택을 임대 후 매매하는 경우 부가가치세 면제를 받고자 한다면 사업 초기 주택임대사업자등록, 건축물대장 작성, 취득 시 매입세액 처리 등 주택임대업으로서의 사업을 영위하는 근거를 준비할 필요가 있다. 또한, 부가가치세 및 가산세 추징 등의 위험을 방지하기 위해 적어도 주택을 매매하기 전에 부가가치세 면세 여부 판단을 위해 부동산 관련 세무 전문가의 상담을 받는 것이 필요할 것이다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

증여세는 우리 일상 곳곳에 숨어있다. 우리가 인식하지 못한 금전 거래 등에 증여세가 부과되어 세금폭탄을 맞거나 절세의 걸림돌이 될 수 있다. 그래서 준비했다. 사람들이 자주 헷갈리는 일상생활 속 숨은 증여에 대해 쉽게 설명하겠다.1. 차용증을 작성한 직계존비속간의 금전 대여  대여한 금전을 재산 취득자금으로 사용한 경우 자금출처로 인정된다. 이 경우 배우자 및 직계존비속 간의 금전 대여는 원칙적으로 인정하지 아니하고 과세관청에서는 배우자 및 직계존비속 간 금전 거래가 있는 경우 증여한 것으로 추정한다. 따라서 해당 금전 거래가 증여가 아닌 진정한 대여라는 입증책임은 납세자에게 있다.그렇다면 납세자는 어떻게 해야 가족 간의 금전 거래를 증여가 아닌 대여로 인정받을 수 있을까? 그동안의 유권해석에서는 금액 및 상환시기 등이 구체적으로 적힌 차용증, 이자 및 원금을 상환한 금융거래내역, 담보제공 등의 증빙이 있어야 한다고 설명하고 있다. 차용증의 경우 과세관청이 증여세 회피 목적으로 작성된 것이라고 볼 여지가 있기 때문에 미리 공증 등을 받아놓는 것이 좋다.또한 이자를 매달 일정한 금액을 지급하는 것이 좋으며, 금전을 차용한 자는 이자를 지급할 때 원천징수를 하여 이자소득에 대한 원천세도 신고·납부하는 것이 금전 차입의 증거가 될 수 있다. 개인 간 금전대차거래에서 지급하는 이자소득은 비영업대금으로서 원천징수 대상이며, 이 경우 원천징수세율은 지방소득세를 포함해 27.5%이다.무엇보다도 가장 중요한 것은 빌린 돈의 상환이다. 한 가지 상황을 가정해보자. 우리가 모르는 제3자에게 금전을 대여했다. 이 때 우리가 가장 중요하게 여기는 것은 무엇일까? 차용증의 작성, 담보의 제공도 아니고 이자의 수령 여부도 아니다. 바로 빌린 돈의 상환 여부일 것이다. 금전의 대여 및 차용이란 현금이 오고 가는 것이 핵심이기 때문이다.조세심판원에서는 실제로 상환한 사실이 금융자료에 의하여 객관적으로 확인되면 금전소비대차로 보는 것이 타당하다고 여러 차례 결정한바 있다.2. 결혼 시 전세자금지원 전세보증금 명목으로 현금을 증여하는 경우는 증여세 과세 대상이 된다. 이유는 상속세 및 증여세법에서는 ‘혼수용품으로서 통상 필요하다고 인정되는 금품’은 비과세 대상으로 규정하면서 구체적으로 ‘일상생활에 필요한 가사용품’을 혼수용품으로 제공하면 비과세 대상으로 보지만, 전세보증금이나 차량 등을 혼수용품으로 제공한 경우 비과세 대상이 아닌 증여세 과세 대상으로 보고 있다. 따라서 거액의 전세보증금을 증여받고 증여세를 신고하지 않은 경우에 과세관청에서는 그 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 등의 상태를 고려해 재산을 자력으로 취득하기 어렵다고 인정한 경우 자금출처 조사 등을 통해 증여세를 부과하고 있는 실정이다.3. 생활비와 교육비현재 상속세 및 증여세법에 따르면 사회 통념상 인정되는 생활비와 교육비로 일정한 것은 증여세가 비과세 되고 있다. 여기서 그 일정한 것이란 민법상 부양의무자 사이의 생활비와 교육비로서 통상 필요하다고 인정되는 금품을 말한다. 관련 유권해석에서는 증여세가 비과세되는 생활비, 교육비란 필요시마다 직접 생활비와 교육비에 충당하기 위해 취득한 재산에 한정하는 것으로 해석하고, 생활비 또는 교육비 명목으로 취득하더라도 그 재산을 예금, 적금 등에 사용하거나 부동산 등의 매입자금으로 사용하는 경우는 증여세 과세 대상으로 보고 있는 것이다.결론적으로 생활비와 교육비 등에 직접 사용하기 위해 사회통념상 이에 합당한 금액을 필요시마다 증여받는 경우에 한하여 증여세가 비과세됨을 알 수 있다.4. 