세무법인다솔은 네트워크와 전문성을 갖춘
    국내최대 세무법인입니다.

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      네트워크와 전문성

      협력을 통해 새로운 가치를 창출하는
      세무법인 다솔

      세무법인 다솔은 2011년 업무분야별 최고의 세무사들이 “전문성과 네트워크”라는
      핵심가치를 지향하며 탄생하였습니다.

      현재 전국 70여개 지점 및 제휴점, 100여명의 세무사로 구성된 대한민국 최대 규모의
      세무법인으로서 기업의 생존과 번영, 고객 자산의 가치 중대에 기여하고 있습니다.

      저희 법인은 그간의 성장과 성과에 만족하지 않고, 조세 분야의 업무뿐만 아니라
      기업 경영 전반에 관한 종합 컨설팅을 아우르는 회사로 성장해 나갈 것입니다.

      세무칼럼

      세무법인 다솔 그 중심에는 전문성, 팀웍, 합리성, 정성이라는
      고객 중심의 가치가 있습니다.

      나의 임대주택이 재개발 재건축 대상이 되었다면, 제대로 알고 대처하자

      최근 국민 주거안정 실현방안의 일환으로 정부에서 내년부터 2027년까지 5년간 270만호의 주택을 공급하는 것을 대책안으로 내세우면서 재개발·재건축 사업이 더욱 박차를 가하고 있다. 이에 따라 재개발·재건축 대상 주택과 관련된 세금 문제에 대한 관심이 높아지는 가운데, 주택임대사업자로 등록된 주택이 재개발·재건축 대상이 된 경우 주의해야할 사항을 알아보고자 한다. 1. 주택임대사업자 직권말소란? 주택임대사업자로 등록된 임대주택은 일반적으로 의무임대기간을 충족하기 전에 말소하는 경우 과태료 대상이다. 하지만 등록임대주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축 대상이 된 경우, 해당 주택은 더 이상 임대사업을 영위할 수 없기 때문에 과태료 부과 없이 말소대상이 된다. 이때 재개발 등으로 주택이 멸실되어 주택임대사업자 등록을 말소하는 것을 ‘직권말소’라 한다. ‘직권말소’ 개념을 ‘자동말소’ 혹은 ‘자진말소’와 혼동하는 경우가 많은데, 사실은 완전히 다른 개념이다. ‘자동말소’는 단기임대주택으로 등록한 주택 및 장기임대주택 중 아파트에 대한 주택임대사업자가 폐지되면서 의무임대기간이 종료되면 주택임대등록이 자동으로 말소되는 것을, ‘자진말소’는 단기임대주택으로 등록한 주택 및 장기임대주택 중 등록된 아파트를 의무임대기간 중에 자진하여 말소하는 것을 의미하므로 ‘직권말소’와는 엄연히 다르다. 2. 주택임대사업자 세제 혜택 그대로 유지될까? 재개발 등에 따라 직권말소되는 경우, 주택임대사업자 의무임대기간을 채우지 못했더라도 기존에 받은 세제 혜택은 추징되지 않는다. 주택임대사업자의 세제상 혜택은 대표적으로 취득세 감면, 재산세 및 종합부동산세 합산배제, 거주주택 비과세 등이 있는데 본인의 의지가 아닌 재개발 등 사업에 의하여 부득이하게 의무임대기간을 채우지 못한 점을 감안해 그동안 받은 세제 혜택을 유지해주고 있다. 재개발 등으로 직권말소 되기 전에 적용받은 거주주택 비과세 또는 양도소득세 중과배제 혜택은 유지되는 반면, 이미 재개발 주택이 멸실되어 직권말소가 된 후라면 직권말소된 시점 이후로는 더 이상 거주주택 비과세와 양도소득세 중과배제 혜택을 적용받을 수 없게 된다.  자동말소 또는 자진말소된 임대주택은 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용하도록 소득세법 시행령에 규정하고 있으나, 재개발 등으로 직권말소된 경우에 대해서는 따로 규정하고 있지 않아 비과세 적용이 어렵다.양도소득세 중과배제 규정에서도 마찬가지다. 자동말소된 임대주택은 기한 제한 없이, 자진말소된 임대주택은 해당 등록이 말소된 이후 1년 이내 양도하는 경우 양도소득세 중과배제 규정 적용이 가능하나, 재개발 등으로 직권말소된 경우에 대해서는 말소 된 이후에도 혜택을 유지한다는 규정이 없어 양도소득세 중과배제 대상이 될 수 없다. 위 내용을 정리하면 아래 표와 같다.   Ⅰ. 거주주택 비과세 Ⅱ. 양도소득세 중과배제    재개발·재건축된 아파트가 주택임대사업자 등록이 가능해 그 지위를 이어나갈 수 있다면 문제가 없겠지만, 현행법상 아파트에 대한 주택임대사업자 등록이 불가능하기 때문에 재개발 등에 따라 이미 직권말소가 되었다면 더 이상 거주주택 비과세 등 혜택을 받지 못하게 되고 다주택자로 중과세율 적용대상이 되는 상황까지 발생할 수 있다. 예를 들어, 현재 재개발대상 임대주택 1채와 2년 이상 거주한 거주주택 1채를 가지고 있는 경우 거주주택의 양도 시점별 순 현금이익은 다음과 같다.  위 경우와 같이 보유하는 임대주택이 재개발 등으로 멸실되어 직권말소가 된 후에는 거주주택 비과세 적용이 불가능할 뿐만 아니라 다주택자로 중과세율 적용 대상이 된다. 시간이 흘러 매매가액을 3억 정도 더 받는다고 하더라도 적용받는 과세구조에 의하여 손에 쥐게 되는 현금이 오히려 줄어드는 것이다. 단, 이는 보유 및 거주를 10년 이상하여 비과세로 양도할 경우 최대 80%까지 받을 수 있는 장기보유특별공제를 적용한 결과치이긴 하다. 따라서 거주주택 비과세 대상이 된다면 직권말소가 되기 전에 거주주택을 양도하는 것이 절세 포인트가 될 수 있다. 특히나 최근에는 많은 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제되면서 자녀에게 재개발·재건축 대상 주택을 양도 또는 증여하는 사례가 증가할 것으로 예상되는 가운데, 관련된 세금 문제를 꼼꼼히 검토해야 세금 부담을 최대한으로 줄일 수 있을 것이다. 재개발·재건축으로 인한 세금 문제는 양도시점, 취득시점 등에 따라 세액이 크게 달라질 수 있고, 제대로 검토 받지 않고 잘못 판단할 경우 가산세 문제까지 발생할 수 있으므로 사전에 세무전문가와 충분한 상의를 거쳐 진행하는 것을 추천한다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.12.02

      이민재 세무사

      공동상속주택의 재차 상속 시 중과여부

      상속받은 주택과 관련해 비과세, 중과세, 장기보유특별공제 등 다양한 이슈에 대해 상속인들의 궁금증이 늘어가고 있습니다. 이 중에서  공동상속주택의 양도 시 세율중과와 관련된 내용을 다음의 순서로 알아보겠습니다. 1. 상속주택의 중과세 2. 사례 3. 정리1. 상속주택의 중과 (1) 상속주택 외 일반주택을 보유한 거주자인 경우로서 별도 세대에게 상속받은 날부터 5년 기간 내에 상속주택 양도 시 양도소득세 중과 배제가 된다. 별도 세대 여부에 따라 다음과 같이 중과 여부가 달라진다.- 동일 세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택의 양도 시 다주택자인 경우 중과(소득세법 시행령 제155조2 적용불가, 따라서 소득세법 시행령 제167조의3 1항 7호 중과배제규정을 적용할 수 없음)- 별도 세대인 피상속인으로부터 상속받은 상속주택을 상속개시일 부터 5년 내 양도 시 중과 배제​(소득세법 시행령 제167조3의 1항 7호)(2) 상속개시일로부터 1년 혹은 2년 이내 양도할 경우에도 단기 중과세율(60%,70%)이 적용되지 않는다(피상속인 2년 이상 보유 가정).(3) 재차 상속일 경우 단기 중과세율은 직전 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 상속인이 당해 자산을 양도한 날까지의 기간만을 기준으로 하여 판단한다.2. 사례 공동상속주택의 경우 지분이 가장 큰 상속인이 해당주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세를 계산하고 있다. 상속이 개시되고 5년 내에 해당 주택을 양도한다면 판단에 큰 어려움이 없지만, 재차상속이 일어나고 최대지분권자가 변경되는 경우 판단하기가 애매해진다. 재차 상속이 개시되어 상속주택의 최대지분권자가 변동된 경우로서 공동상속주택의 중과세와 관련해 다음의 사례를 통해 살펴보겠다.(1) 2014년 4월 부친 사망 : 모친 3/9 , 본인 2/9 , 동생Ⅰ 2/9 , 동생Ⅱ 2/9 지분으로 주택 상속받음. 최대지분권자가 아님. (2) 2021년 6월 모친 사망 : 모친 지분을 본인이 모두 상속받아 최대지분권자가 됨.최종 지분 : 본인 5/9 , 동생Ⅰ 2/9 , 동생Ⅱ 2/9(3) 2021년 10월 쟁점상속주택 양도 : 본인의 지분은 두 가지로 나누어 볼 수 있다. (1) 1차 상속분 : 부친의 상속개시로 받은 2/9 지분 (2) 2차 상속분 : 모친의 상속개시로 받은 3/9 지분 이렇게 모친의 상속으로 인하여 본인은 최대지분권자가 되었고, 해당 상속주택은 본인이 소유한 것으로 판단된다.이 때, 최대지분권자가 된 모친의 상속개시일로부터 5년 이내에 공동상속주택을 양도했으니 중과 배제가 돼야 할까? 아니면, 법문에 따라 부친의 상속개시일로부터 5년이 지났으니 1·2차 상속분 모두 중과가 돼야 할지, 1차 상속분만 중과가 돼야 할지, 1·2차 모두 중과배제가 돼야 할지에 대해서 판단이 애매해진다.최근에 나온 해석을 살펴보면 1·2차 상속분 모두 중과배제가 가능하다. 이는 최대지분권자가 된 날로부터 본인이 상속주택을 보유한 것으로 보는 규정의 취지상, 본인이 상속주택을 보유하지도 않았던 1차 상속 개시 때부터 5년의 기간을 기산하는 것은 합리적이지 못하고, 이를 안분계산해 1차 상속분은 중과, 2차 상속분은 중과배제를 하기 보다 최대지분권자가 된 날로부터 5년 이내에 양도할 경우, 본인의 해당 지분 전체에 대해서 중과배제를 적용하도록 해석한 것으로 보여진다(참고:사전법규재산 2021-1681_(2022.10.06.)).3. 정리 공동상속주택의 경우, 최대지분권자가 해당 주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세 계산을 하게 된다.그리고 양도소득세 중과세 여부를 판단할 때, 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우 중과배제 대상에 해당된다. 다만, 재차 상속될 경우 기산점인 상속개시일을 언제부터로 봐야할지 애매해진다. 이러한 경우 최근에 나온 해석을 토대로 판단하면 다음과 같이 정리할 수 있다. 1. 별도세대로부터 상속받은 주택을 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우 상속주택 중과배제2. 공동상속주택일 경우로서 재차 상속되어 최대지분권자가 된 날부터 5년 이내 양도할 경우 상속주택 중과배제상속주택의 경우 비과세, 중과배제 등 다양한 이슈가 있다.방금 살펴 본 사례처럼 판단이 명확하지 아니한 사안이 다수 존재한다. 상속으로 주택을 취득하거나 양도할 때 법령해석 및 판례분석에 능숙하고, 관련 경험이 풍부한 전문가의 조언을 받아 올바른 의사결정을 하길 바란다. 출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.12.02