외국유학비 및 해외체재비외국유학비 및 해외체재비에 대한 증여가 증여세 과세 대상인지 비과세 대상인지를 살펴보자. 기본적으로 비과세되는 유학비 등에 해당하는지는 앞에서 언급한 비과세 대상 생활비 및 교육비와 동일한 기준이 적용된다. 따라서 사회통념상 합당한 범위 내의 금액이어야 하는데, 외국유학비 및 해외체재비가 이에 해당하는지는 논란의 여지가 있다.증여세 비과세 대상을 규정한 세법령을 문리적으로 해석하면 외국유학비 및 해외체재비도 생활비 및 교육비에 포함된다. 따라서 직접 사용하기 위해 사회통념상 이에 합당한 금액을 필요시마다 증여받는 경우에는 비과세가 되며 관련 유권해석도 이를 뒷받침한다.하지만 특히 주의해야 할 사항이 있다. 보통 외국유학이나 해외체재는 소득이나 재산이 있는 성인들도 많이 간다. 판례들은 이러한 경제적 능력이 있는 사람들에 대한 외국유학비 및 해외체재비 지원은 증여세 과세대상으로 보고 있다.그 이유는 앞에서 서술한 민법상 부양의무자 사이의 생활비와 교육비로 인정하지 않기 때문이다. 경제적 능력이 있는 자는 굳이 외국유학비나 해외체재비 명목의 증여를 받지 않더라도 본인 스스로의 자력으로 이를 지불할 수 있기 때문이다. 첨언하자면, 민법 제975조에서는 부양의무란 부양을 받을 자가 자기의 자력 또는 근로에 의하여 생활을 유지할 수 없는 경우에 한하여 이를 이행할 책임이 있다고 설명하고 있다.5. 마치면서앞에서 서술한 가족 간의 금전 거래는 소득, 재산, 연령, 직업, 부양가족의 존재 유무 등의 사실관계에 따라 과세 여부가 달라진다. 대표적으로 경제활동을 하는 부모가 있음에도 조부모가 손주에게 생활비 및 교육비 등의 명목으로 금전을 증여한 경우 증여세를 과세한 처분은 적법하다라는 심판결정도 있다. 이렇게 가족 간 금전 거래가 증여세 과세 대상에 해당되는지 여부는 그 자세한 사실관계에 따라 달라지기 때문에 향후 증여를 계획하고 있다면 전문가의 상담을 받아보는 것을 추천해 드리고 싶다. 출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

거리에 캐럴이 울려 퍼지고 한 해를 마무리하던 2022년 말, 세무법인 다솔 세무사들은 어느 때보다 분주했다. 납세자에게 불리한 개정세법이 시행되기 전에 증여해야 할지 말지 상담을 요청하는 고객들의 문의가 쇄도했기 때문이다. 증여에 불리하게 개정된 부분은 크게 두 가지다.  첫 번째는 취득세다.  - 그동안은 증여 취득세를 매길 때 기준이 되는 과세표준을 시세의 60~70% 수준인 ‘시가표준액’으로 삼았다. 하지만 올해부터 ‘시가인정액(시세)’이 기준이 되어 취득세 부담이 증가하게 된다.  두 번째는 증여를 통한 양도소득세 절세 요건이 까다로워졌다.  - 부모 또는 배우자로부터 증여받은 자산을 팔면, 양도차익 계산 시 자녀가 증여받은 가액 대신 부모의 취득가액을 적용하는 이른바 ‘이월과세’ 적용기간이 5년에서 10년으로 늘어난 것이다.개정세법이 시행된 2023년, 증여의 실익은 정말 사라진 것인지 이월과세를 중심으로 살펴보고자 한다. 1. 소득세법상 이월과세란? “부모(다주택자)는 1995년에 아파트 1채를 1억원에 샀다. 2022년에 자녀에게 당시 시가 9억원 하는 아파트를 증여했고, 증여세로 약 2억원을 납부했다. 자녀는 몇 년 뒤 아파트 시세가 15억원이 되면 양도할 계획이다.” 양도차익은 양도한 금액에서 취득가액을 빼서 구한다. 증여받은 자산의 취득가액은 본래 자녀가 증여받은 금액이 된다. 부동산 가격은 꾸준히 상승해왔다는 것을 감안하면, 자녀의 새로운 취득가액은 부모의 종전 취득가액보다 훨씬 높기 마련이라 자녀 기준의 양도차익이 줄어 양도소득세 절감 효과를 누릴 수 있다.부모나 배우자로부터 증여받은 부동산을 ‘금세’ 되팔아 양도소득세를 줄이는 납세자들을 막기 위해 국가가 만든 제도가 바로 이월과세다. 자녀가 부모로부터 받은 부동산을 ‘금세’ 되팔면 부모가 샀던 가격을 취득가액으로 보고 양도차익을 구하도록 한 것이다. 위 사례에서도 이월과세를 적용받지 않으면 자녀의 양도차익이 6억원이다. 하지만 이월과세가 적용되면 15억원에서 부모의 취득가액인 1억원과 증여세 2억원을 뺀 12억원으로 양도차익이 늘어나 양도세 부담이 커진다.   <이월과세 적용 여부에 따른 양도차익 비교> 물론 모든 증여재산에 대해 적용하는 것은 아니다. ‘금세’ 되파는 부동산에만 적용하는데, 이 기간이 5년에서 10년으로 늘어난 것이 개정의 핵심이다. 납세자 입장에서 증여해서 양도세 절감 효과를 누리려면 10년을 기다려야 하니, “이제 증여하지 말라는 것이냐”라는 볼멘소리가 나오기도 했다.(1) 사위와 며느리는 이월과세 적용 대상이 아니다. 이월과세와 관련된 법조문을 살펴보면 “양도일로부터 소급해 10년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 부동산 등”에 적용하고 있다. 직계존속은 조부모, 부모 등을 말하며, 직계비속은 자녀, 손자녀 등이다. 사위나 며느리, 형제·자매는 직계존비속에 해당하지 않는다. 사위나 며느리 등에게 부동산을 증여하면 10년을 채우지 않고 팔아도 이월과세가 적용되지 않는 것이다.10년 마다 적용되는 증여재산공제가 자녀는 5000만원, 사위나 며느리는 1000만원이라 당장은 사위 며느리에게 증여하는 것이 증여세가 더 나올 수 있다. 하지만 자녀가 증여받은 부동산을 처분해 다른 부동산을 취득할 계획이 있는 경우에는 증여세를 조금 더 내더라도 양도소득세 절세를 노려보는 것이 효과적일 수 있다.  (2) 증여재산 중 채무 부분은 이월과세가 적용되지 않는다. 부담부증여는 부동산 등을 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출 등 채무를 자녀에게 함께 넘기는 조건부 증여를 의미한다. 현행세법은 채무 분에 대해서는 부모가 자녀에게 양도한 것으로 보고 부모에는 양도소득세를, 자녀에게는 증여가액에서 채무액을 빼서 증여세를 부과하고 있다. 이월과세에도 이 논리는 그대로 적용된다. 채무액만큼은 증여가 아닌 양도이기에 이월과세가 적용되지 않는다. 매매가 대비 전세가가 높아 채무의 비중이 큰 부동산을 증여하면, 이월과세가 큰 문제가 되지 않는다. 일례로 기준시가가 2억 9000만원, 임대보증금이 3억원인 다세대주택을 증여한다고 가정해보자. 기준시가에 따라 평가한 이 주택의 증여가액은 임대보증금을 이용해 계산하는 ‘임대료환산 평가금액(상증법 61조⑤)’에 따라 3억원이고 채무도 3억원이 된다. 이 경우에는 증여세 과세가액이 0원이라 이월과세가 적용되지 않는다. 3. 맺음말 이 외에도 이월과세가 적용되더라도 자녀가 파는 주택의 양도가액이 12억원 이하로서 1세대 1주택 비과세가 되면 양도세 부담이 없다. 이월과세 개정에도 불구하고 납세자들의 상황에 따라 증여를 통한 부의 이전과 절세 효과를 누릴 수 있는 것이다.증여의 취득세 과세표준이 시가가 되었지만, 부동산 가격이 하락하고 있다. 지난 5일을 기점으로 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역이 조정대상지역에서 제외됐다. 조정대상지역 소재 주택을 증여할 때 적용되던 중과세율 12%가 아닌 기본세율 4%가 적용된다. 취득세까지 고려해도 증여의 실익이 존재할 수 있는 가능성이 커진 셈이다. 2022년이 지나면 증여가 어렵다고 생각했다면 이 고민은 접어두고, 부모 세대와 자녀 세대의 계획 등을 고려해 세무 전문가와 상담해볼 것을 권하는 이유다. 출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

2018년 9월 21일 문재인 정부의 「수도권 주택공급 확대방안」을 시작으로 2022년 11월 23일까지 총 9개 지구가 3기 신도시의 주요지구로 지정되어 공공사업으로 사업인정을 받았고, 토지주들에게 토지손실보상 협의 및 수용재결 절차가 진행 중이다.    나의 토지가 공익사업용 토지로 지정된다면 본인의 의사와 관계없이 수년이내에 토지 등을 양도하여야 한다. 이 때, 협의보상 뿐만 아니라 강제수용으로 양도되는 경우에도 양도소득세를 납부해야 하므로, 본인의 상황에서 적용받을 수 있는 세액감면요건을 확인하고 절세전략을 짜는 것 또한 토지보상금을 최대로 확보할 수 있는 방법이다. 공익사업용 토지로 인해 보상을 받는 토지주들이 자주 물어보는 5가지 질문을 알아보자.1. 보상금이 너무 적게 나왔으니, 모든 필지에 대해 수용재결 및 증액소송을 가는게 저에게 더 유리한가? - 토지주의 상황에 따라 다르다. 1필지만 보유한 토지주의 경우라면 수용재결이나 증액소송 절차를 통해 본인의 토지 가치를 더욱 높게 평가받아야 하는 것이 중요하다. 그러나 사업지구 내 2필지 이상을 보유한 토지주의 경우, 무조건적으로 재결을 통한 보상금의 증액을 노리는 것보다는 세금까지 고려하는 것이 중요하다. 양도소득세는 1년 단위로 과세되고, 누진세율을 적용받는다. 또한, 토지보상을 통해 받을 수 있는 다양한 세액감면 역시 1년에 1억원으로 한도를 두고 있기 때문에 2필지 이상을 보유한 토지주의 경우, 모든 필지를 재결로 가며 1년 동안 모두 과세되는 것보다는 보유한 필지 중 일부를 올해 협의하고, 내년에 잔여 필지에 대해 수용재결을 가서 2년에 걸쳐 세금을 계산하는 것이 최종 현금귀속 면에서는 더 유리할 수 있다. 2. 농사를 지으면 무조건 100% 감면이라 세금 안 나온다는데 맞나?  - 그렇지 않다. 농사를 지은 농업인에게는 자경감면 및 농지대토감면을 통해 세액의 100%를 감면해주지만 1억원을 한도로 한다. 따라서 양도소득세가 1억원이 넘어간다면 1억원을 초과하는 부분에 대해서는 세금을 납부해야 한다. 자경감면 및 농지대토감면은 자경농민요건, 기간요건, 농지요건 및 감면한도 요건의 4가지 요건을 모두 충족하는 경우에만 해당 감면들의 적용을 받을 수 있는데, 실제 농사를 지었다고 하더라도 농지소재지에서 거주하지 않았거나, 경작기간 중 사업소득금액 및 근로자로서의 총급여액의 합계가 3700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 경작한 것으로 보지 않는 등의 세부조항들이 존재한다. 한편, 농지대장이나 농업경영체 등록 및 공부상 농지에 해당하지 않는다고 하더라도 실제로 농사를 지었다면 다양한 입증을 통해 자경농지에 대한 감면을 적용받을 수 있으므로 단순히 개인이 자경감면의 대상여부를 판단하기 보다는 세무전문가의 확인을 받아 판단하는 것이 중요하다. 3. 수용되는 토지가 등기가 되지 않은 상태인데, 이렇게 되면 미등기자산으로보다 고율의 세액이 적용된다고 하는데 어떡하나?  - 소득세법에서는 토지나 건물 및 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것을 미등기 양도자산이라고 부른다. 이러한 미등기 양도자산에 대해서는 양도소득세 등 각종 조세를 포탈하거나 양도차익을 노려 잔금 지급 없이 전매하는 등 부동산투기 등을 억제하기 위해 70%의 고율의 세율을 부과하고 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 않는 등 다양한 불이익을 적용한다. 그러나 소득세법에서는 농사지은 토지로서 8년자경감면 혹은 4년 대토감면 대상이라면 미등기양도자산에서 제외하고 있기 때문에 일반세율 및 앞서 말한 감면을 적용받아 1억원을 한도로 100%의 세액감면을 적용받을 수 있다. 더 나아가, 내가 살고 있는 주택이 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 주택이고, 1세대 1주택자에 해당한다면, 미등기양도자산으로 보지 않을 뿐만 아니라, 주택 및 주택부수토지에 대해 비과세를 받을 수도 있다. 4. 보상지구로 지정되어서 개발제한구역에서 해제됐으니, 이제 개발제한구역감면은 적용받지 못하는 건가?  - 대부분의 보상지구가 개발제한구역 해제일로부터 1년 이내에 「토지보상법」 등에 따라 사업인정고시를 받거나 개발제한구역인 상태에서 사업인정고시를 받기 때문에 여전히 개발제한구역 감면의 대상에 해당한다. 따라서, 수용되는 토지 등이 소재하는 시·군·구 안의 지역, 연접한 시·군·구 안의 지역 또는 해당 토지 등으로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역에 거주한 경우로서 ① 개발제한구역 지정일 이전부터 토지를 보유하고 있었다면 40%의 세액감면을 ② 사업인정고시일부터 20년 이전부터 토지를 보유하고 있었다면 25%의 세액감면을 적용받을 수 있다(이 역시 세액감면은 1억원을 한도로 한다). 