      신윤권 세무사

      상속과 증여의 관계에서 찾는 절세방안

      재산의 이전을 고민하고 있다면 상속세와 증여세를 고려하지 않을 수 없다. 이 두 세목은 확실히 구분되지만 밀접하게 연결돼 있다. 그렇다면 둘의 관계는 어떤 점에서 다르게 연관돼 있는지를 알아보고자 한다. 이를 설명하기에 앞서 이해를 돕고자 A와 그 배우자인 B 그리고 두 사람의 자녀 C가 있다고 가정해보겠다.첫 번째는 인적공제 금액이다.  A가 B와 C에게 증여하게 되는 경우 배우자와 자녀는 수증자로서 각각 납세의무를 지게 되며 각각은 6억원과 5000만원(미성년자인 경우 2000만원)을 공제받을 수 있다. 상속하게 되는 경우로서 B와 C가 상속인이 되는 경우 B와 C가 함께 상속세 납세의무자가 되고, 피상속인인 A의 재산 규모와 상속인이자 배우자인 B가 상속받는 금액에 따라 일괄공제를 제외하고도 5억원부터 최대 30억원까지 공제받을 수 있게 된다.  공제만 두고 생각해보면 동일한 가액의 재산을 이전함에 있어 증여보다 상속이 훨씬 유리해 보인다. 그렇다면 상속이 개시될 때까지 재산의 이전을 미루는 것이 절세에 가장 유리할까?  이것에 대한 정답은 ‘상황마다 다르다’이다. 증여세 기본공제도 배우자 6억원으로 금액이 상당히 큰데다가 직계비속인 자녀는 물론 직계존속에게도 수증자별로 5000만원이 적용되는 것을 보면 이를 적절히 이용하는 것이 합리적으로 보인다. 이러한 공제금액의 차이를 향후 자산 이전계획과 함께 적절히 이용한다면 상당한 절세효과를 얻을 수 있다.두 번째는 합산과세이다.  상속세와 증여세는 모두 누진세 구조로서 동일한 세율을 적용하고 있다. 수증자는 동일한 증여자로부터 재차 증여받는 경우 증여일로부터 10년 이내의 증여재산을 합산해 누진세율을 적용받는다.  상속세도 비슷한 구조를 띠고 있다. 피상속인의 상속이 개시된 시점부터 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산이 있다면 이 역시 상속재산에 가산되어 누진세율을 적용받는다. 이 때 증여세는 수증자별로 세율을 적용하는 데에 반해 상속세는 피상속인의 상속재산 전체에 세율을 적용한다는 점에서 차이가 있다. 즉, 배우자와 자녀 각자에게 증여하는 경우 증여세는 수증자별로 세액을 계산하게 되지만 상속세는 두 사람에게 증여한 가액(10년 이내 증여분 한정)을 합하여 한꺼번에 세액을 계산하게 된다. 위 내용에 따라 예시를 들어보겠다. 2020.01.01. A가 B에게 6억원을 증여하고, 2022.01.01. A의 상속이 개시된 경우로서 상속재산은 현금 10억원이 유일하다고 가정해보자. 이 때 A의 상속세 계산 시 상속재산은 10억원이 아니라 16억원이 된다. 위 가정사항에서 2021.01.01. A가 C에게 4억원을 증여한 상황을 추가한다면 A의 상속세 계산 시 상속재산은 20억원이 된다. 이러한 상황이 시사하는 바는 재산 이전의 시기를 적절히 잡아가는 것이다. 적절한 시기란 개념 자체는 모호하지만, 보유한 재산의 규모와 이전을 원하는 시기 등 구체적인 기준점이 잡힌다면 절세에 도움을 줄 수 있는 적절한 시기를 찾을 수 있다.세 번째는 재산종류이다.  A의 재산이 현금만 있다고 가정해보자. 증여로 현금을 받게 된다면 기본 인적공제를 제외한 공제가 들어가지 않지만, 상속으로 현금을 받게 된다면 금융재산상속공제를 추가로 적용받게 된다. 금융재산상속공제는 금융재산의 규모에 따라 재산가액의 20%에서 최대 2억원까지 가능하다.  이번에는 부동산만 있다고 가정해보자. 부동산의 경우 증여와 상속의 시기 차이로 인한 재산평가와 세제 혜택, 크게 두 가지로 나누어 합리성을 따질 수 있다. 부동산의 재산가액은 부동산을 증여 또는 상속하는 시점에서 평가하기 때문에, 부동산 시세가 우상향하는 시장에서는 증여로 미리 부동산을 받는 것이 유리할 수 있다.  반대로 가격변동이 크지 않은 부동산의 경우에는 공제액이 더 큰 상속이 유리할 수 있다. 주택의 경우는 상속주택에 대한 다양한 세제 혜택이 있기 때문에 증여보다 상속으로 받는 경우가 절세에 도움을 줄 수 있다. 이 때 상속으로 받는 모든 주택에 상속주택에 대한 세제 혜택을 제공하는 것이 아니기 때문에 피상속인의 상속개시일 당시 보유 주택수가 몇 채인지, 상속인의 보유 주택수가 얼마인지 등에 따라 절세방향이 크게 달라질 수 있음을 유의해야 한다. 예를 들어 A의 보유 재산이 주택 2채만 있다고 가정해보자.  주택1의 시가는 약 20억원이고 주택2의 시가는 약 5억원이라고 가정했을 때, 일반적으로 가액이 더 큰 주택1이 상속주택으로서의 비과세 혜택을 받는 것이 유리할 것이다. 하지만 상속주택으로서의 혜택을 받을 수 있는 주택은 납세자의 선택으로서 정해지는 것이 아니기 때문에 위 경우에서 주택1보다 주택2가 보유기간이 더 길다면 주택1은 상속주택으로서의 혜택을 받을 수 없다. 그렇다면 A의 보유 주택 2채를 모두 상속으로 받는 것보다 주택2를 상속개시 이전에 양도 또는 증여해 주택1이 상속주택으로서의 혜택을 받게 하는 것이 절세에 효과적일 것이다.위 내용은 일반적인 상황에서 상속과 증여의 유·불리를 따질 때 해당되는 사항이다. 앞서 설명한 바와 같이 주택을 보유한 자는 몇 채를 보유했는지, 어떠한 주택이 상속주택으로서의 혜택을 받을 수 있는 것인지에 따라 방향이 달라질 수 있다. 재산평가에서도 시세뿐만 아니라 향후 양도 계획 등을 모두 고려한다면 똑같은 재산을 가진 두 사람이라도 각각 재산 이전 방식이 달라질 것이다.  따라서 재산을 이전하고 있다면 앞서 기술한 다양한 기준들을 고려해 세무 전문가와의 상담을 통해 이전을 시행하기를 권해드린다.

      2022.10.24

      정재은 세무사

      자녀에게 직접 매매하는 경우 유리할 때가 있다

      최근 부동산 시장은 금리 인상, 대출 규제 등으로 인해 거래 절벽이라고 할 만큼 부동산 거래가 거의 없는 상황이다. 부동산 보유자들은 매도하고 싶어도 매수인이 없거나 예상보다 낮은 가액으로 거래해야 되는 상황이고 부동산 시세가 떨어지고 있어 자녀에게 증여하는 것을 고려하는 것 같다.  자녀에게 부동산 이전 시 실무적으로 단순증여·부담부증여로 많이 진행하지만, 상황에 따라서는 자녀에게 저가로 직접 양도하는 경우가 세제상 유리할 때가 있다. 자녀에게 저가양도 시 세법상 어떤 과세문제들이 발생하는지 알아보자.  1. 자녀 등에게 양도 시 증여추정-배우자 또는 직계존비속에게 부동산을 양도하는 경우 바로 매매로 인정되지 않고 세법상 증여한 것으로 추정한다. 이는 제3자 간 매매와 달리 친족인 특수관계인 사이의 거래는 매매대금을 지급하지 않으면서 매매의 형식만을 갖추어 조세회피를 할 가능성이 높아 이를 방지하기 위해 만들어진 규정이다.  특수관계인 사이의 거래를 실질적으로 매매한 것으로 입증받기 위해서는 먼저 매매대금 지급사실을 과세관청에 명백하게 소명해야 한다.  자녀 입장에서 대가 지급사실을 금융자료·신고서 등 객관적인 자료를 통해서 구체적으로 소명해야 하고, 신고한 소득금액·상속 또는 증여받은 재산가액·소유재산 처분 금액 등으로 입증해야 매매한 것으로 인정받을 수 있다.  2. 부모님으로부터 저가 양수 시 증여세 과세문제-증여 추정 규정에서 매매대금을 지급한 사실이 객관적으로 확인돼 매매로 인정되는 경우라도 수증자인 자녀 입장에서는 ‘저가 양수에 따른 증여세 과세 문제’가 발생할 수 있다.  자녀는 시가보다 낮은 금액으로 재산을 사오게 되면 시가와 대가 사이의 차액에 대해 무상 이익을 얻은 것으로 봐 증여세가 과세될 수 있는데 이 때 과세대상은 시가와 대가와의 차이금액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우이다.  증여받은 재산가액은 시가와 대가와의 차이금액에서 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 차감한 금액으로 한다. 증여세 과세대상과 증여재산가액 산정방법을 정리하면 아래와 같다.     3. 자녀에게 저가양도 시 양도소득세 과세문제 -자녀 입장에서 증여세가 과세될 수 있는 동시에 부모님인 증여자 입장에서도 양도소득세 과세문제가 발생할 수 있다. 자녀에게 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우 소득세법 양도소득 부당행위계산 규정에 따라 실제 지급받은 매매대금과 상관없이 시가를 양도가액으로 보고 양도소득세를 산정하게 된다. 양도소득 부당행위계산 규정의 적용요건은 양도한 부동산의 시가와 대가와의 차이금액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상인 경우이다.  다만, 양도자인 부모님 입장에서 1세대 1주택 비과세가 적용되어 양도하는 부동산 시가가 12억원 이하인 경우 시가를 양도가액으로 산정하더라도 양도소득세가 과세되지 않는다. 양수자인 자녀 입장에서 증여세가 과세되어 증여재산가액이 발생하는 경우 향후 양도 시 취득가액은 해당 증여재산가액에 실제 매매대금을 가산하게 된다. 양도소득 부당행위계산 규정 적용요건과 취득가액 산정방법을 정리하면 아래와 같다.     4. 자주 질문하는 사항(1) 자녀가 매매대금 중 계약금만 지급하고 매매계약서 내용과 다르게 잔금을 양도일 이후 분할 지급하는 경우 관련 예규 및 판례 등을 고려했을 때 매매계약서상 잔금일 이후에 잔금을 지급하거나 금전소비대차를 작성해 분할 지급하는 경우 등 매매 거래행위가 사회통념상 정상적으로 대가를 지급하지 않는 경우에는 매매로 인정되지 않고 증여로 볼 수 있다. 매매계약서상 지급조건에 따라 중도금 및 잔금을 일자에 맞게 실제로 지급하는 것을 권장한다.(2) 차용증으로 매매대금을 마련하는 경우자녀가 부모님에게 대가를 지급한 사실이 금융자료 등 객관적인 자료를 통해 명백하게 인정되는 경우에는 양도 시 증여추정 규정이 배제되어 매매로 인정될 수 있다. 다만, 매매대금을 지급한 사실이 확인되더라도 자녀의 소득금액 현황 등 경제적 활동을 고려했을 때 재산취득자금의 자금출처에 대해 소명해야 될 수도 있어 차용증 작성 시 자녀의 상환 능력을 고려해 금전소비대차계약서 작성하고 실제로 이자 및 원금을 지급해야 하므로 주의가 필요하다. 자녀에게 직접 매매로 부동산을 이전하는 경우 자녀 입장에서 대가를 어떻게 산정하느냐에 따라 증여세가 과세되지 않을 수 있다. 증여세가 과세되더라도 증여재산가액 산정 시 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액이 차감되고 이에 더하여 증여재산공제도 적용되는 구조이기 때문에 증여세를 절세할 수 있어 단순증여나 부담부증여와 비교해 최적의 절세방안을 찾을 수 있다. 다만, 양도자인 부모님 입장에서 부당행위계산 규정에 따라 양도가액을 시가로 재계산해 양도소득세를 부담하게 되므로 다주택자 또는 비사업용토지에 해당하는 등 양도소득세 중과세 대상인 경우에는 저가양도가 더 불리할 수 있다. 자녀의 재산 취득자금 재원 및 현금흐름 등을 고려해 매매대금을 얼마로 해야 되는지, 자녀의 다주택자 여부에 따른 향후 양도소득세 부담 등 거래당사자의 전반적인 사정들을 종합적으로 고려한 후 양도소득세와 증여세 모두 절세되는지 확인해 진행하도록 하자.  

      2022.10.19

      류세진 세무사

      배우자상속공제 어떻게 적용받나?

      배우자상속공제는 배우자간 상속에 대해 배우자 기여분을 고려해 배우자가 실제로 상속받은 재산가액을 배우자공제로 인정하는 것을 기본으로 한다. 이는 배우자가 세부담 없이 피상속인의 재산을 상속받을 수 있도록 지향하기 위함이지만, 지나치게 고액의 상속재산이 비과세로 이전되는 것을 막기 위해 최고한도를 정하고 있다. 이처럼 배우자상속공제는 공제액이 적지 않은 만큼 요건들을 잘 살펴보고 절세에 활용할 수 있다.1. 배우자의 의미?「상속세 및 증여세법」 제19조에 따른 배우자란 「민법」상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 의한 배우자를 말한다. 따라서 법률혼 관계에 있는 배우자여야만 배우자상속공제가 가능하며 사실혼 관계에 있는 배우자인 경우에는 배우자상속공제의 적용이 어렵다.2. 공제받을 수 있는 금액?배우자상속공제액은 배우자가 실제 상속받은 금액으로 하며 실제 상속받은 금액이 없더라도 최소 5억원은 적용받을 수 있다. 여기서 실제 상속받은 금액이란 배우자가 상속받은 자산가액에서 부채가액을 차감한 순재산가액을 말하는 것이다. 실제 상속받은 금액은 배우자가 받은 총재산가액에서 배우자가 승계하기로 한 채무·공과금, 비과세 재산가액, 과세가액 불산입액을 차감해 계산한다. 배우자가 받은 총상속재산에서 추정상속재산, 사전증여재산은 상속개시 당시 배우자가 실제 상속받은 금액에 해당하지 않기 때문에 제외하며, 분할기한 내에 분할하지 않은 재산도 제외된다.3. 한도배우자상속공제는 배우자의 법정상속분에 해당하는 금액을 한도로 하며, 이 법정상속분이 30억을 초과하는 경우에는 30억으로 한다. 배우자의 법정상속분은 (A)상속재산가액에서 (B)상속인 외의 자에게 유증한 재산을 차감하고, (C)상속인에게 사전증여한 재산을 가산한 금액에 법정상속분을 곱하여 계산한다. 이 중 (D)배우자가 사전에 증여받은 재산이 있다면 그 재산에 대한 증여세 과세표준은 법정상속분에서 차감한다.(A)는 본래의 상속재산가액에서 의제상속재산가액(예를 들면 보험금, 퇴직금 등을 말한다)과 추정상속재산가액을 가산하여 계산한다. (C)는 피상속인이 상속인에게 사전증여한 재산만을 의미하는 것이므로 상속인 외의 자에게 증여한 재산은 가산하지 않는다. 배우자의 법정상속분은 공동상속인 중 상속을 포기한 사람이 있더라도 그 사람이 포기하지 아니한 경우의 배우자 법정상속분을 말한다.한도* = [(A)-(B)+(C)]×배우자 법정상속분-(D)*30억을 초과하는 경우에는 30억으로 한다. 4. 상속재산 분할기한상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고해야 한다. 배우자상속공제는 이 상속세 과세표준 신고기한의 다음날부터 9개월이 되는 날(이하 ‘배우자상속재산분할기한’이라 함)까지 배우자의 상속재산을 분할한 경우에 적용하며 상속인은 상속재산의 분할사실을 배우자상속재산 분할기한까지 관할세무서장에게 신고해야 한다. 부득이한 사유로 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할할 수 없는 경우에는 해당 기한의 다음 날부터 6개월이 되는 날까지 상속재산을 분할해 신고해야 하며, 그 사유를 배우자상속재산 미분할 신고서를 통해 배우자상속재산분할기한까지 관할세무서장에게 신고해야 한다.5. 등기·등록·명의개서 등이 필요한 재산등기·등록·명의개서 등(이하 ‘등기 등’이라 함)이 필요한 재산은 위 4.에 따른 배우자상속재산 분할기한까지 등기 등이 완료돼야 한다. 이 때, 그 등기원인이 ‘협의분할에 의한 상속’으로 한정되는지에 대해 대법원·조세심판원과 기획재정부·국세청의 입장이 다르다.배우자상속공제를 적용받기 위해서는 상속재산을 협의해 분할해야 하는데 대법원과 조세심판원에서는 단순히 등기원인이 ‘상속’으로 되어 있다고 해서 협의분할했다고 볼 수 없다는 입장이다. 민법상 상속재산은 공유재산에 해당하며 이러한 공유물의 보존행위는 각자가 할 수 있다고 규정하고 있는데 상속인 중 1인이 상속인 전부를 위해 ‘상속’을 원인으로 등기를 신청할 수 있으므로 이를 공동상속인들 간에 분할협의를 하고 등기했다고 보기 어렵기 때문이다.반면에, 기획재정부와 국세청에서는 상속재산을 상속인간 협의분할한 경우에 그 등기원인이 ‘협의분할에 의한 상속’에만 한정되지는 않는다는 입장이다. 이에 대하여는 각 기관별로 견해의 차이가 있는 만큼 상속이 개시된 경우 세무전문가와 상담을 통해 진행방향을 결정하는 것이 예상치 못한 상황을 대비하는데 도움이 될 것으로 보인다.배우자상속공제는 상속이 개시되는 경우 가장 보편적으로 받을 수 있는 공제에 해당하고 배우자가 얼마를 상속받는지에 따라 그 공제액이 달라지기 때문에 최적의 상속비율을 계산하여 상속세를 신고하는 것이 현명한 절세방법이다.  출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.09.22