다만, 개발제한구역 감면은 특이하게도 해당 토지 등의 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등의 소재지에 “계속하여” 거주한 경우에만 감면을 적용해주므로 거주기간의 계산이 중요하다. 취학·징집·질병의 요양 등 그 밖의 부득이한 사유로 해당 토지 등의 소재지에 거주하지 못하는 기간은 거주한 것으로 보므로, 토지를 오래 보유한 토지주의 경우 본인의 초본을 들고 세무전문가에게 방문하여 거주기간을 확인하는 것이 중요하다. 5. 강제로 수용당하면서 양도소득세를 내는데, 다른 부동산 취득할 때 또 취득세까지 내야하면 너무 불합리한 것 아닌가?  - 토지수용 등으로 인하여 받은 보상금으로 수용된 부동산을 대체할 부동산을 취득하는 경우 해당 부동산에 대해서는 취득세를 면제한다. 이 때, 대부분의 토지주들이 토지수용 등으로 받은 보상금으로 대체취득하는 것이라고 생각해 보상금을 받은 이후에 취득하는 부동산에 대해서만 취득세를 감면받는 것이라고 생각하는 경우가 많다. 실제로는 아직 토지보상금을 받지 않았다고 하더라도, 사업인정고시일 이후에 부동산 매수계약을 체결하거나 건축허가를 받는다면 취득세 감면대상이 된다. 그렇지만 이와 같은 세제혜택에는 만족해야 하는 요건이 까다롭다. 부재부동산소유자 뿐만 아니라, 대체취득하는 부동산의 지역적 범위 및 종류에 따라서도 적용여부가 달라지기 때문이다. 대체취득할 부동산을 계약하기 전에 반드시 세무전문가와 요건을 확인해 검토하는 것이 필수이다. 위의 사례 외에도 토지주의 상황에 따라서 세금을 절세할 수 있는 다양한 방법이 존재한다. 보상지구에는 여러 세무전문가들이 무료로 세무상담을 도와주므로, 적어도 3명 이상의 세무전문가와 상담하며 절세할 수 있는 방법을 찾는 것이 매우 중요하다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

​1. 과징금 및 증여세 부동산 명의신탁은 부동산실명법에 따른 과징금 부과대상이지만 명의신탁주식은 이에 해당하지 않는다. 다만 주식의 명의신탁은 「상속세 및 증여세법」 제45조의2 제1항에 따라 실제소유자가 명의자에게 증여한 것으로 의제된다. 따라서 2018.12.31. 이전에 명의신탁한 주식은 명의자(명의수탁자)에게 증여세가 부과되고 실소유자(명의신탁자)는 연대납부의무가 있으며, 2019.1.1. 이후 증여로 의제되는 명의신탁주식은 실소유자에게 증여세가 부과된다.2. 명의신탁주식 실제 소유자확인제도 현행 상법은 주식회사 설립 시 필요한 발기인 수에 따로 제한을 두는 규정이 없으나, 2001.7.24. 개정 전에는 3인 이상, 1996.10.1. 개정 전에는 7인 이상의 발기인을 필요로 했다. 그 결과 2001.7.23. 이전에는 법인 설립에 필요한 발기인 수를 맞추기 위해서 설립자의 특수관계인이나 지인 등을 주주로 등재하는 주식의 명의신탁 사례가 많았다. 현재까지도 이렇게 명의신탁된 주식을 실제소유자에게 환원하는 데에 어려움을 겪는 경우가 있다.위와 같은 사정을 감안해 국세청은 2001.7.23. 이전에 설립된 기업 중에서 주식 환원일 현재 「조세특례제한법 시행령」 제2조에서 정하는 중소기업에 해당되는 등 일정한 요건이 충족되는 경우에는 주주명부에 타인명의로 등재된 명의신탁주식을 실제소유자가 보다 간편하게 환원할 수 있도록 ‘명의신탁주식 실제소유자 확인제도’를 마련해 운영하고 있다. 위 제도에서 정하는 요건이 충족되면 사전상담을 통해 명의신탁주식의 실제소유자가 세무서(재산세과)를 방문해 확인신청 대상자 요건 및 확인절차 등을 안내받고, ‘명의신탁주식 실제소유자 확인신청서’와 당초 명의신탁 및 실제소유자 환원사실을 입증할 수 있는 증빙서류를 갖추어 신청인의 주소지 관할세무서에 제출하면 실제소유자 확인절차를 거쳐 명의신탁주식 확인신청 처리결과 통지를 받을 수 있다. 주의할 점은 국세청이 운영하는 위 제도를 활용해서 명의신탁주식을 실제소유자에게 환원하더라도 세부담이 전혀 없는 것은 아니라는 점이다. 명의신탁을 해지하여 그 주식의 실제소유자인 신탁자 명의로 환원하는 경우 환원하는 행위 그 자체는 증여에 해당하지 아니하나, 주식을 명의신탁한 당시 명의신탁 증여의제 규정에 따른 증여세(명의신탁재산의 증여재산가액은 증여의제일 현재 시가 또는 보충적 평가액으로 평가한 가액)와 명의신탁 기간 중 증자로 인한 증여세 발생 여부를 검토해 봐야 한다. 명의신탁 사실이 인정된 경우 명의신탁한 주식을 기초로 유상증자를 했다면 증자 시점마다 증여세 과세대상이 되고 증여세뿐만 아니라 과점주주의 간주취득세, 명의신탁기간 동안 이루어진 배당에 따른 금융소득 종합과세 등의 문제도 발생할 수 있다. 그리고 명의신탁 사실이 인정되지 않는 경우에는 환원 시점에서 양도소득세 및 증권거래세, 증여세 등이 발생할 수 있으므로 사전에 환원에 따른 세액을 충분히 검토한 후 명의신탁주식 실제소유자 확인제도를 활용해야 한다. 다음으로 ‘명의신탁주식 실제소유자 확인제도’를 활용하기 위해서 필요한 요건을 갖추지 못한 기업들 같은 경우에는 명의신탁해지에 따른 입증자료를 준비해 추후 주식이동 상황에 대한 조사가 이루어지면 명의신탁주식임을 주장·입증해야 한다. 만약 증빙 부족으로 명의신탁 사실을 인정받기 힘든 경우라고 하더라도 해당 주식을 다시 ‘양도’, 또는 ‘증여’하거나 ‘자사주매입’ 등의 형태로 환원하는 것은 명의신탁해지를 위한 적절한 방법은 아니므로 주의가 필요하며, 반드시 전문가로부터 충분한 검토를 받은 후 명의신탁주식 환원을 진행해야 할 것이다.3. 국세청의 차명주식 통합분석 시스템국세청은 조세회피 목적으로 명의신탁주식을 악용하는 사례를 적발하기 위해서 엔티스(NTIS)의 정보 분석 기능을 기반으로 「차명주식 통합분석시스템」을 통해 명의신탁을 이용한 탈세 행위 차단에 노력하고 있다. 임직원 등 명의의 차명주식을 자녀에게 편법증여하거나 상속재산에서 누락함으로써 상속·증여세를 회피하기 위해서, 배당소득을 분산해 종합소득세 합산과세 시 누진세율 적용을 회피하기 위해서, 법인 과점주주의 제2차 납세의무, 간주취득세 등을 회피하기 위해서 등 여러 목적으로 주식의 명의신탁이 이루어지는 것이 현실이지만, 향후 이를 실제소유자에게 환원하는 데에 더 많은 세금 부담이 발생할 수 있다. 따라서 기본적으로 세부담을 줄일 목적으로 주식을 명의신탁하는 것은 바람직하지 않다.4. 결론 명의신탁주식은 기업의 골칫거리로 곧바로 해결할 수 있는 문제는 아니다. 다만, 명의수탁자가 사망해 수탁자의 상속인들이 이를 상속받는 경우나 명의신탁자가 사망하는 경우에는 명의신탁 사실을 입증하기 어려워지기 때문에 실제소유자나 신탁자의 상속인들에게 이를 환원하는 것이 더욱 힘들어질 것이다. 또한 주식가치가 계속적으로 상승한다면 명의신탁주식을 찾아오는데 세부담도 커질 가능성이 높다. 따라서 명의신탁된 주식이 있다면 하루빨리 전문가와 상담을 거쳐서 실제소유자에게 환원하는 등으로 문제를 해결해야 할 것이다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

최근 국민 주거안정 실현방안의 일환으로 정부에서 내년부터 2027년까지 5년간 270만호의 주택을 공급하는 것을 대책안으로 내세우면서 재개발·재건축 사업이 더욱 박차를 가하고 있다. 이에 따라 재개발·재건축 대상 주택과 관련된 세금 문제에 대한 관심이 높아지는 가운데, 주택임대사업자로 등록된 주택이 재개발·재건축 대상이 된 경우 주의해야할 사항을 알아보고자 한다. 1. 주택임대사업자 직권말소란? 주택임대사업자로 등록된 임대주택은 일반적으로 의무임대기간을 충족하기 전에 말소하는 경우 과태료 대상이다. 하지만 등록임대주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축 대상이 된 경우, 해당 주택은 더 이상 임대사업을 영위할 수 없기 때문에 과태료 부과 없이 말소대상이 된다. 이때 재개발 등으로 주택이 멸실되어 주택임대사업자 등록을 말소하는 것을 ‘직권말소’라 한다. ‘직권말소’ 개념을 ‘자동말소’ 혹은 ‘자진말소’와 혼동하는 경우가 많은데, 사실은 완전히 다른 개념이다. ‘자동말소’는 단기임대주택으로 등록한 주택 및 장기임대주택 중 아파트에 대한 주택임대사업자가 폐지되면서 의무임대기간이 종료되면 주택임대등록이 자동으로 말소되는 것을, ‘자진말소’는 단기임대주택으로 등록한 주택 및 장기임대주택 중 등록된 아파트를 의무임대기간 중에 자진하여 말소하는 것을 의미하므로 ‘직권말소’와는 엄연히 다르다. 2. 