      조인영 세무사

      상속세 납부재원이 부족하다면, 연부연납을 고려

      현금이나 예금 등의 현금성 자산을 상속받는 경우라면 상속세를 납부하기에 큰 어려움이 없겠지만, 부동산과 같이 현금화하기 어려운 자산을 상속받는다면 상속개시 6개월 이내 납부 재원을 마련하기 곤란해 부동산을 급히 처분함으로써 상속인에게 심각한 손해가 발생할 수 있다.  이러한 점을 배려해 상속세를 나누어 낼 수 있도록 한 것이 연부연납 제도의 취지이다.  상속인은 납부세액을 일시납 또는 2개월 분할납부할 수도 있지만, 연부연납 규정에 따라 다소 여유로운 납부 일정에 맞추어 본인의 상황에 맞게 세금을 납부할 수도 있다. 관련 규정과 주의할 사항에 대해 살펴보자. 1. 연부연납 규정 상속세 및 증여세법 제71조에 따르면 납세지 관할세무서장은 상속세 납부세액이 2000만원을 초과하는 경우, 납세의무자의 신청을 받아 연부연납을 허가할 수 있다. 다만 이 경우 납세의무자는 담보를 제공해야 한다.(1) 연부연납 기간 2022년 1월 1일 이후 상속이 개시되는 분부터 상속세의 연부연납기간은 10년이다. 2021년 12월 31일 이전에 상속이 개시된 경우에는 신고기한이 2022년 1월 1일 이후에 도래해도 연부연납기간은 5년이다. 또한, 연부연납하는 경우의 납부금액은 매년 납부할 금액이 1000만원을 초과해야 하므로 신청 가능 연수가 최대 10년이더라도 총 납부세액에 따라 최대 신청기간이 달라질 수 있다. 상속세와 달리 증여세의 연부연납기간은 최대 5년인 점을 주의해야 한다.(2) 납세담보 제공 연부연납을 신청하면서 납세의무자는 납세담보를 제공해야 한다. 납세담보의 종류에는 유가증권, 납세보증보험증권, 부동산 등이 있으며, 실무적으로는 상속재산 중 부동산이 있는 경우 해당 재산을 담보로 신청하는 경우가 많다. 납세담보를 제공하는 경우에는 담보할 국세의 100분의 120(납세보증보험증권은 100분의 110) 이상의 가액에 상당하는 담보를 제공해야 한다.(3) 연부연납 가산금 연부연납의 허가를 받은 자는 매년 정해진 기한까지 분할납부세액에 이자 성격의 연부연납 가산금을 가산해 납부해야 한다. 현재 연부연납 가산금을 계산하는 이자율은 연 1000분의 12이며, 매년 직전 회의 분할납부 세액을 차감한 잔액에 대해 직전 회 납부기한의 다음 날부터 해당 분할납부기한까지의 일수를 계산해 부과하는 방식이다(상속세 및 증여세법 제72조). 2. 연부연납 신청 및 허가 절차 (1) 연부연납 신청 연부연납을 신청하려는 자는 납세지 관할세무서장에게 상속세 과세표준을 신고하면서 납부해야 할 세액에 대해 연부연납신청서를 함께 제출해야 한다.(2) 연부연납 허가 신청서를 받은 세무서장은 상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월 이내에 신청인에게 그 허가 여부를 서면으로 결정 및 통지해야 하며, 해당 기간까지 그 허가 여부에 대한 서면을 발송하지 않은 때에는 허가한 것으로 간주한다.  실무적으로 가장 많은 담보로 제공하는 부동산의 경우 연부연납신청서를 제출하면 정해진 기간 이내 세무서 담당자로부터 따로 연락을 받아 해당 부동산의 등기상 근저당설정을 통한 담보 설정을 진행하며, 이후부터 매년 일정 기한에 맞추어 연부연납 세액을 납부하게 된다. (3) 연부연납 허가 취소 연부연납을 허가받은 경우라도 납세의무자가 연부연납 세액을 지정된 납부기한까지 납부하지 아니한 경우, 담보의 변경 또는 담보 보전에 필요한 관할세무서장의 명령에 따르지 않는 경우 등의 사유가 발생한 경우에는 연부연납 허가가 취소될 수도 있다.  위와 같은 법에 열거된 사유에 따라 연부연납이 취소되는 경우에는 잔여 납부세액이 일시에 징수될 가능성이 높으니 주의해야 한다. 3. 가장 많이 하는 질문 많은 납세자들이 궁금해하는 사항 몇 가지를 정리해봤다.(1) 연부연납 납부 방법과 조기 납부 연부연납을 신청한 납세자는 매년 일정한 시기에 연부연납 세액을 납부를 해야 하는데, 상속세 과세표준 신고시에 납부서를 일괄수령해 보관하는 것은 아니다. 각 회분의 분납세액은 매년 관할세무서장이 발송한 고지서에 의하여 납부하는 것이므로, 그때 납부세액과 가산금 이자율을 확인해 납부하면 된다. 또한 상속세 과세표준 신고 시 연부연납을 신청했으나, 중도에 납부 재원이 마련돼 연부연납을 중단하고 싶다면 관할세무서장에게 신청 및 허가를 받아 납부세액 잔액을 연부연납 가산금과 함께 납부할 수 있다(상속세 및 증여세법 기본통칙 71-0…1). 반대로 신고 시에는 신청 가능한 최대 연부연납기간보다 짧은 기간으로 신청했으나, 연장하고자 하는 경우에는 관할세무서장의 허가를 받아 연장할 수 있다(재재산46014-26, 1998.4.3.).(2) 연부연납 가산금 이자율의 적용 현재 연부연납 가산금 계산 시 적용하는 이자율은 연 1000분의 12이나, 2021년 3월 15일 이전에는 연 1000분의 18이었다. 이자율은 계속해 변동하는데, 가산금 이자율이 신고일 기준으로 적용하는지, 각 회분 분할납부세액의 납부일을 기준으로 적용하는지 질문이 많다.  2020년 2월 11일 이후 연부연납을 신청했다면 변동금리처럼 변경된 이자율이 자동으로 적용되므로 결과적으로 각 회분 분할납부세액의 납부일을 기준으로 한다. 2020년 2월 11일 이전에 연부연납을 신청한 경우에는 연부연납 신청일 기준의 이자율을 적용하며, 변동된 이자율을 적용받기 위해서는 별도의 신청이 필요하다.  (3) 일부 상속인의 연부연납 신청 원칙적으로 상속인이 2인 이상인 경우 일부의 상속인만 연부연납을 신청할 수 없으며, 상속인 전원의 동의에 의해 상속세 연부연납을 전부가 신청하는 경우에 한하여 적용된다(재산세과-546, 2010.7.26.). 이는 일부 상속인들에게만 연부연납을 허가하는 경우, 상속인간 연대납세의무에 따른 징수권을 행사함에 있어 충돌장애가 발생하게 되는 것을 방지하기 위함이다(대전고법2010누1215, 2010.12.16.). 다만 2013.2.23. 이후 신청분부터는 연부연납 신청시 부득이한 사유가 있는 경우(연부연납을 신청하려는 상속인이 다른 공동상속인에게 공동신청을 요청했으나 그 공동상속인의 거부 또는 주소불명 등의 사유로 공동신청이 곤란하다고 인정되는 경우)에는 상속인이 상속재산 중 본인이 받았거나 받을 재산에 대한 상속세를 한도로 연부연납을 신청할 수 있다(서면-2015-상속증여-1673, 2015.9.15.).  따라서 이 질의는 다소 추가적인 사실관계 판단이 필요한 문제로 판단된다.최근 금리 인상을 고려해볼 때, 상속세 연부연납은 단순히 현금화하기 어려운 자산을 상속받은 상속인만이 고려할 규정은 아니다. 상속재산으로 납부재원이 충분히 마련된 상속인이더라도 상속받은 재산을 현명하게 유지해나가기 위해 연부연납을 활용할 수 있을 것이다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.09.07

      곽인송 세무사

      윤석열 정부에서 바뀐 부동산 세법

      윤석열 정부가 2022년 5월 10일에 출범하면서 부동산 정책에는 많은 변화가 있었다. 야당과 여당이 바뀌면 흔히 있는 일이지만 특히나 윤석열 정부는 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 바탕으로 당선된 영향이 큰 만큼, 지난 정부가 내세웠던 부동산 정책 방향을 근본적으로 수정하는 작업을 진행하고 있다. 이번 기고문에서는 윤석열 정부의 임기가 시작한 이후로 개정된 주요 부동산 세법에 대해서 정리해 보겠다.   1. 다주택자가 최종 1주택이 된 시점부터 비과세 보유 및 거주요건이 재기산되는 규정이 삭제 2022년 5월 10일 전까지는 다주택자가 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 다주택에서 최종 1주택이 된 시점부터 보유 및 거주기간 요건을 기산했다(이하 보유기간 리셋규정). 보유기간 리셋규정은 2021년 1월 1일부터 시행된 규정으로 2020년 12월 31일 이전까지는 비과세 받기 위한 보유기간을 주택의 취득시기부터 기산했다. 보유기간 리셋규정은 많은 예외 사유와 과세당국의 엇갈린 해석으로 혼란이 많았던 세법규정이었다. 그리고 보유기간 리셋으로 인해 부동산 매물의 잠김효과를 초래했다.윤석열 정부에서는 이렇게 부작용이 많았던 보유기간 리셋규정을 2020년 12월 31일 이전으로 되돌렸다. 즉, 이제는 최종 1주택이 된 시점부터 2년 보유기간을 기산하지 않고, 최초 취득시점부터 2년 이상 보유기간을 계산한다.     2. 다주택자 중과세가 2023년 5월 9일까지 한시적 배제 문재인 정부 시절에는 다주택자가 주택을 양도하면 중과세를 적용하고 장기보유특별공제를 배제했다. 최대 82.5%까지 부과되는 세금은 다주택자에 대한 징벌적 세금이란 비판이 있었다. 그리고 이렇게 세금을 많이 내고 주택을 양도할 바에는 주택을 팔지 않고 계속 보유하거나 자녀에게 증여하겠다는 분위기가 조성돼 부동산 시장은 얼어붙었다. 윤석열 정부에서는 부동산 매물 잠김현상을 방지하고 부동산 시장 안정화를 위해 정부출범과 동시에 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 1년 동안 다주택자 양도소득세 중과세를 한시적으로 배제하는 정책을 도입했다. 해당 기간 동안은 다주택자도 기본세율이 적용되며 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.         다만, 주의할 점은 단기양도 중과세까지 배제되는 것은 아니란 점이다. 따라서 반드시 2년 이상 보유하고 양도해야 기본세율을 적용받을 수 있다. 만약 단기세율에 해당할 경우 2년 미만 보유 시 60%, 1년 미만 보유 시 70%의 세율이 적용된다. 3. 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 전입 요건이 삭제되고 종전주택 처분기한이 2년으로 늘어난다.  2022년 5월 9일 이전에는 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사할 경우 일시적 2주택으로 비과세를 적용받기 위해서는 신규주택을 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지나고 취득하며, 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 동시에 1년 내 신규주택에 전입해야 했다. 하지만 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 1년 이내 전입 의무가 사라지며, 1년 이내 양도요건이 2년 이내 양도요건으로 연장된다. 나머지 일시적 2주택 비과세 요건은 동일하다. 그리고 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사가는 경우를 제외하고 일시적 2주택 비과세 규정 요건은 이전과 변화가 없다. 4. 일시적 2주택 취득세 중복보유 기간이 1년에서 2년으로 늘어난다. 기존 주택 등을 보유한 상태에서 조정대상지역의 주택을 새롭게 취득할 경우, 종전 주택 등을 일정기간 안에 양도하면 1주택으로 보아 기본세율(1%~3%)이 적용된다. 이때 종전 주택 등이 조정대상지역에 위치할 경우 1년 안에 종전 주택 등을 양도해야 하고, 종전 주택 등이 비조정대상지역에 위치할 경우 3년 안에 종전 주택 등을 양도해야 한다.2022년 5월 10일 이후 양도하는 분부터 위 규정이 조정대상지역에 위치할 경우 1년에서 2년으로 양도기한이 연장된다. 이는 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위한 양도기한이 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동 시 2년으로 연장된 것과 규정을 일치시키기 위함이다.    5. 상생임대주택에 해당하면 비과세 거주요건을 면제 오는 8월 임대차 3법에 따른 전월세 대란을 막기 위해 윤석열 정부에서는 기존에 있던 상생임대주택 비과세 특례를 대폭 개정할 예정이다. 상생임대주택에 대한 비과세 특례는 2022년 2월에 신설된 규정으로 기존규정은 상생임대인에 해당할 경우 비과세 2년 거주요건 중 1년 거주요건을 인정해줬다.  하지만 혜택을 적용받기 위한 요건은 굉장히 까다로워 사실상 혜택을 적용받을 수 있는 사람이 거의 없었다. 그래서 ‘그림의 떡’ 같은 특례규정이었는데, 이번에 규정을 대폭 개정해 새로운 규정으로 재탄생했다. 개정 예정인 상생임대인의 요건과 혜택은 다음과 같다.                   6. 보유세가 대폭 감액 보유세에 대한 개정은 윤석열 정부가 출범 이전부터 공약으로 내세운 정책이다. 장기적으로 재산세와 종합부동산세를 통합시키고 과도한 종합부동산세를 정상화한다는 구상이다. 지금까지 발표된 보유세 개정사항은 다음과 같다.              보유세 개정의 경우 재산세와 종합부동산세의 통폐합이란 보다 근본적인 방안이 남아 있다. 그리고 종합부동산세 과세 유예제도가 도입되고 종합부동산세 산출세액 계산 시 주택가액으로 기준으로 변경이 추진된다. 하지만 해당 사항은 국회 통과가 필요한 사항이라 추이를 지켜봐야 한다.  앞서 언급한 윤석열 정부의 부동산 세재 변동사항은 이미 개정됐거나, 국회 통과가 필요없는 시행령 개정사항만 다뤘다. 국회 통과가 필요한 부분은 아직 반영하지 않았으며, 7월 21일에 정부 세법개정안이 발표될 예정이다. 앞으로 부동산 세제 정책의 변화가 계속될 예정인 만큼 주택을 구입하거나 부동산 투자를 계획하고 있는 분들은 정부정책의 발표를 주의 깊게 살펴봐야 한다. 

      2022.08.04

      김선준 세무사

      유사매매사례가액이란

      상속세와 증여세의 핵심은 해당 재산에 대한 평가이다. 재산의 구분은 크게 부동산, 유가증권(상장주식·비상장주식), 유형재산, 무체재산권 등이다. 평가방법이나 규정은 재산의 종류에 따라 조금씩 다르지만 가장 빈번하게 상속 및 증여가 되는 부동산의 평가기준에 대해 알아보자.부동산의 경우 다른 재산에 비해서 거래가 활발하며 평가의 기준이 될 수 있는 가격이 다양하다. 예를 들어, 해당 물건의 매매가액, 수용가액, 공매가액, 감정가액 등이다. 앞에 열거한 가액이 없을 경우에 적용되는 ‘유사 매매사례가액’규정이 있는데, 이는 해당 물건의 가격은 아니지만 해당 물건과 유사한 다른 재산의 매매가액, 수용가액, 공매가액, 감정가액 등을 해당 물건의 가격으로 보는 규정이다. 아파트 및 다세대주택은 ‘유사 매매사례가액’을 적용할 수 있는 대표적인 부동산이다. 하지만 유사매매사례가액에서 정의하는 ‘유사함’은 주관적일 수 있다. 나의 아파트와 유사한 아파트를 결정하는 요소가 층수인지 향이나 조망인지 수리가 얼마나 되어 있는지 명확하게 규정하기가 애매하다. 그러다보니 유사매매사례가액 적용과 관련된 심판례가 과거에는 많았다. 아파트의 경우 같은 단지, 같은 동, 같은 면적일지라도 층과 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이어서 무조건 유사매매사례가액으로 볼 수 없다는 심판례(조심2008서1556(2008.09.24.))도 있었다. 또한 다세대주택의 경우 지하1층, 1층, 2층은 각각 한 층의 차이지만 통상적으로 매매가액의 차이가 크다. 조망권이나 일조권, 습기 등의 차이가 있어 층수에 대한 선호도가 확연히 차이가 나므로 동일한 건물에 위치한 동일평형 물건이라고 하더라도 유사한 재산의 매매사례가액으로 보기가 어려울 것이다. 유사매매사례가액에 대한 기준을 명확하게 하기 위해서 시행령에서는 유사함에 대해서 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산이라고 정의하고 있다. 구체적으로는 ①평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 위치할 것 ②평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내일 것 ③평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 5% 이내일 것의 규정이 있다. 최근 새로이 지어지는 공동주택단지 중에는 동일한 대단지 안에 속하지만 아파트와 타운하우스(빌라)가 공존하는 경우가 있다. 그 경우, 위에서 규정하는 ①, ②, ③의 요건을 모두 충족한다고 할지라도 아파트와 타운하우스(빌라)는 다른 종류의 부동산이기에 유사매매사례가액을 적용하지 않는다.2019년도 3월 20일에 신설된 단서규정에 의하여 유사매매사례가액의 우선순위를 결정할 때, 평가대상 주택과 공동주택 가격의 차이가 가장 적은 주택을 우선적으로 정하는 것으로 되어 있다. 공동주택가격은 아파트의 경우 해당 물건의 개별적인 특성을 모두 반영해 공시하기 어렵기에 동일한 동에 위치한 유사한 층수라면(예:11~20층) 대부분 같은 공동주택가격이 공시된다. 따라서 11층에 위치한 내 물건이 옆 동의 11층보다 동일한 동에 20층의 매매가액을 우선 적용하게 된다는 것이다. 상속세와 증여세를 산정하기 위해서 당해 재산의 매매가액이나 감정가액이 없다면 유사매매사례가액을 신고에 적용할 수 있다. 하지만 유사매매사례가액이 잘못 적용돼 다른 유사매매사례가액으로 결정이 되면 납부를 늦게해서 생기는 이자성격의 납부불성실가산세를 내게 되는데 1년으로 치면 8%격에 해당하기 때문에 이마저도 상당히 무거울 수 있다. 이렇듯 유사매매사례가액은 신고 당시 다른 우선되는 가격으로 부인될 우려가 있기에 감정을 받는 방법도 생각해 볼 수 있다.감정평가는 평가기관에 의뢰해 해당 재산의 평가기준일 시점의 가치를 평가하는 방법이다. 감정평가시 ‘가격산정기준일’과 ‘감정가액평가서 작성일’ 모두 평가기준일(상속개시일 혹은 증여등기접수일) 전후 6개월(증여의 경우는 전 6개월, 후 3개월) 이내에 일자가 들어와야 하기 때문에 소급감정은 과세관청에서 인정해주고 있지 않는다. 즉, 감정평가로 신고하는 경우 신고기한 내에 감정평가를 해야 한다. 감정평가수수료 또한 공제가 되니 유사매매사례가액으로 신고하기 전에 감정평가액으로 신고를 하는 것에 대해 한번쯤 고려해보는 것이 좋겠다. 출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.07.04

      김혜인 세무사

      다주택 중과유예보다 취득시점부터 중과로 개선해야

      문재인 정부가 물러나고 윤석열 정부가 새롭게 출범한다.당장 부동산 정책에서의 큰 변화가 예상된다. 대내외적으로 성과가 적지 않은 문재인 정부였지만, 밖에서는 물론 정부와 여권 내부에서도 자성이 쏟아졌고, 부동산 정책 중에서도 가장 비판받는 조세정책 부분에 대해안수남 세무사는 자타가 공인하는 대한민국 최고의 부동산 세제 전문가다.부동산 조세정책의 기본방향은 공급을 확대하고, 수요를 억제하는 것이다.지난 정부에서도 이 원칙 아래에서 제도를 만들었겠지만, 대표적인 것이 다주택자에 대한 양도소득세 중과규정이다. 정책을 시행하면서 당장 그 때부터 팔면 적용되도록 하니 거래가 동결되는 문제가 생겼다. 게다가 이 세금은 누진세율로 일시에 과세되는 세금인데, 중과세율까지 얹어서 과세하겠다고 했다. 수요를 억제한다는 원칙에 반하는 결과가 나온 것이다. 앞으로 사는 주택부터 중과를 적용하도록 했어야 하는데, 윤석열 정부에서도 당장 양도세 중과를 유예할 것이 아니라 지금 당장 양도하는 것은 풀어주고, 지금도 많이 오해하고 있는 것이 부동산 양도차익에 대해 세금을 적게 낸다고 생각한다.결코 적은 금액이 아니다. Q 주택임대사업자 정책이 오락가락했다는 비판도 있다 그런데 뒤늦게 1년도 더 지나서 9.13 대책 이후에 막았다. 한 탬포 늦게 규제가 들어간 것이다. 기존에 받은 것까지 폐지해버렸다. 1세대 1주택 비과세 요건 '리셋'도 문제다.  1세대 1주택 비과세를 받으려면 거주기간과 보유기간을 처음부터 다시 채워야 하는 규정이 생겼다.  이 규정 역시 공급을 막는 역효과를 냈다.리셋하는 걸로 다시 바뀌면서 매물 잠김현상을 불렀다. 심지어 1세대1주택자도 못 파는 상황이 왔다.이렇게 되니까 또 이월과세를 적용해서 5년 동안 못팔도록 했다. 매물이 또 잠겼다.전반적으로 정상화 해야 한다. 지금은 너무 복잡하다. 오피스텔 하나만 보더라도 취득세 요건 다르고, 이걸 일반인들이 어떻게 다 알겠는가. 쉽고, 일관되게 만들어야 한다.일시적인 2주택자는 대부분 투기꾼들이 아니다. 특히 일시적 2주택 관련 경과부칙은 너무 어렵고 복잡하다. 보유세는 좀 완화할 필요가 있다. 보유는 그 자체로는 수익이 없는 것인데, 점진적으로 상향해서 150%정도로 끌어 올리더라도 시간을 줘야 하는데, 공약상으로 보면, 새 정부에서 종부세 공시가격을 낮춰서 적용하겠다고 하는 것은 차라리 세율 체계를 좀 낮추는 방법으로 끌고 가는 것이 좋겠다.취득세는 수요공급차원에서 현재의 다주택 중과가 나쁘지 않아 보인다.Q 종부세와 재산세 통합 공약도 있는데특히 재산세와의 통합은 바람직하지 않다.다주택이라도 각자의 사유가 있는데, 일시적 2주택자는 봐준다는데, 소수지분반 있어도 중과세대상이 된다. 종부세 중과는 일정가액, 일정규모 이상에 대해서만 한정해서 중과할 필요가 있다. 부모님이 시골집을 남기고 돌아가셨는데,받으면 취득세도 중과되고, 종부세도 중과되기 때문이다.세금 규정이 국민들에게 너무 스트레스를 주고 있는 것이다. 지난 정책들의 가장 큰 문제는 국민 신뢰를 잃은 부분이다.중과세인지를 확인할 수 있어야 하는데,세무사도 모른다고 하고, 국세청도 모른다고 하며, 기획재정부는 물어도 답을 하지 않는다. 사지도 팔지도 못한다. 

      2022.05.30

      안수남 대표 세무사

      신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세 특례

      “정부 장려 주택정책 맞춰 취득한 주택, 상황 달라졌다고 법령 바꿔 재산권 침해는 안돼”  주택시장 과열로 집값 상승과 강화된 양도세, 보유세가 서로 엇박자를 내어 여러 주택을 보유한 사람들의 주택관리계획은 난항을 겪고 있다.주택 처분에 대한 비과세 특례의 적용 요건은 까다로워 두 개의 주택을 보유한 사람은 비과세가 아니라 오히려 중과세가 되지는 않을지 걱정을 해야 한다.주택 상담을 하다보면 세제에 대한 지식이 부족해 일시적 2주택 비과세 요건 중 양도기한을 맞추지 못해 부득이한 다주택자가 되어버리거나 거주요건을 충족하지 못해 일부러 주거지를 옮겨 비과세 제도의 본래 취지인 “주거안정”과는 거리가 멀어진 납세자들의 안타까운 사연도 들을 수 있다.최근처럼 과열된 부동산 시장과 달리 한때 침체를 겪어 정부가 주택매입을 독려하고, 새로운 주거공간의 건축을 장려했던 적이 있다. 그 결과 현행 법령에 1990년대 후반~2000년대 초반 그리고 2013년에 신축 또는 매수한 이른바 ‘신축주택’과 그 취득자에 대한 특례인 ‘신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례’가 있다.특례의 취지는 침체현상이 지속되고 있는 부동산시장의 수급 불균형을 완화하고, 보유주택이 매각되지 않아 어려움을 겪고 있는 하우스푸어를 지원하고자 함이었다. 주택을 보유한지 10년~20년이 지난 이 당시 취득자들이라면 이제 그 차익을 실현하고 이주를 생각할 시기가 되었으나 다주택자에 해당되어 차익을 오히려 상실하게 될 걱정이 있다면 자신의 주택의 등기부등본과 공급계약서를 살펴보기 바란다.조세특례제한법 제99조는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지 지어지거나 최초 매매계약한 주택, 조세특례제한법 제99조의2는 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 최초로 매매계약한 주택, 조세특례제한법 제99조의3은 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지 지어지거나 최초 매매계약한 주택 등을 취득한 자의 해당 주택은 처분시에 양도소득세를 감면받을 수 있다.중요한 것은 이러한 감면받는 주택은 다주택자에 해당되더라도 중과세율을 배제하고 기본세율을 적용하도록 하고 있다. 두 개 이상의 주택을 보유했음에도 과도한 세부담을 피할 수 있는 것이다. 10년~20년의 보유기간을 거친 주택의 가치를 최대한 보존한 채 새로운 주택으로의 이주가 가능한 것이다.하지만 새로운 주택 이전만이 목적이라면 일시적 2주택 비과세 혜택을 면밀히 검토해 누릴 수도 있으므로, 상기한 기간에 취득한 주택의 처분이 중과세율 대상이 아니라는 정보는 2주택자들에게 가장 유효한 정보는 아닐 수 있다. 이들에게 더욱 중요한 것은 과열된 주택 시장 속에서 새롭게 주택을 취득해야 하는 자녀세대에 대한 걱정을 덜 방법일 수 있다.충분한 소득과 재산을 보유한 자산가라면 자녀들의 주택자금을 지원해주거나 현재 본인이 보유하고 있는 주택을 이전해주고자 하는 계획을 세우기도 한다.반면, 여력이 충분하진 않지만 주택시장의 가격상승에 발맞추어 수익성이 높은 주택을 취득해 시세차익을 누리고자 했던 사람들이 많은데 증여세·취득세 등은 다주택자의 주택 무상이전에 대해 형평성을 이유로 중과세율 등을 적용하고 있고, 매매형태로 자녀에게 주택을 이전하는 것도 중과세율의 부담을 예상해야 한다.자신이 거주하는 주택에 부수적으로 투자용 주택을 취득했던 사람들에게 높은 세부담은 투자의 실패를 예감케 하고 있다. 이들은 10년~20년이 넘은 ‘신축주택’ 보다는 수익성을 기대하며 새로이 취득했던 주택을 자녀에게 이전하고자 하는 계획을 수립했을 것이다. 만약 자신이 이런 경우에 해당한다면 더욱 더 자신이 보유했던 주택의 최초 취득일 등을 살펴봐야 할 것이다.현재 자신이 오랜기간 보유한 주택이 ‘신축주택’에 해당하고 새로 투자수익을 기대하며 취득한 ‘신규주택’이 있다고 했을 때, 이외의 다른 주택이 없다면 그 ‘신규주택’의 매도는 중과세율을 적용받지 않고 기본세율을 적용받을 수 있다.특히 조세특례제한법 제99조의2에 해당하는 ‘신축주택 등’은 소득세법의 1세대 1주택 비과세를 적용받는 다른 주택에 대해 주택수로 산입되지 않는 특례도 유지되고 있다.자녀와 매매라는 형태를 취하거나, 해당 주택 등을 처분해 그 이익을 보존하여 자녀의 새로운 주택자금에 보태주고자 하거나, 신규주택을 이전해주고 싶은 주택 보유자들이라면 자신이 취득한지 오래된 주택의 취득일 등을 살펴보기를 추천한다.그러나 지금까지 언급한 ‘신축주택 등 취득자’에 대한 양도소득세 과세특례 조문들은 시의적인 성격이 강한 정책과 법령이었다.세법은 정책목적으로 개정되는 경우가 많아 취득시점과 양도시점 요건에 대한 경과부칙의 적용이 얽혀있으며, 신축주택은 고급주택 혹은 고가주택이어서는 안되는 등 그 해당여부를 판단하기는 상당히 까다롭다.자신의 주택이 지금까지 언급한 ‘신축주택’에 해당하는지 확인하고자 한다면 서류를 지참해 전문 세무상담을 받아야 할 것이다. 대표적으로 유의해야 할 요건 중 하나는 ‘신축주택’이 고급주택이어서는 안되는데 고급주택의 요건은 2002.12.30 개정되기 전까지는 연면적 165㎡ 이상이면서 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 주택이었으나 개정 후 그 명칭도 고가주택으로 바뀌었고, 가액기준만 남게 되었다.즉, 자신의 취득시기와 양도시기에 따라 자신의 주택이 고급주택(고가주택)에 해당되는지 여부가 달라질 수 있으므로 요건판단에 신중해야만 한다. 자신의 재산권 보호를 위해 전문상담이 필수적인 이유이다.투기목적이 아닌 투자목적의 주택 보유자였다면 정부의 규제대상이 되지 않아야 할 것이다. 이들의 재산권은 보호되어 할 것이다. 또, 정부가 장려한 주택 정책에 발맞추어 주택을 취득했던 납세자들의 재산권은 시간이 지나고, 상황이 달라졌다는 이유로 개정된 법령에 의해서 침해되어서도 안 될 것이다. 자산관리를 고민하고 있다면 과거의 자신의 주택의 취득 당시도 다시 돌아보고 검토하고, 전문적인 도움을 받아 재산권을 보호해야할 것이다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.03.10

      임한빈 세무사

      월세액 세액공제, 근로자가 근로제공 기간 동안 지출한 월세액에 한정 적용

      세무법인 다솔의 ‘세무상담’지난 한 해 동안 벌어들인 근로소득과 지출한 비용을 정산하는 연말정산 시기가 왔다. 근로소득자 중 월세로 살고 있는 근로소득자라면 월세로 나가는 비용 부담이 만만치 않을 것이다. 지난 한 해 지출한 월세 부담을 조금이나마 줄일 수 있는 월세액 세액공제에 대해서 알아보고자 한다.1. 공제대상자과세기간 종료일(12월 31일) 현재 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주이면서 해당 과세기간의 총급여액이 7000만원 이하(해당 과세기간의 종합소득금액이 6000만원 초과하는 사람은 제외)인 근로자이다.  여기서 세대는 ①근로자와 그 배우자 ②근로자의 직계존비속, 형제자매 등이 해당 근로자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 사람을 의미한다. ②는 생계를 같이하는 경우에만 동일한 세대로 보지만 ①은 생계를 같이 하지 않더라도 동일한 세대로 본다. 해당 근로자의 배우자 및 직계존비속, 형제자매 등이 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제, 주택임차차입금 원리금 상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액에 대한 소득공제를 받으면 근로자 당사자는 월세액 세액공제를 받을 수 없으니 주의해야 한다.  추가로 2021년 귀속분부터 「출입국관리법」 제31조에 따라 등록한 외국인이나 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 국내 거소 신고를 한 외국국적동포도 위의 요건을 충족한다면 월세액 세액공제를 받을 수 있다. 2. 월세세액공제 요건(1) 주택 요건주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하)이거나 기준시가가 3억원 이하인 주택이어야 한다. 이 때 다가구 주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 하고, 주거용 오피스텔, 고시원업의 시설도 포함한다.(2) 주택 부수 토지 요건해당 주택에 딸린 토지의 면적이 도시지역인 경우에는 주택 면적의 5배, 도시지역 외의 지역인 경우에는 주택 면적의 10배를 초과하지 않아야 한다.(3) 전입신고임대차계약증서의 주소지와 주민등록등표의 주소지(외국인의 경우에는 「출입국관리법」에 따른 국내 체류지 또는 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따라 신고한 국내거소)가 같아야 한다. 즉, 전입신고가 되어있지 않으면 월세세액공제를 받을 수 없으니 주의해야 한다.(4) 임대차계약 체결 당사자 요건임대차계약을 체결하는 당사자가 해당 거주자 또는 해당 거주자의 기본공제 대상자이어야 하므로 계약서상 당사자는 공제 적용 대상 근로자 혹은 근로자의 기본공제 대상자여야 한다.3. 적용 대상 월세액적용 대상 월세액은 임대차계약서상 주택임차 기간 중 지급해야 하는 월세액의 합계액을 주택임대차 계약기간에 해당하는 일수로 나눈 금액에 해당 과세기간의 임차일수를 곱하여 산정하며, 산정식은 아래와 같다.   4. 세액공제액 위의 요건을 모두 충족했다면 세액공제를 얼마나 받을 수 있을지 궁금할 것이다.  근로소득자가 지급한 월세액에 대해 총급여 또는 종합소득금액을 기준으로 공제율을 적용해 세액을 공제한다. 총급여가 5500만원(종합소득금액이 4500만원)이하인 근로소득자는 위에서 산정한 월세액과 750만원 중 더 적은 금액에 12% 곱한 금액을 공제한다. 이 때 근로자가 공제 받을 수 있는 최대금액은 90만원이다. 총급여가 5500만원(종합소득금액이 4500만원)초과이면서 총급여가 7000만원(종합소득금액이 6000만원)이하이면 위에서 산정한 월세액과 750만원 중 더 적은 금액에 10% 곱한 금액을 공제한다. 이 때 근로자가 공제 받을 수 있는 최대 금액은 75만원이다.  종합소득금액이 2021년 귀속 연말정산 또는 종합소득 과세표준을 신고하는 분부터 종합소득금액 기준이 4000만원에서 4500만원으로 확대됐다. 작년에 소득기준에 걸려 공제를 못 받았더라도 올해는 공제받을 수 있다.    5. 공제증명서류 월세액 세액공제를 받기 위해서는 주민등록등본, 임대차계약증서 사본, 주택임대인에게 월세액을 지급했음을 증명할 수 있는 서류(현금영수증, 계좌이체 영수증, 무통장입금증 등)를 제출해야한다.6. 주의사항 월세액 세액공제는 근로자가 근로제공 기간 동안 지출한 월세액에 한하여 적용받을 수 있기 때문에 해당 과세기간 중 근로제공 기간이 없다면 그 기간의 월세액은 포함시키면 안 된다.  예를 들어 2021년 중 4월부터 9월까지만 근로제공을 했다면 2021년 4월~9월분에 대한 월세액만 공제가 가능하다. 월세액 세액공제 이외에도 근로제공 기간의 지출액에 대해서만 공제되는 항목에는 보험료·의료비·교육비 세액공제, 주택자금 소득공제, 신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제 등이 있다. 따라서 연말정산 간소화 서비스를 이용할 때 근로제공 기간에 해당하는 월만 선택해 정확한 공제를 적용받아 나중에 추징되지 않도록 주의해야 한다.  2021년 귀속 근로소득에 대해 연말정산을 하지 못했거나 누락된 소득공제나 세액공제가 있는 경우, 2022년 5월에 종합소득과세표준 확정신고를 통해 공제가 가능하다.  또한 근로소득 이외에 종합 과세되는 이자·배당·사업·연금·기타소득이 있는 경우에는 2022년 5월에 종합소득과세표준 확정신고를 해야 한다. 만약 연말정산 혹은 종합소득과세표준 확정신고 시 누락된 소득공제나 세액공제가 있다면 경정청구를 통해서 초과 납부한 세금을 돌려받을 수 있으며, 경정청구 가능 기간은 법정신고 기한이 지난 후 5년 이내이다.  누락된 공제가 있다면 경정청구를 통해 초과 납부한 세금을 돌려받을 수 있도록 세무사와 상담하기를 바란다.

      2022.02.15

      한다솔 세무사

      공동상속주택의 재차 상속 시 중과여부

      상속받은 주택과 관련해 비과세, 중과세, 장기보유특별공제 등 다양한 이슈에 대해 상속인들의 궁금증이 늘어가고 있습니다. 이 중에서  공동상속주택의 양도 시 세율중과와 관련된 내용을 다음의 순서로 알아보겠습니다. 1. 상속주택의 중과세 2. 사례 3. 정리1. 상속주택의 중과 (1) 상속주택 외 일반주택을 보유한 거주자인 경우로서 별도 세대에게 상속받은 날부터 5년 기간 내에 상속주택 양도 시 양도소득세 중과 배제가 된다. 별도 세대 여부에 따라 다음과 같이 중과 여부가 달라진다.- 동일 세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택의 양도 시 다주택자인 경우 중과(소득세법 시행령 제155조2 적용불가, 따라서 소득세법 시행령 제167조의3 1항 7호 중과배제규정을 적용할 수 없음)- 별도 세대인 피상속인으로부터 상속받은 상속주택을 상속개시일 부터 5년 내 양도 시 중과 배제​(소득세법 시행령 제167조3의 1항 7호)(2) 상속개시일로부터 1년 혹은 2년 이내 양도할 경우에도 단기 중과세율(60%,70%)이 적용되지 않는다(피상속인 2년 이상 보유 가정).(3) 재차 상속일 경우 단기 중과세율은 직전 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 상속인이 당해 자산을 양도한 날까지의 기간만을 기준으로 하여 판단한다.2. 사례 공동상속주택의 경우 지분이 가장 큰 상속인이 해당주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세를 계산하고 있다. 상속이 개시되고 5년 내에 해당 주택을 양도한다면 판단에 큰 어려움이 없지만, 재차상속이 일어나고 최대지분권자가 변경되는 경우 판단하기가 애매해진다. 재차 상속이 개시되어 상속주택의 최대지분권자가 변동된 경우로서 공동상속주택의 중과세와 관련해 다음의 사례를 통해 살펴보겠다.(1) 2014년 4월 부친 사망 : 모친 3/9 , 본인 2/9 , 동생Ⅰ 2/9 , 동생Ⅱ 2/9 지분으로 주택 상속받음. 최대지분권자가 아님. (2) 2021년 6월 모친 사망 : 모친 지분을 본인이 모두 상속받아 최대지분권자가 됨.최종 지분 : 본인 5/9 , 동생Ⅰ 2/9 , 동생Ⅱ 2/9(3) 2021년 10월 쟁점상속주택 양도 : 본인의 지분은 두 가지로 나누어 볼 수 있다. (1) 1차 상속분 : 부친의 상속개시로 받은 2/9 지분 (2) 2차 상속분 : 모친의 상속개시로 받은 3/9 지분 이렇게 모친의 상속으로 인하여 본인은 최대지분권자가 되었고, 해당 상속주택은 본인이 소유한 것으로 판단된다.이 때, 최대지분권자가 된 모친의 상속개시일로부터 5년 이내에 공동상속주택을 양도했으니 중과 배제가 돼야 할까? 아니면, 법문에 따라 부친의 상속개시일로부터 5년이 지났으니 1·2차 상속분 모두 중과가 돼야 할지, 1차 상속분만 중과가 돼야 할지, 1·2차 모두 중과배제가 돼야 할지에 대해서 판단이 애매해진다.최근에 나온 해석을 살펴보면 1·2차 상속분 모두 중과배제가 가능하다. 이는 최대지분권자가 된 날로부터 본인이 상속주택을 보유한 것으로 보는 규정의 취지상, 본인이 상속주택을 보유하지도 않았던 1차 상속 개시 때부터 5년의 기간을 기산하는 것은 합리적이지 못하고, 이를 안분계산해 1차 상속분은 중과, 2차 상속분은 중과배제를 하기 보다 최대지분권자가 된 날로부터 5년 이내에 양도할 경우, 본인의 해당 지분 전체에 대해서 중과배제를 적용하도록 해석한 것으로 보여진다(참고:사전법규재산 2021-1681_(2022.10.06.)).3. 정리 공동상속주택의 경우, 최대지분권자가 해당 주택을 보유한 것으로 보아 양도소득세 계산을 하게 된다.그리고 양도소득세 중과세 여부를 판단할 때, 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우 중과배제 대상에 해당된다. 다만, 재차 상속될 경우 기산점인 상속개시일을 언제부터로 봐야할지 애매해진다. 이러한 경우 최근에 나온 해석을 토대로 판단하면 다음과 같이 정리할 수 있다. 1. 별도세대로부터 상속받은 주택을 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우 상속주택 중과배제2. 공동상속주택일 경우로서 재차 상속되어 최대지분권자가 된 날부터 5년 이내 양도할 경우 상속주택 중과배제상속주택의 경우 비과세, 중과배제 등 다양한 이슈가 있다.방금 살펴 본 사례처럼 판단이 명확하지 아니한 사안이 다수 존재한다. 상속으로 주택을 취득하거나 양도할 때 법령해석 및 판례분석에 능숙하고, 관련 경험이 풍부한 전문가의 조언을 받아 올바른 의사결정을 하길 바란다. 출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.12.02

      신윤권 세무사

      상속과 증여의 관계에서 찾는 절세방안

      재산의 이전을 고민하고 있다면 상속세와 증여세를 고려하지 않을 수 없다. 이 두 세목은 확실히 구분되지만 밀접하게 연결돼 있다. 그렇다면 둘의 관계는 어떤 점에서 다르게 연관돼 있는지를 알아보고자 한다. 이를 설명하기에 앞서 이해를 돕고자 A와 그 배우자인 B 그리고 두 사람의 자녀 C가 있다고 가정해보겠다.첫 번째는 인적공제 금액이다.  A가 B와 C에게 증여하게 되는 경우 배우자와 자녀는 수증자로서 각각 납세의무를 지게 되며 각각은 6억원과 5000만원(미성년자인 경우 2000만원)을 공제받을 수 있다. 상속하게 되는 경우로서 B와 C가 상속인이 되는 경우 B와 C가 함께 상속세 납세의무자가 되고, 피상속인인 A의 재산 규모와 상속인이자 배우자인 B가 상속받는 금액에 따라 일괄공제를 제외하고도 5억원부터 최대 30억원까지 공제받을 수 있게 된다.  공제만 두고 생각해보면 동일한 가액의 재산을 이전함에 있어 증여보다 상속이 훨씬 유리해 보인다. 그렇다면 상속이 개시될 때까지 재산의 이전을 미루는 것이 절세에 가장 유리할까?  이것에 대한 정답은 ‘상황마다 다르다’이다. 증여세 기본공제도 배우자 6억원으로 금액이 상당히 큰데다가 직계비속인 자녀는 물론 직계존속에게도 수증자별로 5000만원이 적용되는 것을 보면 이를 적절히 이용하는 것이 합리적으로 보인다. 이러한 공제금액의 차이를 향후 자산 이전계획과 함께 적절히 이용한다면 상당한 절세효과를 얻을 수 있다.두 번째는 합산과세이다.  상속세와 증여세는 모두 누진세 구조로서 동일한 세율을 적용하고 있다. 수증자는 동일한 증여자로부터 재차 증여받는 경우 증여일로부터 10년 이내의 증여재산을 합산해 누진세율을 적용받는다.  상속세도 비슷한 구조를 띠고 있다. 피상속인의 상속이 개시된 시점부터 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산이 있다면 이 역시 상속재산에 가산되어 누진세율을 적용받는다. 이 때 증여세는 수증자별로 세율을 적용하는 데에 반해 상속세는 피상속인의 상속재산 전체에 세율을 적용한다는 점에서 차이가 있다. 즉, 배우자와 자녀 각자에게 증여하는 경우 증여세는 수증자별로 세액을 계산하게 되지만 상속세는 두 사람에게 증여한 가액(10년 이내 증여분 한정)을 합하여 한꺼번에 세액을 계산하게 된다. 위 내용에 따라 예시를 들어보겠다. 2020.01.01. A가 B에게 6억원을 증여하고, 2022.01.01. A의 상속이 개시된 경우로서 상속재산은 현금 10억원이 유일하다고 가정해보자. 이 때 A의 상속세 계산 시 상속재산은 10억원이 아니라 16억원이 된다. 위 가정사항에서 2021.01.01. A가 C에게 4억원을 증여한 상황을 추가한다면 A의 상속세 계산 시 상속재산은 20억원이 된다. 이러한 상황이 시사하는 바는 재산 이전의 시기를 적절히 잡아가는 것이다. 적절한 시기란 개념 자체는 모호하지만, 보유한 재산의 규모와 이전을 원하는 시기 등 구체적인 기준점이 잡힌다면 절세에 도움을 줄 수 있는 적절한 시기를 찾을 수 있다.세 번째는 재산종류이다.  A의 재산이 현금만 있다고 가정해보자. 증여로 현금을 받게 된다면 기본 인적공제를 제외한 공제가 들어가지 않지만, 상속으로 현금을 받게 된다면 금융재산상속공제를 추가로 적용받게 된다. 금융재산상속공제는 금융재산의 규모에 따라 재산가액의 20%에서 최대 2억원까지 가능하다.  이번에는 부동산만 있다고 가정해보자. 부동산의 경우 증여와 상속의 시기 차이로 인한 재산평가와 세제 혜택, 크게 두 가지로 나누어 합리성을 따질 수 있다. 부동산의 재산가액은 부동산을 증여 또는 상속하는 시점에서 평가하기 때문에, 부동산 시세가 우상향하는 시장에서는 증여로 미리 부동산을 받는 것이 유리할 수 있다.  반대로 가격변동이 크지 않은 부동산의 경우에는 공제액이 더 큰 상속이 유리할 수 있다. 주택의 경우는 상속주택에 대한 다양한 세제 혜택이 있기 때문에 증여보다 상속으로 받는 경우가 절세에 도움을 줄 수 있다. 이 때 상속으로 받는 모든 주택에 상속주택에 대한 세제 혜택을 제공하는 것이 아니기 때문에 피상속인의 상속개시일 당시 보유 주택수가 몇 채인지, 상속인의 보유 주택수가 얼마인지 등에 따라 절세방향이 크게 달라질 수 있음을 유의해야 한다. 예를 들어 A의 보유 재산이 주택 2채만 있다고 가정해보자.  주택1의 시가는 약 20억원이고 주택2의 시가는 약 5억원이라고 가정했을 때, 일반적으로 가액이 더 큰 주택1이 상속주택으로서의 비과세 혜택을 받는 것이 유리할 것이다. 하지만 상속주택으로서의 혜택을 받을 수 있는 주택은 납세자의 선택으로서 정해지는 것이 아니기 때문에 위 경우에서 주택1보다 주택2가 보유기간이 더 길다면 주택1은 상속주택으로서의 혜택을 받을 수 없다. 그렇다면 A의 보유 주택 2채를 모두 상속으로 받는 것보다 주택2를 상속개시 이전에 양도 또는 증여해 주택1이 상속주택으로서의 혜택을 받게 하는 것이 절세에 효과적일 것이다.위 내용은 일반적인 상황에서 상속과 증여의 유·불리를 따질 때 해당되는 사항이다. 앞서 설명한 바와 같이 주택을 보유한 자는 몇 채를 보유했는지, 어떠한 주택이 상속주택으로서의 혜택을 받을 수 있는 것인지에 따라 방향이 달라질 수 있다. 재산평가에서도 시세뿐만 아니라 향후 양도 계획 등을 모두 고려한다면 똑같은 재산을 가진 두 사람이라도 각각 재산 이전 방식이 달라질 것이다.  따라서 재산을 이전하고 있다면 앞서 기술한 다양한 기준들을 고려해 세무 전문가와의 상담을 통해 이전을 시행하기를 권해드린다.

      2022.10.24

      정재은 세무사

      자녀에게 직접 매매하는 경우 유리할 때가 있다

      최근 부동산 시장은 금리 인상, 대출 규제 등으로 인해 거래 절벽이라고 할 만큼 부동산 거래가 거의 없는 상황이다. 부동산 보유자들은 매도하고 싶어도 매수인이 없거나 예상보다 낮은 가액으로 거래해야 되는 상황이고 부동산 시세가 떨어지고 있어 자녀에게 증여하는 것을 고려하는 것 같다.  자녀에게 부동산 이전 시 실무적으로 단순증여·부담부증여로 많이 진행하지만, 상황에 따라서는 자녀에게 저가로 직접 양도하는 경우가 세제상 유리할 때가 있다. 자녀에게 저가양도 시 세법상 어떤 과세문제들이 발생하는지 알아보자.  1. 자녀 등에게 양도 시 증여추정-배우자 또는 직계존비속에게 부동산을 양도하는 경우 바로 매매로 인정되지 않고 세법상 증여한 것으로 추정한다. 이는 제3자 간 매매와 달리 친족인 특수관계인 사이의 거래는 매매대금을 지급하지 않으면서 매매의 형식만을 갖추어 조세회피를 할 가능성이 높아 이를 방지하기 위해 만들어진 규정이다.  특수관계인 사이의 거래를 실질적으로 매매한 것으로 입증받기 위해서는 먼저 매매대금 지급사실을 과세관청에 명백하게 소명해야 한다.  자녀 입장에서 대가 지급사실을 금융자료·신고서 등 객관적인 자료를 통해서 구체적으로 소명해야 하고, 신고한 소득금액·상속 또는 증여받은 재산가액·소유재산 처분 금액 등으로 입증해야 매매한 것으로 인정받을 수 있다.  2. 부모님으로부터 저가 양수 시 증여세 과세문제-증여 추정 규정에서 매매대금을 지급한 사실이 객관적으로 확인돼 매매로 인정되는 경우라도 수증자인 자녀 입장에서는 ‘저가 양수에 따른 증여세 과세 문제’가 발생할 수 있다.  자녀는 시가보다 낮은 금액으로 재산을 사오게 되면 시가와 대가 사이의 차액에 대해 무상 이익을 얻은 것으로 봐 증여세가 과세될 수 있는데 이 때 과세대상은 시가와 대가와의 차이금액이 시가의 30% 이상이거나 3억원 이상인 경우이다.  증여받은 재산가액은 시가와 대가와의 차이금액에서 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 차감한 금액으로 한다. 증여세 과세대상과 증여재산가액 산정방법을 정리하면 아래와 같다.     3. 자녀에게 저가양도 시 양도소득세 과세문제 -자녀 입장에서 증여세가 과세될 수 있는 동시에 부모님인 증여자 입장에서도 양도소득세 과세문제가 발생할 수 있다. 자녀에게 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우 소득세법 양도소득 부당행위계산 규정에 따라 실제 지급받은 매매대금과 상관없이 시가를 양도가액으로 보고 양도소득세를 산정하게 된다. 양도소득 부당행위계산 규정의 적용요건은 양도한 부동산의 시가와 대가와의 차이금액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상인 경우이다.  다만, 양도자인 부모님 입장에서 1세대 1주택 비과세가 적용되어 양도하는 부동산 시가가 12억원 이하인 경우 시가를 양도가액으로 산정하더라도 양도소득세가 과세되지 않는다. 양수자인 자녀 입장에서 증여세가 과세되어 증여재산가액이 발생하는 경우 향후 양도 시 취득가액은 해당 증여재산가액에 실제 매매대금을 가산하게 된다. 양도소득 부당행위계산 규정 적용요건과 취득가액 산정방법을 정리하면 아래와 같다.     4. 자주 질문하는 사항(1) 자녀가 매매대금 중 계약금만 지급하고 매매계약서 내용과 다르게 잔금을 양도일 이후 분할 지급하는 경우 관련 예규 및 판례 등을 고려했을 때 매매계약서상 잔금일 이후에 잔금을 지급하거나 금전소비대차를 작성해 분할 지급하는 경우 등 매매 거래행위가 사회통념상 정상적으로 대가를 지급하지 않는 경우에는 매매로 인정되지 않고 증여로 볼 수 있다. 매매계약서상 지급조건에 따라 중도금 및 잔금을 일자에 맞게 실제로 지급하는 것을 권장한다.(2) 차용증으로 매매대금을 마련하는 경우자녀가 부모님에게 대가를 지급한 사실이 금융자료 등 객관적인 자료를 통해 명백하게 인정되는 경우에는 양도 시 증여추정 규정이 배제되어 매매로 인정될 수 있다. 다만, 매매대금을 지급한 사실이 확인되더라도 자녀의 소득금액 현황 등 경제적 활동을 고려했을 때 재산취득자금의 자금출처에 대해 소명해야 될 수도 있어 차용증 작성 시 자녀의 상환 능력을 고려해 금전소비대차계약서 작성하고 실제로 이자 및 원금을 지급해야 하므로 주의가 필요하다. 자녀에게 직접 매매로 부동산을 이전하는 경우 자녀 입장에서 대가를 어떻게 산정하느냐에 따라 증여세가 과세되지 않을 수 있다. 증여세가 과세되더라도 증여재산가액 산정 시 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액이 차감되고 이에 더하여 증여재산공제도 적용되는 구조이기 때문에 증여세를 절세할 수 있어 단순증여나 부담부증여와 비교해 최적의 절세방안을 찾을 수 있다. 다만, 양도자인 부모님 입장에서 부당행위계산 규정에 따라 양도가액을 시가로 재계산해 양도소득세를 부담하게 되므로 다주택자 또는 비사업용토지에 해당하는 등 양도소득세 중과세 대상인 경우에는 저가양도가 더 불리할 수 있다. 자녀의 재산 취득자금 재원 및 현금흐름 등을 고려해 매매대금을 얼마로 해야 되는지, 자녀의 다주택자 여부에 따른 향후 양도소득세 부담 등 거래당사자의 전반적인 사정들을 종합적으로 고려한 후 양도소득세와 증여세 모두 절세되는지 확인해 진행하도록 하자.  

      2022.10.19

      류세진 세무사

      배우자상속공제 어떻게 적용받나?

      배우자상속공제는 배우자간 상속에 대해 배우자 기여분을 고려해 배우자가 실제로 상속받은 재산가액을 배우자공제로 인정하는 것을 기본으로 한다. 이는 배우자가 세부담 없이 피상속인의 재산을 상속받을 수 있도록 지향하기 위함이지만, 지나치게 고액의 상속재산이 비과세로 이전되는 것을 막기 위해 최고한도를 정하고 있다. 이처럼 배우자상속공제는 공제액이 적지 않은 만큼 요건들을 잘 살펴보고 절세에 활용할 수 있다.1. 배우자의 의미?「상속세 및 증여세법」 제19조에 따른 배우자란 「민법」상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 의한 배우자를 말한다. 따라서 법률혼 관계에 있는 배우자여야만 배우자상속공제가 가능하며 사실혼 관계에 있는 배우자인 경우에는 배우자상속공제의 적용이 어렵다.2. 공제받을 수 있는 금액?배우자상속공제액은 배우자가 실제 상속받은 금액으로 하며 실제 상속받은 금액이 없더라도 최소 5억원은 적용받을 수 있다. 여기서 실제 상속받은 금액이란 배우자가 상속받은 자산가액에서 부채가액을 차감한 순재산가액을 말하는 것이다. 실제 상속받은 금액은 배우자가 받은 총재산가액에서 배우자가 승계하기로 한 채무·공과금, 비과세 재산가액, 과세가액 불산입액을 차감해 계산한다. 배우자가 받은 총상속재산에서 추정상속재산, 사전증여재산은 상속개시 당시 배우자가 실제 상속받은 금액에 해당하지 않기 때문에 제외하며, 분할기한 내에 분할하지 않은 재산도 제외된다.3. 한도배우자상속공제는 배우자의 법정상속분에 해당하는 금액을 한도로 하며, 이 법정상속분이 30억을 초과하는 경우에는 30억으로 한다. 배우자의 법정상속분은 (A)상속재산가액에서 (B)상속인 외의 자에게 유증한 재산을 차감하고, (C)상속인에게 사전증여한 재산을 가산한 금액에 법정상속분을 곱하여 계산한다. 이 중 (D)배우자가 사전에 증여받은 재산이 있다면 그 재산에 대한 증여세 과세표준은 법정상속분에서 차감한다.(A)는 본래의 상속재산가액에서 의제상속재산가액(예를 들면 보험금, 퇴직금 등을 말한다)과 추정상속재산가액을 가산하여 계산한다. (C)는 피상속인이 상속인에게 사전증여한 재산만을 의미하는 것이므로 상속인 외의 자에게 증여한 재산은 가산하지 않는다. 배우자의 법정상속분은 공동상속인 중 상속을 포기한 사람이 있더라도 그 사람이 포기하지 아니한 경우의 배우자 법정상속분을 말한다.한도* = [(A)-(B)+(C)]×배우자 법정상속분-(D)*30억을 초과하는 경우에는 30억으로 한다. 4. 상속재산 분할기한상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고해야 한다. 배우자상속공제는 이 상속세 과세표준 신고기한의 다음날부터 9개월이 되는 날(이하 ‘배우자상속재산분할기한’이라 함)까지 배우자의 상속재산을 분할한 경우에 적용하며 상속인은 상속재산의 분할사실을 배우자상속재산 분할기한까지 관할세무서장에게 신고해야 한다. 부득이한 사유로 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할할 수 없는 경우에는 해당 기한의 다음 날부터 6개월이 되는 날까지 상속재산을 분할해 신고해야 하며, 그 사유를 배우자상속재산 미분할 신고서를 통해 배우자상속재산분할기한까지 관할세무서장에게 신고해야 한다.5. 등기·등록·명의개서 등이 필요한 재산등기·등록·명의개서 등(이하 ‘등기 등’이라 함)이 필요한 재산은 위 4.에 따른 배우자상속재산 분할기한까지 등기 등이 완료돼야 한다. 이 때, 그 등기원인이 ‘협의분할에 의한 상속’으로 한정되는지에 대해 대법원·조세심판원과 기획재정부·국세청의 입장이 다르다.배우자상속공제를 적용받기 위해서는 상속재산을 협의해 분할해야 하는데 대법원과 조세심판원에서는 단순히 등기원인이 ‘상속’으로 되어 있다고 해서 협의분할했다고 볼 수 없다는 입장이다. 민법상 상속재산은 공유재산에 해당하며 이러한 공유물의 보존행위는 각자가 할 수 있다고 규정하고 있는데 상속인 중 1인이 상속인 전부를 위해 ‘상속’을 원인으로 등기를 신청할 수 있으므로 이를 공동상속인들 간에 분할협의를 하고 등기했다고 보기 어렵기 때문이다.반면에, 기획재정부와 국세청에서는 상속재산을 상속인간 협의분할한 경우에 그 등기원인이 ‘협의분할에 의한 상속’에만 한정되지는 않는다는 입장이다. 이에 대하여는 각 기관별로 견해의 차이가 있는 만큼 상속이 개시된 경우 세무전문가와 상담을 통해 진행방향을 결정하는 것이 예상치 못한 상황을 대비하는데 도움이 될 것으로 보인다.배우자상속공제는 상속이 개시되는 경우 가장 보편적으로 받을 수 있는 공제에 해당하고 배우자가 얼마를 상속받는지에 따라 그 공제액이 달라지기 때문에 최적의 상속비율을 계산하여 상속세를 신고하는 것이 현명한 절세방법이다.  출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.09.22

      조인영 세무사

      상속세 납부재원이 부족하다면, 연부연납을 고려

      현금이나 예금 등의 현금성 자산을 상속받는 경우라면 상속세를 납부하기에 큰 어려움이 없겠지만, 부동산과 같이 현금화하기 어려운 자산을 상속받는다면 상속개시 6개월 이내 납부 재원을 마련하기 곤란해 부동산을 급히 처분함으로써 상속인에게 심각한 손해가 발생할 수 있다.  이러한 점을 배려해 상속세를 나누어 낼 수 있도록 한 것이 연부연납 제도의 취지이다.  상속인은 납부세액을 일시납 또는 2개월 분할납부할 수도 있지만, 연부연납 규정에 따라 다소 여유로운 납부 일정에 맞추어 본인의 상황에 맞게 세금을 납부할 수도 있다. 관련 규정과 주의할 사항에 대해 살펴보자. 1. 연부연납 규정 상속세 및 증여세법 제71조에 따르면 납세지 관할세무서장은 상속세 납부세액이 2000만원을 초과하는 경우, 납세의무자의 신청을 받아 연부연납을 허가할 수 있다. 다만 이 경우 납세의무자는 담보를 제공해야 한다.(1) 연부연납 기간 2022년 1월 1일 이후 상속이 개시되는 분부터 상속세의 연부연납기간은 10년이다. 2021년 12월 31일 이전에 상속이 개시된 경우에는 신고기한이 2022년 1월 1일 이후에 도래해도 연부연납기간은 5년이다. 또한, 연부연납하는 경우의 납부금액은 매년 납부할 금액이 1000만원을 초과해야 하므로 신청 가능 연수가 최대 10년이더라도 총 납부세액에 따라 최대 신청기간이 달라질 수 있다. 상속세와 달리 증여세의 연부연납기간은 최대 5년인 점을 주의해야 한다.(2) 납세담보 제공 연부연납을 신청하면서 납세의무자는 납세담보를 제공해야 한다. 납세담보의 종류에는 유가증권, 납세보증보험증권, 부동산 등이 있으며, 실무적으로는 상속재산 중 부동산이 있는 경우 해당 재산을 담보로 신청하는 경우가 많다. 납세담보를 제공하는 경우에는 담보할 국세의 100분의 120(납세보증보험증권은 100분의 110) 이상의 가액에 상당하는 담보를 제공해야 한다.(3) 연부연납 가산금 연부연납의 허가를 받은 자는 매년 정해진 기한까지 분할납부세액에 이자 성격의 연부연납 가산금을 가산해 납부해야 한다. 현재 연부연납 가산금을 계산하는 이자율은 연 1000분의 12이며, 매년 직전 회의 분할납부 세액을 차감한 잔액에 대해 직전 회 납부기한의 다음 날부터 해당 분할납부기한까지의 일수를 계산해 부과하는 방식이다(상속세 및 증여세법 제72조). 2. 연부연납 신청 및 허가 절차 (1) 연부연납 신청 연부연납을 신청하려는 자는 납세지 관할세무서장에게 상속세 과세표준을 신고하면서 납부해야 할 세액에 대해 연부연납신청서를 함께 제출해야 한다.(2) 연부연납 허가 신청서를 받은 세무서장은 상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월 이내에 신청인에게 그 허가 여부를 서면으로 결정 및 통지해야 하며, 해당 기간까지 그 허가 여부에 대한 서면을 발송하지 않은 때에는 허가한 것으로 간주한다.  실무적으로 가장 많은 담보로 제공하는 부동산의 경우 연부연납신청서를 제출하면 정해진 기간 이내 세무서 담당자로부터 따로 연락을 받아 해당 부동산의 등기상 근저당설정을 통한 담보 설정을 진행하며, 이후부터 매년 일정 기한에 맞추어 연부연납 세액을 납부하게 된다. (3) 연부연납 허가 취소 연부연납을 허가받은 경우라도 납세의무자가 연부연납 세액을 지정된 납부기한까지 납부하지 아니한 경우, 담보의 변경 또는 담보 보전에 필요한 관할세무서장의 명령에 따르지 않는 경우 등의 사유가 발생한 경우에는 연부연납 허가가 취소될 수도 있다.  위와 같은 법에 열거된 사유에 따라 연부연납이 취소되는 경우에는 잔여 납부세액이 일시에 징수될 가능성이 높으니 주의해야 한다. 3. 가장 많이 하는 질문 많은 납세자들이 궁금해하는 사항 몇 가지를 정리해봤다.(1) 연부연납 납부 방법과 조기 납부 연부연납을 신청한 납세자는 매년 일정한 시기에 연부연납 세액을 납부를 해야 하는데, 상속세 과세표준 신고시에 납부서를 일괄수령해 보관하는 것은 아니다. 각 회분의 분납세액은 매년 관할세무서장이 발송한 고지서에 의하여 납부하는 것이므로, 그때 납부세액과 가산금 이자율을 확인해 납부하면 된다. 또한 상속세 과세표준 신고 시 연부연납을 신청했으나, 중도에 납부 재원이 마련돼 연부연납을 중단하고 싶다면 관할세무서장에게 신청 및 허가를 받아 납부세액 잔액을 연부연납 가산금과 함께 납부할 수 있다(상속세 및 증여세법 기본통칙 71-0…1). 반대로 신고 시에는 신청 가능한 최대 연부연납기간보다 짧은 기간으로 신청했으나, 연장하고자 하는 경우에는 관할세무서장의 허가를 받아 연장할 수 있다(재재산46014-26, 1998.4.3.).(2) 연부연납 가산금 이자율의 적용 현재 연부연납 가산금 계산 시 적용하는 이자율은 연 1000분의 12이나, 2021년 3월 15일 이전에는 연 1000분의 18이었다. 이자율은 계속해 변동하는데, 가산금 이자율이 신고일 기준으로 적용하는지, 각 회분 분할납부세액의 납부일을 기준으로 적용하는지 질문이 많다.  2020년 2월 11일 이후 연부연납을 신청했다면 변동금리처럼 변경된 이자율이 자동으로 적용되므로 결과적으로 각 회분 분할납부세액의 납부일을 기준으로 한다. 2020년 2월 11일 이전에 연부연납을 신청한 경우에는 연부연납 신청일 기준의 이자율을 적용하며, 변동된 이자율을 적용받기 위해서는 별도의 신청이 필요하다.  (3) 일부 상속인의 연부연납 신청 원칙적으로 상속인이 2인 이상인 경우 일부의 상속인만 연부연납을 신청할 수 없으며, 상속인 전원의 동의에 의해 상속세 연부연납을 전부가 신청하는 경우에 한하여 적용된다(재산세과-546, 2010.7.26.). 이는 일부 상속인들에게만 연부연납을 허가하는 경우, 상속인간 연대납세의무에 따른 징수권을 행사함에 있어 충돌장애가 발생하게 되는 것을 방지하기 위함이다(대전고법2010누1215, 2010.12.16.). 다만 2013.2.23. 이후 신청분부터는 연부연납 신청시 부득이한 사유가 있는 경우(연부연납을 신청하려는 상속인이 다른 공동상속인에게 공동신청을 요청했으나 그 공동상속인의 거부 또는 주소불명 등의 사유로 공동신청이 곤란하다고 인정되는 경우)에는 상속인이 상속재산 중 본인이 받았거나 받을 재산에 대한 상속세를 한도로 연부연납을 신청할 수 있다(서면-2015-상속증여-1673, 2015.9.15.).  따라서 이 질의는 다소 추가적인 사실관계 판단이 필요한 문제로 판단된다.최근 금리 인상을 고려해볼 때, 상속세 연부연납은 단순히 현금화하기 어려운 자산을 상속받은 상속인만이 고려할 규정은 아니다. 상속재산으로 납부재원이 충분히 마련된 상속인이더라도 상속받은 재산을 현명하게 유지해나가기 위해 연부연납을 활용할 수 있을 것이다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.09.07

      곽인송 세무사

      윤석열 정부에서 바뀐 부동산 세법

      윤석열 정부가 2022년 5월 10일에 출범하면서 부동산 정책에는 많은 변화가 있었다. 야당과 여당이 바뀌면 흔히 있는 일이지만 특히나 윤석열 정부는 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 바탕으로 당선된 영향이 큰 만큼, 지난 정부가 내세웠던 부동산 정책 방향을 근본적으로 수정하는 작업을 진행하고 있다. 이번 기고문에서는 윤석열 정부의 임기가 시작한 이후로 개정된 주요 부동산 세법에 대해서 정리해 보겠다.   1. 다주택자가 최종 1주택이 된 시점부터 비과세 보유 및 거주요건이 재기산되는 규정이 삭제 2022년 5월 10일 전까지는 다주택자가 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 다주택에서 최종 1주택이 된 시점부터 보유 및 거주기간 요건을 기산했다(이하 보유기간 리셋규정). 보유기간 리셋규정은 2021년 1월 1일부터 시행된 규정으로 2020년 12월 31일 이전까지는 비과세 받기 위한 보유기간을 주택의 취득시기부터 기산했다. 보유기간 리셋규정은 많은 예외 사유와 과세당국의 엇갈린 해석으로 혼란이 많았던 세법규정이었다. 그리고 보유기간 리셋으로 인해 부동산 매물의 잠김효과를 초래했다.윤석열 정부에서는 이렇게 부작용이 많았던 보유기간 리셋규정을 2020년 12월 31일 이전으로 되돌렸다. 즉, 이제는 최종 1주택이 된 시점부터 2년 보유기간을 기산하지 않고, 최초 취득시점부터 2년 이상 보유기간을 계산한다.     2. 다주택자 중과세가 2023년 5월 9일까지 한시적 배제 문재인 정부 시절에는 다주택자가 주택을 양도하면 중과세를 적용하고 장기보유특별공제를 배제했다. 최대 82.5%까지 부과되는 세금은 다주택자에 대한 징벌적 세금이란 비판이 있었다. 그리고 이렇게 세금을 많이 내고 주택을 양도할 바에는 주택을 팔지 않고 계속 보유하거나 자녀에게 증여하겠다는 분위기가 조성돼 부동산 시장은 얼어붙었다. 윤석열 정부에서는 부동산 매물 잠김현상을 방지하고 부동산 시장 안정화를 위해 정부출범과 동시에 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 1년 동안 다주택자 양도소득세 중과세를 한시적으로 배제하는 정책을 도입했다. 해당 기간 동안은 다주택자도 기본세율이 적용되며 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.         다만, 주의할 점은 단기양도 중과세까지 배제되는 것은 아니란 점이다. 따라서 반드시 2년 이상 보유하고 양도해야 기본세율을 적용받을 수 있다. 만약 단기세율에 해당할 경우 2년 미만 보유 시 60%, 1년 미만 보유 시 70%의 세율이 적용된다. 3. 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 전입 요건이 삭제되고 종전주택 처분기한이 2년으로 늘어난다.  2022년 5월 9일 이전에는 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사할 경우 일시적 2주택으로 비과세를 적용받기 위해서는 신규주택을 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지나고 취득하며, 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 동시에 1년 내 신규주택에 전입해야 했다. 하지만 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 1년 이내 전입 의무가 사라지며, 1년 이내 양도요건이 2년 이내 양도요건으로 연장된다. 나머지 일시적 2주택 비과세 요건은 동일하다. 그리고 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사가는 경우를 제외하고 일시적 2주택 비과세 규정 요건은 이전과 변화가 없다. 4. 일시적 2주택 취득세 중복보유 기간이 1년에서 2년으로 늘어난다. 기존 주택 등을 보유한 상태에서 조정대상지역의 주택을 새롭게 취득할 경우, 종전 주택 등을 일정기간 안에 양도하면 1주택으로 보아 기본세율(1%~3%)이 적용된다. 이때 종전 주택 등이 조정대상지역에 위치할 경우 1년 안에 종전 주택 등을 양도해야 하고, 종전 주택 등이 비조정대상지역에 위치할 경우 3년 안에 종전 주택 등을 양도해야 한다.2022년 5월 10일 이후 양도하는 분부터 위 규정이 조정대상지역에 위치할 경우 1년에서 2년으로 양도기한이 연장된다. 이는 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위한 양도기한이 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동 시 2년으로 연장된 것과 규정을 일치시키기 위함이다.    5. 상생임대주택에 해당하면 비과세 거주요건을 면제 오는 8월 임대차 3법에 따른 전월세 대란을 막기 위해 윤석열 정부에서는 기존에 있던 상생임대주택 비과세 특례를 대폭 개정할 예정이다. 상생임대주택에 대한 비과세 특례는 2022년 2월에 신설된 규정으로 기존규정은 상생임대인에 해당할 경우 비과세 2년 거주요건 중 1년 거주요건을 인정해줬다.  하지만 혜택을 적용받기 위한 요건은 굉장히 까다로워 사실상 혜택을 적용받을 수 있는 사람이 거의 없었다. 그래서 ‘그림의 떡’ 같은 특례규정이었는데, 이번에 규정을 대폭 개정해 새로운 규정으로 재탄생했다. 개정 예정인 상생임대인의 요건과 혜택은 다음과 같다.                   6. 보유세가 대폭 감액 보유세에 대한 개정은 윤석열 정부가 출범 이전부터 공약으로 내세운 정책이다. 장기적으로 재산세와 종합부동산세를 통합시키고 과도한 종합부동산세를 정상화한다는 구상이다. 지금까지 발표된 보유세 개정사항은 다음과 같다.              보유세 개정의 경우 재산세와 종합부동산세의 통폐합이란 보다 근본적인 방안이 남아 있다. 그리고 종합부동산세 과세 유예제도가 도입되고 종합부동산세 산출세액 계산 시 주택가액으로 기준으로 변경이 추진된다. 하지만 해당 사항은 국회 통과가 필요한 사항이라 추이를 지켜봐야 한다.  앞서 언급한 윤석열 정부의 부동산 세재 변동사항은 이미 개정됐거나, 국회 통과가 필요없는 시행령 개정사항만 다뤘다. 국회 통과가 필요한 부분은 아직 반영하지 않았으며, 7월 21일에 정부 세법개정안이 발표될 예정이다. 앞으로 부동산 세제 정책의 변화가 계속될 예정인 만큼 주택을 구입하거나 부동산 투자를 계획하고 있는 분들은 정부정책의 발표를 주의 깊게 살펴봐야 한다. 

      2022.08.04

      김선준 세무사

      나의 임대주택이 재개발 재건축 대상이 되었다면, 제대로 알고 대처하자

      최근 국민 주거안정 실현방안의 일환으로 정부에서 내년부터 2027년까지 5년간 270만호의 주택을 공급하는 것을 대책안으로 내세우면서 재개발·재건축 사업이 더욱 박차를 가하고 있다. 이에 따라 재개발·재건축 대상 주택과 관련된 세금 문제에 대한 관심이 높아지는 가운데, 주택임대사업자로 등록된 주택이 재개발·재건축 대상이 된 경우 주의해야할 사항을 알아보고자 한다. 1. 주택임대사업자 직권말소란? 주택임대사업자로 등록된 임대주택은 일반적으로 의무임대기간을 충족하기 전에 말소하는 경우 과태료 대상이다. 하지만 등록임대주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축 대상이 된 경우, 해당 주택은 더 이상 임대사업을 영위할 수 없기 때문에 과태료 부과 없이 말소대상이 된다. 이때 재개발 등으로 주택이 멸실되어 주택임대사업자 등록을 말소하는 것을 ‘직권말소’라 한다. ‘직권말소’ 개념을 ‘자동말소’ 혹은 ‘자진말소’와 혼동하는 경우가 많은데, 사실은 완전히 다른 개념이다. ‘자동말소’는 단기임대주택으로 등록한 주택 및 장기임대주택 중 아파트에 대한 주택임대사업자가 폐지되면서 의무임대기간이 종료되면 주택임대등록이 자동으로 말소되는 것을, ‘자진말소’는 단기임대주택으로 등록한 주택 및 장기임대주택 중 등록된 아파트를 의무임대기간 중에 자진하여 말소하는 것을 의미하므로 ‘직권말소’와는 엄연히 다르다. 2. 주택임대사업자 세제 혜택 그대로 유지될까? 재개발 등에 따라 직권말소되는 경우, 주택임대사업자 의무임대기간을 채우지 못했더라도 기존에 받은 세제 혜택은 추징되지 않는다. 주택임대사업자의 세제상 혜택은 대표적으로 취득세 감면, 재산세 및 종합부동산세 합산배제, 거주주택 비과세 등이 있는데 본인의 의지가 아닌 재개발 등 사업에 의하여 부득이하게 의무임대기간을 채우지 못한 점을 감안해 그동안 받은 세제 혜택을 유지해주고 있다. 재개발 등으로 직권말소 되기 전에 적용받은 거주주택 비과세 또는 양도소득세 중과배제 혜택은 유지되는 반면, 이미 재개발 주택이 멸실되어 직권말소가 된 후라면 직권말소된 시점 이후로는 더 이상 거주주택 비과세와 양도소득세 중과배제 혜택을 적용받을 수 없게 된다.  자동말소 또는 자진말소된 임대주택은 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 비과세를 적용하도록 소득세법 시행령에 규정하고 있으나, 재개발 등으로 직권말소된 경우에 대해서는 따로 규정하고 있지 않아 비과세 적용이 어렵다.양도소득세 중과배제 규정에서도 마찬가지다. 자동말소된 임대주택은 기한 제한 없이, 자진말소된 임대주택은 해당 등록이 말소된 이후 1년 이내 양도하는 경우 양도소득세 중과배제 규정 적용이 가능하나, 재개발 등으로 직권말소된 경우에 대해서는 말소 된 이후에도 혜택을 유지한다는 규정이 없어 양도소득세 중과배제 대상이 될 수 없다. 위 내용을 정리하면 아래 표와 같다.   Ⅰ. 거주주택 비과세 Ⅱ. 양도소득세 중과배제    재개발·재건축된 아파트가 주택임대사업자 등록이 가능해 그 지위를 이어나갈 수 있다면 문제가 없겠지만, 현행법상 아파트에 대한 주택임대사업자 등록이 불가능하기 때문에 재개발 등에 따라 이미 직권말소가 되었다면 더 이상 거주주택 비과세 등 혜택을 받지 못하게 되고 다주택자로 중과세율 적용대상이 되는 상황까지 발생할 수 있다. 예를 들어, 현재 재개발대상 임대주택 1채와 2년 이상 거주한 거주주택 1채를 가지고 있는 경우 거주주택의 양도 시점별 순 현금이익은 다음과 같다.  위 경우와 같이 보유하는 임대주택이 재개발 등으로 멸실되어 직권말소가 된 후에는 거주주택 비과세 적용이 불가능할 뿐만 아니라 다주택자로 중과세율 적용 대상이 된다. 시간이 흘러 매매가액을 3억 정도 더 받는다고 하더라도 적용받는 과세구조에 의하여 손에 쥐게 되는 현금이 오히려 줄어드는 것이다. 단, 이는 보유 및 거주를 10년 이상하여 비과세로 양도할 경우 최대 80%까지 받을 수 있는 장기보유특별공제를 적용한 결과치이긴 하다. 따라서 거주주택 비과세 대상이 된다면 직권말소가 되기 전에 거주주택을 양도하는 것이 절세 포인트가 될 수 있다. 특히나 최근에는 많은 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제되면서 자녀에게 재개발·재건축 대상 주택을 양도 또는 증여하는 사례가 증가할 것으로 예상되는 가운데, 관련된 세금 문제를 꼼꼼히 검토해야 세금 부담을 최대한으로 줄일 수 있을 것이다. 재개발·재건축으로 인한 세금 문제는 양도시점, 취득시점 등에 따라 세액이 크게 달라질 수 있고, 제대로 검토 받지 않고 잘못 판단할 경우 가산세 문제까지 발생할 수 있으므로 사전에 세무전문가와 충분한 상의를 거쳐 진행하는 것을 추천한다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.12.02

      이민재 세무사