주택임대사업자 세제 혜택 그대로 유지될까? 재개발 등에 따라 직권말소되는 경우, 주택임대사업자 의무임대기간을 채우지 못했더라도 기존에 받은 세제 혜택은 추징되지 않는다. 주택임대사업자의 세제상 혜택은 대표적으로 취득세 감면, 재산세 및 종합부동산세 합산배제, 거주주택 비과세 등이 있는데 본인의 의지가 아닌 재개발 등 사업에 의하여 부득이하게 의무임대기간을 채우지 못한 점을 감안해 그동안 받은 세제 혜택을 유지해주고 있다. 재개발 등으로 직권말소 되기 전에 적용받은 거주주택 비과세 또는 양도소득세 중과배제 혜택은 유지되는 반면, 이미 재개발 주택이 멸실되어 직권말소가 된 후라면 직권말소된 시점 이후로는 더 이상 거주주택 비과세와 양도소득세 중과배제 혜택을 적용받을 수 없게 된다.  자동말소 또는 자진말소된 임대주택은 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용하도록 소득세법 시행령에 규정하고 있으나, 재개발 등으로 직권말소된 경우에 대해서는 따로 규정하고 있지 않아 비과세 적용이 어렵다.양도소득세 중과배제 규정에서도 마찬가지다. 자동말소된 임대주택은 기한 제한 없이, 자진말소된 임대주택은 해당 등록이 말소된 이후 1년 이내 양도하는 경우 양도소득세 중과배제 규정 적용이 가능하나, 재개발 등으로 직권말소된 경우에 대해서는 말소 된 이후에도 혜택을 유지한다는 규정이 없어 양도소득세 중과배제 대상이 될 수 없다. 위 내용을 정리하면 아래 표와 같다.   Ⅰ. 거주주택 비과세 Ⅱ. 양도소득세 중과배제  재개발·재건축된 아파트가 주택임대사업자 등록이 가능해 그 지위를 이어나갈 수 있다면 문제가 없겠지만, 현행법상 아파트에 대한 주택임대사업자 등록이 불가능하기 때문에 재개발 등에 따라 이미 직권말소가 되었다면 더 이상 거주주택 비과세 등 혜택을 받지 못하게 되고 다주택자로 중과세율 적용대상이 되는 상황까지 발생할 수 있다. 예를 들어, 현재 재개발대상 임대주택 1채와 2년 이상 거주한 거주주택 1채를 가지고 있는 경우 거주주택의 양도 시점별 순 현금이익은 다음과 같다.  위 경우와 같이 보유하는 임대주택이 재개발 등으로 멸실되어 직권말소가 된 후에는 거주주택 비과세 적용이 불가능할 뿐만 아니라 다주택자로 중과세율 적용 대상이 된다. 시간이 흘러 매매가액을 3억 정도 더 받는다고 하더라도 적용받는 과세구조에 의하여 손에 쥐게 되는 현금이 오히려 줄어드는 것이다. 단, 이는 보유 및 거주를 10년 이상하여 비과세로 양도할 경우 최대 80%까지 받을 수 있는 장기보유특별공제를 적용한 결과치이긴 하다. 따라서 거주주택 비과세 대상이 된다면 직권말소가 되기 전에 거주주택을 양도하는 것이 절세 포인트가 될 수 있다. 특히나 최근에는 많은 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제되면서 자녀에게 재개발·재건축 대상 주택을 양도 또는 증여하는 사례가 증가할 것으로 예상되는 가운데, 관련된 세금 문제를 꼼꼼히 검토해야 세금 부담을 최대한으로 줄일 수 있을 것이다. 재개발·재건축으로 인한 세금 문제는 양도시점, 취득시점 등에 따라 세액이 크게 달라질 수 있고, 제대로 검토 받지 않고 잘못 판단할 경우 가산세 문제까지 발생할 수 있으므로 사전에 세무전문가와 충분한 상의를 거쳐 진행하는 것을 추천한다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

상속받은 주택과 관련해 비과세, 중과세, 장기보유특별공제 등 다양한 이슈에 대해 상속인들의 궁금증이 늘어가고 있습니다. 이 중에서  공동상속주택의 양도 시 세율중과와 관련된 내용을 다음의 순서로 알아보겠습니다. 1. 상속주택의 중과세 2. 사례 3. 정리1. 상속주택의 중과 (1) 상속주택 외 일반주택을 보유한 거주자인 경우로서 별도 세대에게 상속받은 날부터 5년 기간 내에 상속주택 양도 시 양도소득세 중과 배제가 된다. 별도 세대 여부에 따라 다음과 같이 중과 여부가 달라진다.- 동일 세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택의 양도 시 다주택자인 경우 중과(소득세법 시행령 제155조2 적용불가, 따라서 소득세법 시행령 제167조의3 1항 7호 중과배제규정을 적용할 수 없음)- 별도 세대인 피상속인으로부터 상속받은 상속주택을 상속개시일 부터 5년 내 양도 시 중과 배제​(소득세법 시행령 제167조3의 1항 7호)(2) 상속개시일로부터 1년 혹은 2년 이내 양도할 경우에도 단기 중과세율(60%,70%)이 적용되지 않는다(피상속인 2년 이상 보유 가정).(3) 재차 상속일 경우 단기 중과세율은 직전 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 상속인이 당해 자산을 양도한 날까지의 기간만을 기준으로 하여 판단한다.2. 사례 공동상속주택의 경우 지분이 가장 큰 상속인이 해당주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세를 계산하고 있다. 상속이 개시되고 5년 내에 해당 주택을 양도한다면 판단에 큰 어려움이 없지만, 재차상속이 일어나고 최대지분권자가 변경되는 경우 판단하기가 애매해진다. 재차 상속이 개시되어 상속주택의 최대지분권자가 변동된 경우로서 공동상속주택의 중과세와 관련해 다음의 사례를 통해 살펴보겠다.(1) 2014년 4월 부친 사망 : 모친 3/9 , 본인 2/9 , 동생Ⅰ 2/9 , 동생Ⅱ 2/9 지분으로 주택 상속받음. 최대지분권자가 아님. (2) 2021년 6월 모친 사망 : 모친 지분을 본인이 모두 상속받아 최대지분권자가 됨.최종 지분 : 본인 5/9 , 동생Ⅰ 2/9 , 동생Ⅱ 2/9(3) 2021년 10월 쟁점상속주택 양도 : 본인의 지분은 두 가지로 나누어 볼 수 있다. (1) 1차 상속분 : 부친의 상속개시로 받은 2/9 지분 (2) 2차 상속분 : 모친의 상속개시로 받은 3/9 지분 이렇게 모친의 상속으로 인하여 본인은 최대지분권자가 되었고, 해당 상속주택은 본인이 소유한 것으로 판단된다.이 때, 최대지분권자가 된 모친의 상속개시일로부터 5년 이내에 공동상속주택을 양도했으니 중과 배제가 돼야 할까? 아니면, 법문에 따라 부친의 상속개시일로부터 5년이 지났으니 1·2차 상속분 모두 중과가 돼야 할지, 1차 상속분만 중과가 돼야 할지, 1·2차 모두 중과배제가 돼야 할지에 대해서 판단이 애매해진다.최근에 나온 해석을 살펴보면 1·2차 상속분 모두 중과배제가 가능하다. 이는 최대지분권자가 된 날로부터 본인이 상속주택을 보유한 것으로 보는 규정의 취지상, 본인이 상속주택을 보유하지도 않았던 1차 상속 개시 때부터 5년의 기간을 기산하는 것은 합리적이지 못하고, 이를 안분계산해 1차 상속분은 중과, 2차 상속분은 중과배제를 하기 보다 최대지분권자가 된 날로부터 5년 이내에 양도할 경우, 본인의 해당 지분 전체에 대해서 중과배제를 적용하도록 해석한 것으로 보여진다(참고:사전법규재산 2021-1681_(2022.10.06.)).3. 정리 공동상속주택의 경우, 최대지분권자가 해당 주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세 계산을 하게 된다.그리고 양도소득세 중과세 여부를 판단할 때, 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우 중과배제 대상에 해당된다. 다만, 재차 상속될 경우 기산점인 상속개시일을 언제부터로 봐야할지 애매해진다. 이러한 경우 최근에 나온 해석을 토대로 판단하면 다음과 같이 정리할 수 있다. 1. 별도세대로부터 상속받은 주택을 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우 상속주택 중과배제2. 공동상속주택일 경우로서 재차 상속되어 최대지분권자가 된 날부터 5년 이내 양도할 경우 상속주택 중과배제상속주택의 경우 비과세, 중과배제 등 다양한 이슈가 있다.방금 살펴 본 사례처럼 판단이 명확하지 아니한 사안이 다수 존재한다. 상속으로 주택을 취득하거나 양도할 때 법령해석 및 판례분석에 능숙하고, 관련 경험이 풍부한 전문가의 조언을 받아 올바른 의사결정을 하길 바란다. 출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr)