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세무법인 다솔

    세무법인다솔은 네트워크와 전문성을 갖춘
    국내최대 세무법인입니다.

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      네트워크와 전문성

      협력을 통해 새로운 가치를 창출하는
      세무법인 다솔

      세무법인 다솔은 2011년 업무분야별 최고의 세무사들이 “전문성과 네트워크”라는
      핵심가치를 지향하며 탄생하였습니다.

      현재 전국 70여개 지점 및 제휴점, 100여명의 세무사로 구성된 대한민국 최대 규모의
      세무법인으로서 기업의 생존과 번영, 고객 자산의 가치 중대에 기여하고 있습니다.

      저희 법인은 그간의 성장과 성과에 만족하지 않고, 조세 분야의 업무뿐만 아니라
      기업 경영 전반에 관한 종합 컨설팅을 아우르는 회사로 성장해 나갈 것입니다.

      세무칼럼

      세무법인 다솔 그 중심에는 전문성, 팀웍, 합리성, 정성이라는
      고객 중심의 가치가 있습니다.

      윤석열 정부에서 바뀐 부동산 세법

      윤석열 정부가 2022년 5월 10일에 출범하면서 부동산 정책에는 많은 변화가 있었다. 야당과 여당이 바뀌면 흔히 있는 일이지만 특히나 윤석열 정부는 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 바탕으로 당선된 영향이 큰 만큼, 지난 정부가 내세웠던 부동산 정책 방향을 근본적으로 수정하는 작업을 진행하고 있다. 이번 기고문에서는 윤석열 정부의 임기가 시작한 이후로 개정된 주요 부동산 세법에 대해서 정리해 보겠다.   1. 다주택자가 최종 1주택이 된 시점부터 비과세 보유 및 거주요건이 재기산되는 규정이 삭제 2022년 5월 10일 전까지는 다주택자가 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 다주택에서 최종 1주택이 된 시점부터 보유 및 거주기간 요건을 기산했다(이하 보유기간 리셋규정). 보유기간 리셋규정은 2021년 1월 1일부터 시행된 규정으로 2020년 12월 31일 이전까지는 비과세 받기 위한 보유기간을 주택의 취득시기부터 기산했다. 보유기간 리셋규정은 많은 예외 사유와 과세당국의 엇갈린 해석으로 혼란이 많았던 세법규정이었다. 그리고 보유기간 리셋으로 인해 부동산 매물의 잠김효과를 초래했다.윤석열 정부에서는 이렇게 부작용이 많았던 보유기간 리셋규정을 2020년 12월 31일 이전으로 되돌렸다. 즉, 이제는 최종 1주택이 된 시점부터 2년 보유기간을 기산하지 않고, 최초 취득시점부터 2년 이상 보유기간을 계산한다.     2. 다주택자 중과세가 2023년 5월 9일까지 한시적 배제 문재인 정부 시절에는 다주택자가 주택을 양도하면 중과세를 적용하고 장기보유특별공제를 배제했다. 최대 82.5%까지 부과되는 세금은 다주택자에 대한 징벌적 세금이란 비판이 있었다. 그리고 이렇게 세금을 많이 내고 주택을 양도할 바에는 주택을 팔지 않고 계속 보유하거나 자녀에게 증여하겠다는 분위기가 조성돼 부동산 시장은 얼어붙었다. 윤석열 정부에서는 부동산 매물 잠김현상을 방지하고 부동산 시장 안정화를 위해 정부출범과 동시에 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 1년 동안 다주택자 양도소득세 중과세를 한시적으로 배제하는 정책을 도입했다. 해당 기간 동안은 다주택자도 기본세율이 적용되며 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.         다만, 주의할 점은 단기양도 중과세까지 배제되는 것은 아니란 점이다. 따라서 반드시 2년 이상 보유하고 양도해야 기본세율을 적용받을 수 있다. 만약 단기세율에 해당할 경우 2년 미만 보유 시 60%, 1년 미만 보유 시 70%의 세율이 적용된다. 3. 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 전입 요건이 삭제되고 종전주택 처분기한이 2년으로 늘어난다.  2022년 5월 9일 이전에는 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사할 경우 일시적 2주택으로 비과세를 적용받기 위해서는 신규주택을 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지나고 취득하며, 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 동시에 1년 내 신규주택에 전입해야 했다. 하지만 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 1년 이내 전입 의무가 사라지며, 1년 이내 양도요건이 2년 이내 양도요건으로 연장된다. 나머지 일시적 2주택 비과세 요건은 동일하다. 그리고 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사가는 경우를 제외하고 일시적 2주택 비과세 규정 요건은 이전과 변화가 없다. 4. 일시적 2주택 취득세 중복보유 기간이 1년에서 2년으로 늘어난다. 기존 주택 등을 보유한 상태에서 조정대상지역의 주택을 새롭게 취득할 경우, 종전 주택 등을 일정기간 안에 양도하면 1주택으로 보아 기본세율(1%~3%)이 적용된다. 이때 종전 주택 등이 조정대상지역에 위치할 경우 1년 안에 종전 주택 등을 양도해야 하고, 종전 주택 등이 비조정대상지역에 위치할 경우 3년 안에 종전 주택 등을 양도해야 한다.2022년 5월 10일 이후 양도하는 분부터 위 규정이 조정대상지역에 위치할 경우 1년에서 2년으로 양도기한이 연장된다. 이는 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위한 양도기한이 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동 시 2년으로 연장된 것과 규정을 일치시키기 위함이다.    5. 상생임대주택에 해당하면 비과세 거주요건을 면제 오는 8월 임대차 3법에 따른 전월세 대란을 막기 위해 윤석열 정부에서는 기존에 있던 상생임대주택 비과세 특례를 대폭 개정할 예정이다. 상생임대주택에 대한 비과세 특례는 2022년 2월에 신설된 규정으로 기존규정은 상생임대인에 해당할 경우 비과세 2년 거주요건 중 1년 거주요건을 인정해줬다.  하지만 혜택을 적용받기 위한 요건은 굉장히 까다로워 사실상 혜택을 적용받을 수 있는 사람이 거의 없었다. 그래서 ‘그림의 떡’ 같은 특례규정이었는데, 이번에 규정을 대폭 개정해 새로운 규정으로 재탄생했다. 개정 예정인 상생임대인의 요건과 혜택은 다음과 같다.                   6. 보유세가 대폭 감액 보유세에 대한 개정은 윤석열 정부가 출범 이전부터 공약으로 내세운 정책이다. 장기적으로 재산세와 종합부동산세를 통합시키고 과도한 종합부동산세를 정상화한다는 구상이다. 지금까지 발표된 보유세 개정사항은 다음과 같다.              보유세 개정의 경우 재산세와 종합부동산세의 통폐합이란 보다 근본적인 방안이 남아 있다. 그리고 종합부동산세 과세 유예제도가 도입되고 종합부동산세 산출세액 계산 시 주택가액으로 기준으로 변경이 추진된다. 하지만 해당 사항은 국회 통과가 필요한 사항이라 추이를 지켜봐야 한다.  앞서 언급한 윤석열 정부의 부동산 세재 변동사항은 이미 개정됐거나, 국회 통과가 필요없는 시행령 개정사항만 다뤘다. 국회 통과가 필요한 부분은 아직 반영하지 않았으며, 7월 21일에 정부 세법개정안이 발표될 예정이다. 앞으로 부동산 세제 정책의 변화가 계속될 예정인 만큼 주택을 구입하거나 부동산 투자를 계획하고 있는 분들은 정부정책의 발표를 주의 깊게 살펴봐야 한다. 

      2022.08.04

      김선준 세무사

      유사매매사례가액이란

      상속세와 증여세의 핵심은 해당 재산에 대한 평가이다. 재산의 구분은 크게 부동산, 유가증권(상장주식·비상장주식), 유형재산, 무체재산권 등이다. 평가방법이나 규정은 재산의 종류에 따라 조금씩 다르지만 가장 빈번하게 상속 및 증여가 되는 부동산의 평가기준에 대해 알아보자.부동산의 경우 다른 재산에 비해서 거래가 활발하며 평가의 기준이 될 수 있는 가격이 다양하다. 예를 들어, 해당 물건의 매매가액, 수용가액, 공매가액, 감정가액 등이다. 앞에 열거한 가액이 없을 경우에 적용되는 ‘유사 매매사례가액’규정이 있는데, 이는 해당 물건의 가격은 아니지만 해당 물건과 유사한 다른 재산의 매매가액, 수용가액, 공매가액, 감정가액 등을 해당 물건의 가격으로 보는 규정이다. 아파트 및 다세대주택은 ‘유사 매매사례가액’을 적용할 수 있는 대표적인 부동산이다. 하지만 유사매매사례가액에서 정의하는 ‘유사함’은 주관적일 수 있다. 나의 아파트와 유사한 아파트를 결정하는 요소가 층수인지 향이나 조망인지 수리가 얼마나 되어 있는지 명확하게 규정하기가 애매하다. 그러다보니 유사매매사례가액 적용과 관련된 심판례가 과거에는 많았다. 아파트의 경우 같은 단지, 같은 동, 같은 면적일지라도 층과 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이어서 무조건 유사매매사례가액으로 볼 수 없다는 심판례(조심2008서1556(2008.09.24.))도 있었다. 또한 다세대주택의 경우 지하1층, 1층, 2층은 각각 한 층의 차이지만 통상적으로 매매가액의 차이가 크다. 조망권이나 일조권, 습기 등의 차이가 있어 층수에 대한 선호도가 확연히 차이가 나므로 동일한 건물에 위치한 동일평형 물건이라고 하더라도 유사한 재산의 매매사례가액으로 보기가 어려울 것이다. 유사매매사례가액에 대한 기준을 명확하게 하기 위해서 시행령에서는 유사함에 대해서 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산이라고 정의하고 있다. 구체적으로는 ①평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 위치할 것 ②평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내일 것 ③평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 5% 이내일 것의 규정이 있다. 최근 새로이 지어지는 공동주택단지 중에는 동일한 대단지 안에 속하지만 아파트와 타운하우스(빌라)가 공존하는 경우가 있다. 그 경우, 위에서 규정하는 ①, ②, ③의 요건을 모두 충족한다고 할지라도 아파트와 타운하우스(빌라)는 다른 종류의 부동산이기에 유사매매사례가액을 적용하지 않는다.2019년도 3월 20일에 신설된 단서규정에 의하여 유사매매사례가액의 우선순위를 결정할 때, 평가대상 주택과 공동주택 가격의 차이가 가장 적은 주택을 우선적으로 정하는 것으로 되어 있다. 공동주택가격은 아파트의 경우 해당 물건의 개별적인 특성을 모두 반영해 공시하기 어렵기에 동일한 동에 위치한 유사한 층수라면(예:11~20층) 대부분 같은 공동주택가격이 공시된다. 따라서 11층에 위치한 내 물건이 옆 동의 11층보다 동일한 동에 20층의 매매가액을 우선 적용하게 된다는 것이다. 상속세와 증여세를 산정하기 위해서 당해 재산의 매매가액이나 감정가액이 없다면 유사매매사례가액을 신고에 적용할 수 있다. 하지만 유사매매사례가액이 잘못 적용돼 다른 유사매매사례가액으로 결정이 되면 납부를 늦게해서 생기는 이자성격의 납부불성실가산세를 내게 되는데 1년으로 치면 8%격에 해당하기 때문에 이마저도 상당히 무거울 수 있다. 이렇듯 유사매매사례가액은 신고 당시 다른 우선되는 가격으로 부인될 우려가 있기에 감정을 받는 방법도 생각해 볼 수 있다.감정평가는 평가기관에 의뢰해 해당 재산의 평가기준일 시점의 가치를 평가하는 방법이다. 감정평가시 ‘가격산정기준일’과 ‘감정가액평가서 작성일’ 모두 평가기준일(상속개시일 혹은 증여등기접수일) 전후 6개월(증여의 경우는 전 6개월, 후 3개월) 이내에 일자가 들어와야 하기 때문에 소급감정은 과세관청에서 인정해주고 있지 않는다. 즉, 감정평가로 신고하는 경우 신고기한 내에 감정평가를 해야 한다. 감정평가수수료 또한 공제가 되니 유사매매사례가액으로 신고하기 전에 감정평가액으로 신고를 하는 것에 대해 한번쯤 고려해보는 것이 좋겠다. 출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.07.04

      김혜인 세무사

      "다주택 중과유예보다 취득시점부터 중과로 개선해야"

      문재인 정부가 물러나고 윤석열 정부가 새롭게 출범한다.당장 부동산 정책에서의 큰 변화가 예상된다. 대내외적으로 성과가 적지 않은 문재인 정부였지만, 밖에서는 물론 정부와 여권 내부에서도 자성이 쏟아졌고, 부동산 정책 중에서도 가장 비판받는 조세정책 부분에 대해안수남 세무사는 자타가 공인하는 대한민국 최고의 부동산 세제 전문가다.부동산 조세정책의 기본방향은 공급을 확대하고, 수요를 억제하는 것이다.지난 정부에서도 이 원칙 아래에서 제도를 만들었겠지만, 대표적인 것이 다주택자에 대한 양도소득세 중과규정이다. 정책을 시행하면서 당장 그 때부터 팔면 적용되도록 하니 거래가 동결되는 문제가 생겼다. 게다가 이 세금은 누진세율로 일시에 과세되는 세금인데, 중과세율까지 얹어서 과세하겠다고 했다. 수요를 억제한다는 원칙에 반하는 결과가 나온 것이다. 앞으로 사는 주택부터 중과를 적용하도록 했어야 하는데, 윤석열 정부에서도 당장 양도세 중과를 유예할 것이 아니라 지금 당장 양도하는 것은 풀어주고, 지금도 많이 오해하고 있는 것이 부동산 양도차익에 대해 세금을 적게 낸다고 생각한다.결코 적은 금액이 아니다. Q 주택임대사업자 정책이 오락가락했다는 비판도 있다 그런데 뒤늦게 1년도 더 지나서 9.13 대책 이후에 막았다. 한 탬포 늦게 규제가 들어간 것이다. 기존에 받은 것까지 폐지해버렸다. 1세대 1주택 비과세 요건 '리셋'도 문제다.  1세대 1주택 비과세를 받으려면 거주기간과 보유기간을 처음부터 다시 채워야 하는 규정이 생겼다.  이 규정 역시 공급을 막는 역효과를 냈다.리셋하는 걸로 다시 바뀌면서 매물 잠김현상을 불렀다. 심지어 1세대1주택자도 못 파는 상황이 왔다.이렇게 되니까 또 이월과세를 적용해서 5년 동안 못팔도록 했다. 매물이 또 잠겼다.전반적으로 정상화 해야 한다. 지금은 너무 복잡하다. 오피스텔 하나만 보더라도 취득세 요건 다르고, 이걸 일반인들이 어떻게 다 알겠는가. 쉽고, 일관되게 만들어야 한다.일시적인 2주택자는 대부분 투기꾼들이 아니다. 특히 일시적 2주택 관련 경과부칙은 너무 어렵고 복잡하다. 보유세는 좀 완화할 필요가 있다. 보유는 그 자체로는 수익이 없는 것인데, 점진적으로 상향해서 150%정도로 끌어 올리더라도 시간을 줘야 하는데, 공약상으로 보면, 새 정부에서 종부세 공시가격을 낮춰서 적용하겠다고 하는 것은 차라리 세율 체계를 좀 낮추는 방법으로 끌고 가는 것이 좋겠다.취득세는 수요공급차원에서 현재의 다주택 중과가 나쁘지 않아 보인다.Q 종부세와 재산세 통합 공약도 있는데특히 재산세와의 통합은 바람직하지 않다.다주택이라도 각자의 사유가 있는데, 일시적 2주택자는 봐준다는데, 소수지분반 있어도 중과세대상이 된다. 종부세 중과는 일정가액, 일정규모 이상에 대해서만 한정해서 중과할 필요가 있다. 부모님이 시골집을 남기고 돌아가셨는데,받으면 취득세도 중과되고, 종부세도 중과되기 때문이다.세금 규정이 국민들에게 너무 스트레스를 주고 있는 것이다. 지난 정책들의 가장 큰 문제는 국민 신뢰를 잃은 부분이다.중과세인지를 확인할 수 있어야 하는데,세무사도 모른다고 하고, 국세청도 모른다고 하며, 기획재정부는 물어도 답을 하지 않는다. 사지도 팔지도 못한다. 

      2022.05.30

      안수남 대표 세무사

      신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세 특례

      “정부 장려 주택정책 맞춰 취득한 주택, 상황 달라졌다고 법령 바꿔 재산권 침해는 안돼”  주택시장 과열로 집값 상승과 강화된 양도세, 보유세가 서로 엇박자를 내어 여러 주택을 보유한 사람들의 주택관리계획은 난항을 겪고 있다.주택 처분에 대한 비과세 특례의 적용 요건은 까다로워 두 개의 주택을 보유한 사람은 비과세가 아니라 오히려 중과세가 되지는 않을지 걱정을 해야 한다.주택 상담을 하다보면 세제에 대한 지식이 부족해 일시적 2주택 비과세 요건 중 양도기한을 맞추지 못해 부득이한 다주택자가 되어버리거나 거주요건을 충족하지 못해 일부러 주거지를 옮겨 비과세 제도의 본래 취지인 “주거안정”과는 거리가 멀어진 납세자들의 안타까운 사연도 들을 수 있다.최근처럼 과열된 부동산 시장과 달리 한때 침체를 겪어 정부가 주택매입을 독려하고, 새로운 주거공간의 건축을 장려했던 적이 있다. 그 결과 현행 법령에 1990년대 후반~2000년대 초반 그리고 2013년에 신축 또는 매수한 이른바 ‘신축주택’과 그 취득자에 대한 특례인 ‘신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례’가 있다.특례의 취지는 침체현상이 지속되고 있는 부동산시장의 수급 불균형을 완화하고, 보유주택이 매각되지 않아 어려움을 겪고 있는 하우스푸어를 지원하고자 함이었다. 주택을 보유한지 10년~20년이 지난 이 당시 취득자들이라면 이제 그 차익을 실현하고 이주를 생각할 시기가 되었으나 다주택자에 해당되어 차익을 오히려 상실하게 될 걱정이 있다면 자신의 주택의 등기부등본과 공급계약서를 살펴보기 바란다.조세특례제한법 제99조는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지 지어지거나 최초 매매계약한 주택, 조세특례제한법 제99조의2는 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 최초로 매매계약한 주택, 조세특례제한법 제99조의3은 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지 지어지거나 최초 매매계약한 주택 등을 취득한 자의 해당 주택은 처분시에 양도소득세를 감면받을 수 있다.중요한 것은 이러한 감면받는 주택은 다주택자에 해당되더라도 중과세율을 배제하고 기본세율을 적용하도록 하고 있다. 두 개 이상의 주택을 보유했음에도 과도한 세부담을 피할 수 있는 것이다. 10년~20년의 보유기간을 거친 주택의 가치를 최대한 보존한 채 새로운 주택으로의 이주가 가능한 것이다.하지만 새로운 주택 이전만이 목적이라면 일시적 2주택 비과세 혜택을 면밀히 검토해 누릴 수도 있으므로, 상기한 기간에 취득한 주택의 처분이 중과세율 대상이 아니라는 정보는 2주택자들에게 가장 유효한 정보는 아닐 수 있다. 이들에게 더욱 중요한 것은 과열된 주택 시장 속에서 새롭게 주택을 취득해야 하는 자녀세대에 대한 걱정을 덜 방법일 수 있다.충분한 소득과 재산을 보유한 자산가라면 자녀들의 주택자금을 지원해주거나 현재 본인이 보유하고 있는 주택을 이전해주고자 하는 계획을 세우기도 한다.반면, 여력이 충분하진 않지만 주택시장의 가격상승에 발맞추어 수익성이 높은 주택을 취득해 시세차익을 누리고자 했던 사람들이 많은데 증여세·취득세 등은 다주택자의 주택 무상이전에 대해 형평성을 이유로 중과세율 등을 적용하고 있고, 매매형태로 자녀에게 주택을 이전하는 것도 중과세율의 부담을 예상해야 한다.자신이 거주하는 주택에 부수적으로 투자용 주택을 취득했던 사람들에게 높은 세부담은 투자의 실패를 예감케 하고 있다. 이들은 10년~20년이 넘은 ‘신축주택’ 보다는 수익성을 기대하며 새로이 취득했던 주택을 자녀에게 이전하고자 하는 계획을 수립했을 것이다. 만약 자신이 이런 경우에 해당한다면 더욱 더 자신이 보유했던 주택의 최초 취득일 등을 살펴봐야 할 것이다.현재 자신이 오랜기간 보유한 주택이 ‘신축주택’에 해당하고 새로 투자수익을 기대하며 취득한 ‘신규주택’이 있다고 했을 때, 이외의 다른 주택이 없다면 그 ‘신규주택’의 매도는 중과세율을 적용받지 않고 기본세율을 적용받을 수 있다.특히 조세특례제한법 제99조의2에 해당하는 ‘신축주택 등’은 소득세법의 1세대 1주택 비과세를 적용받는 다른 주택에 대해 주택수로 산입되지 않는 특례도 유지되고 있다.자녀와 매매라는 형태를 취하거나, 해당 주택 등을 처분해 그 이익을 보존하여 자녀의 새로운 주택자금에 보태주고자 하거나, 신규주택을 이전해주고 싶은 주택 보유자들이라면 자신이 취득한지 오래된 주택의 취득일 등을 살펴보기를 추천한다.그러나 지금까지 언급한 ‘신축주택 등 취득자’에 대한 양도소득세 과세특례 조문들은 시의적인 성격이 강한 정책과 법령이었다.세법은 정책목적으로 개정되는 경우가 많아 취득시점과 양도시점 요건에 대한 경과부칙의 적용이 얽혀있으며, 신축주택은 고급주택 혹은 고가주택이어서는 안되는 등 그 해당여부를 판단하기는 상당히 까다롭다.자신의 주택이 지금까지 언급한 ‘신축주택’에 해당하는지 확인하고자 한다면 서류를 지참해 전문 세무상담을 받아야 할 것이다. 대표적으로 유의해야 할 요건 중 하나는 ‘신축주택’이 고급주택이어서는 안되는데 고급주택의 요건은 2002.12.30 개정되기 전까지는 연면적 165㎡ 이상이면서 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 주택이었으나 개정 후 그 명칭도 고가주택으로 바뀌었고, 가액기준만 남게 되었다.즉, 자신의 취득시기와 양도시기에 따라 자신의 주택이 고급주택(고가주택)에 해당되는지 여부가 달라질 수 있으므로 요건판단에 신중해야만 한다. 자신의 재산권 보호를 위해 전문상담이 필수적인 이유이다.투기목적이 아닌 투자목적의 주택 보유자였다면 정부의 규제대상이 되지 않아야 할 것이다. 이들의 재산권은 보호되어 할 것이다. 또, 정부가 장려한 주택 정책에 발맞추어 주택을 취득했던 납세자들의 재산권은 시간이 지나고, 상황이 달라졌다는 이유로 개정된 법령에 의해서 침해되어서도 안 될 것이다. 자산관리를 고민하고 있다면 과거의 자신의 주택의 취득 당시도 다시 돌아보고 검토하고, 전문적인 도움을 받아 재산권을 보호해야할 것이다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.03.10

      임한빈 세무사

      월세액 세액공제, 근로자가 근로제공 기간 동안 지출한 월세액에 한정 적용

      세무법인 다솔의 ‘세무상담’지난 한 해 동안 벌어들인 근로소득과 지출한 비용을 정산하는 연말정산 시기가 왔다. 근로소득자 중 월세로 살고 있는 근로소득자라면 월세로 나가는 비용 부담이 만만치 않을 것이다. 지난 한 해 지출한 월세 부담을 조금이나마 줄일 수 있는 월세액 세액공제에 대해서 알아보고자 한다.1. 공제대상자과세기간 종료일(12월 31일) 현재 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주이면서 해당 과세기간의 총급여액이 7000만원 이하(해당 과세기간의 종합소득금액이 6000만원 초과하는 사람은 제외)인 근로자이다.  여기서 세대는 ①근로자와 그 배우자 ②근로자의 직계존비속, 형제자매 등이 해당 근로자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 사람을 의미한다. ②는 생계를 같이하는 경우에만 동일한 세대로 보지만 ①은 생계를 같이 하지 않더라도 동일한 세대로 본다. 해당 근로자의 배우자 및 직계존비속, 형제자매 등이 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제, 주택임차차입금 원리금 상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액에 대한 소득공제를 받으면 근로자 당사자는 월세액 세액공제를 받을 수 없으니 주의해야 한다.  추가로 2021년 귀속분부터 「출입국관리법」 제31조에 따라 등록한 외국인이나 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 국내 거소 신고를 한 외국국적동포도 위의 요건을 충족한다면 월세액 세액공제를 받을 수 있다. 2. 월세세액공제 요건(1) 주택 요건주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하)이거나 기준시가가 3억원 이하인 주택이어야 한다. 이 때 다가구 주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 하고, 주거용 오피스텔, 고시원업의 시설도 포함한다.(2) 주택 부수 토지 요건해당 주택에 딸린 토지의 면적이 도시지역인 경우에는 주택 면적의 5배, 도시지역 외의 지역인 경우에는 주택 면적의 10배를 초과하지 않아야 한다.(3) 전입신고임대차계약증서의 주소지와 주민등록등표의 주소지(외국인의 경우에는 「출입국관리법」에 따른 국내 체류지 또는 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따라 신고한 국내거소)가 같아야 한다. 즉, 전입신고가 되어있지 않으면 월세세액공제를 받을 수 없으니 주의해야 한다.(4) 임대차계약 체결 당사자 요건임대차계약을 체결하는 당사자가 해당 거주자 또는 해당 거주자의 기본공제 대상자이어야 하므로 계약서상 당사자는 공제 적용 대상 근로자 혹은 근로자의 기본공제 대상자여야 한다.3. 적용 대상 월세액적용 대상 월세액은 임대차계약서상 주택임차 기간 중 지급해야 하는 월세액의 합계액을 주택임대차 계약기간에 해당하는 일수로 나눈 금액에 해당 과세기간의 임차일수를 곱하여 산정하며, 산정식은 아래와 같다.   4. 세액공제액 위의 요건을 모두 충족했다면 세액공제를 얼마나 받을 수 있을지 궁금할 것이다.  근로소득자가 지급한 월세액에 대해 총급여 또는 종합소득금액을 기준으로 공제율을 적용해 세액을 공제한다. 총급여가 5500만원(종합소득금액이 4500만원)이하인 근로소득자는 위에서 산정한 월세액과 750만원 중 더 적은 금액에 12% 곱한 금액을 공제한다. 이 때 근로자가 공제 받을 수 있는 최대금액은 90만원이다. 총급여가 5500만원(종합소득금액이 4500만원)초과이면서 총급여가 7000만원(종합소득금액이 6000만원)이하이면 위에서 산정한 월세액과 750만원 중 더 적은 금액에 10% 곱한 금액을 공제한다. 이 때 근로자가 공제 받을 수 있는 최대 금액은 75만원이다.  종합소득금액이 2021년 귀속 연말정산 또는 종합소득 과세표준을 신고하는 분부터 종합소득금액 기준이 4000만원에서 4500만원으로 확대됐다. 작년에 소득기준에 걸려 공제를 못 받았더라도 올해는 공제받을 수 있다.    5. 공제증명서류 월세액 세액공제를 받기 위해서는 주민등록등본, 임대차계약증서 사본, 주택임대인에게 월세액을 지급했음을 증명할 수 있는 서류(현금영수증, 계좌이체 영수증, 무통장입금증 등)를 제출해야한다.6. 주의사항 월세액 세액공제는 근로자가 근로제공 기간 동안 지출한 월세액에 한하여 적용받을 수 있기 때문에 해당 과세기간 중 근로제공 기간이 없다면 그 기간의 월세액은 포함시키면 안 된다.  예를 들어 2021년 중 4월부터 9월까지만 근로제공을 했다면 2021년 4월~9월분에 대한 월세액만 공제가 가능하다. 월세액 세액공제 이외에도 근로제공 기간의 지출액에 대해서만 공제되는 항목에는 보험료·의료비·교육비 세액공제, 주택자금 소득공제, 신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제 등이 있다. 따라서 연말정산 간소화 서비스를 이용할 때 근로제공 기간에 해당하는 월만 선택해 정확한 공제를 적용받아 나중에 추징되지 않도록 주의해야 한다.  2021년 귀속 근로소득에 대해 연말정산을 하지 못했거나 누락된 소득공제나 세액공제가 있는 경우, 2022년 5월에 종합소득과세표준 확정신고를 통해 공제가 가능하다.  또한 근로소득 이외에 종합 과세되는 이자·배당·사업·연금·기타소득이 있는 경우에는 2022년 5월에 종합소득과세표준 확정신고를 해야 한다. 만약 연말정산 혹은 종합소득과세표준 확정신고 시 누락된 소득공제나 세액공제가 있다면 경정청구를 통해서 초과 납부한 세금을 돌려받을 수 있으며, 경정청구 가능 기간은 법정신고 기한이 지난 후 5년 이내이다.  누락된 공제가 있다면 경정청구를 통해 초과 납부한 세금을 돌려받을 수 있도록 세무사와 상담하기를 바란다.

      2022.02.15

      한다솔 세무사

      부동산 취득하기 전에 자금출처조사를 미리 대비하자

      세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>현재까지 세법과 대출 규제 등 정부의 많은 부동산 정책들이 있었고, 이러한 부동산 정책의 실효성을 유지하고 변칙적인 탈세를 막기 위한 방법의 일환으로 부동산 관련 세무조사가 많아졌다. 특히 부동산 관련 세무조사 중 자금출처조사가 부동산 시장에서 핵심 이슈이니 부동산을 취득하는 시점에 자금출처조사를 미리 검토할 필요가 있다.  1. 자금출처조사 관련 증여추정 규정자금출처조사는 상속세 및 증여세법상 ‘재산취득자금 등의 증여추정’ 규정에 근거를 두고 있다. 자금출처조사 대상자로 선정되는 기준은 신고된 소득금액, 양도 증여세 신고가액의 합계액과 자산 취득당시 부담했던 부채인정금액의 합계액이 취득금액 또는 상환금액에 미달하는 경우이다. 다만, 취득금액(상환금액)을 100% 전부 입증하는 것이 현실적으로 어려운 점을 고려해 취득금액(상환금액)의 20%와 2억원 중 적은 금액에 대해서는 입증책임을 면제해주고 있다. 또한, 취득금액(상환금액)이 일정한 금액 이하인 경우 입증할 필요 없이 배제된다. ‘증여추정 배제금액’은 아래와 같고 10년 동안 발생한 금액을 기준으로 보면 된다.                                      <증여추정 배제금액> 다만, 실무 경험상 납세자들이 많이 혼동하는 부분이 있는데 증여추정 배제금액 이하에 해당하면 조사 대상자에서 제외될 수 있지만, 증여사실이 확인된다면 증여추정 규정과는 별개로 증여세가 과세될 수 있다는 점이다. 또한, 위에서 말한 취득금액(상환금액)의 20%와 2억원 중 적은 금액에 대해서는 입증면제가 되지만 증여한 사실이 확인되는 경우는 역시 증여세가 과세될 수 있고, 만약 자금출처로 입증되는 금액이 취득금액(상환금액)의 70%에 해당하면 취득금액(상환금액)의 10%만 과세되는 것이 아니고, 입증되지 않는 금액인 취득금액(상환금액)의 30% 전체가 과세가 되기 때문에 입증되지 않는 금액이 곧 증여재산가액이 된다. 입증되지 않는 금액(증여재산가액) 및 증여추정가 적용되는 경우는 아래와 같이 정리된다.    2. 자금출처조사 대상자 선정부동산 거래 신고 시 제출된 자금조달계획서 및 거래증빙과 함께 금융정보분석원(FIU), 소득지출분석시스템(PCI)의 정보 등을 종합적으로 분석하여 자금출처조사 대상자를 선정하게 된다. 이 때 중요한 자료는 소득지출분석시스템(PCI)을 통해 수집된 자료이다. 소득지출분석시스템(PCI)으로 수집된 정보는 재산증가액과 소비지출액에서 원천 자금흐름을 차감한 금액을 말한다. 재산증가액은 부동산 소유권 이전 등기 등으로 지자체가 국세청으로 전달해 재산 증가사유로 알게 되고, 소비지출액은 연말정산 시 제출된 신용카드, 현금영수증 사용액 등으로 자료를 수집하게 된다. 원천 자금흐름은 신고된 소득금액으로서 근로소득, 부동산임대, 기타소득, 사업소득 등 종합소득세 신고자료를 통해 수집된다. 이와 같이 자금출처조사 대상자로 선정되는 대부분의 이유는 지출된 자금흐름(쓴 돈)이 원천 자금흐름(번 돈)보다 훨씬 크기 때문이다.  3. 자금출처조사시 대응자금출처조사가 개시되면 우선 ‘어떤 이유로 조사 대상자로 선정되었는지’를 먼저 파악해야 한다. 통지서를 통해 조사대상 연도, 조사 세목을 먼저 확인하고, 쟁점사항을 빨리 파악해 그에 따른 증빙자료를 준비하는 것이 좋다. 1차적으로 신고된 소득자료와 채무증명자료, 재산처분자료를 통해 소명하고, 과세관청에서 추가 소명을 요청한 경우에는 금융거래내역으로 입증하도록 한다. 다만, 실무적으로 소득지출분석시스템(PCI)를 통해 집계되지 않는 신용대출, 차용거래와 비트코인·주식 매매거래 때문에 조사 대상자로 선정될 수 있는데 거래내역 등 객관적인 증빙자료를 준비해 소명하는 것이 중요하다. 4. 주요 사례(1) 특수관계인으로부터 차용증 작성 후 받은 금액이 채무로 인정될 수 있는지 여부원칙적으로 배우자 또는 직계존비속 간의 차용은 인정되지 않지만, 실질적으로 차입이 맞다는 것을 입증하는 경우에는 인정될 수 있다. 공증된 차용증에 원금, 이자율, 원금상환일, 이자지급일을 기재하고, 작성된 내용대로 이행하는 것이 매우 중요하다. 자금출처조사 시 객관적인 증빙자료를 제출하기 위해 계좌이체를 이용하고, 적요란에 이자 지급을 기재해 철저하게 준비하도록 하자. 다만, 국세청의 보도자료를 확인해보면 자금출처조사 단계에서 채무로 인정받더라도 사무처리 규정에 따라 부채 사후관리를 통해 채무상환 여부를 재차 확인한다고 발표하고 있다. 또한, 상환하는 경우 해명자료 제출 안내문을 보내어 객관적인 증빙자료(계좌이체내역 등)를 요청하고 있다. 유의할 점은 특수관계인으로부터 차용한 금액 역시 소득신고가 완료된 자금원천으로 상환해야 한다는 것이다. (2) 자금출처조사 단계에서 개인사업장 또는 법인에 대한 세무조사로 확대될 수 있는지 여부자금출처 조사는 자산 취득 당시 그 시점에 수입·지출가액을 맞추는 것이 쟁점이다. 본인이 신고한 소득 및 부채와 지출사이의 부족한 부분은 증여 또는 소득누락 으로 추징하는데 본인 명의의 사업장이 있다면 매출과 관련된 부가가치세 및 소득세 조사로 확대될 가능성이 있다. 국세기본법상 정하고 있는 일정 요건을 충족하는 경우 조사관이 세무조사 범위를 확대해 사업자 또는 법인 통합조사가 진행될 수 있기 때문이다. 이에 따라 매출누락이 확인되면 종합소득세 또는 법인세와 가산세 등 거액의 세금이 추징될 수 있다.(3) 과거에 전세보증금 또는 현금을 증여받아 부동산을 취득한 경우로서 현재 부동산 취득 시 자금조달계획서에 전세금 또는 부동산 매각대금으로 기재하면 조사 대상자에서 제외될 수 있는지 여부전세보증금 또는 부동산 매각대금으로 부동산을 취득하더라도 취득 자금원천으로 바로 소명되지는 않는다. 과거에 해당 전세보증금 및 매각한 부동산의 취득자금이 소명돼야 원천으로 입증되는 것이다. 과거에 전세계약시점 및 취득시점이 ‘부과제척기간’ 이내에 해당하면 과세관청이 과세권을 행사할 수 있기 때문에 소명이 우선돼야 한다. 부과제척기간은 상속세 및 증여세의 경우 원칙적으로 10년이지만 예외적으로 15년 또는 최악의 경우 상속·증여 사실을 안 날부터 1년 이내에 해당하면 자금출처조사 단계에서 추징될 수 있다.부동산을 취득하기 전에 미리 취득 자금원천을 확인해 자금출처조사 대상자에 해당될 수 있는지 미리 파악하는 것이 중요하다. 사전에 전문가의 도움을 받아 부동산 취득금액이 어떤 자금흐름을 통해 원천으로 구성되었는지 확인하고, 부동산 취득에 원천이 되는 소득 중 미신고 금액이 있다면 차라리 기한 후 신고를 하여 가산세 감면이라도 받는게 유리할 수도 있다. 

      2022.01.27

      류세진 세무사

      사례로 알아보는 조합원입주권·분양권과 일시적2주택

      세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>1세대가 1주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적으로 1세대 2주택이 된 상태에서 종전주택을 양도하는 경우에도 일정한 요건을 충족한다면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다. 이러한 특례 규정에 있어서 주택으로 간주되는 조합원입주권과 분양권도 유사하지만 달리 규정된 방식으로 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있다. 몇 가지 사례를 통해 살펴보자. 1. 일시적 2주택 법률규정과 요건먼저 규정된 법률 내용으로 비과세 요건을 확인해보자. 다만 아래 요건 외에도 양도하는 종전주택은 기본적으로 보유 및 거주요건 등의 비과세 요건을 충족해야 한다.(1) 종전주택과 신규주택(소득세법 시행령 제155조 제1항)가장 일반적 경우로서, 아래 ①, ② 요건을 모두 충족해야 한다.① 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것② 신규주택 취득일로부터 3년* 이내 종전주택을 양도할 것(*신규주택 취득일 현재 종전주택 및 신규주택 모두 조정대상지역 내에 있는 경우, 신규주택 취득일로부터 1년 이내 종전주택을 양도해야 하며, 신규주택에 세대 전원이 이사 및 전입 신고해야 한다.)(2) 종전주택과 조합원입주권(소득세법 시행령 제156조2 제3항, 제4항), 분양권(소득세법 시행령 제156조3 제2항, 제3항)1세대가 1개의 주택을 보유하다가 조합원입주권(분양권)을 취득하고 종전주택을 양도할 때 비과세를 적용받는 경우이다. 아래 ① 또는 ② 요건 중 하나를 충족하면 된다.① 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권(분양권)을 취득하고, 조합원입주권(분양권)을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것② 조합원입주권(분양권)을 취득한 날로부터 3년이 경과하여 종전주택을 양도하는 경우로서 조합원입주권(분양권)으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고, 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내 종전주택을 양도할 것 2. 조합원입주권·분양권과 일시적 2주택 비과세 사례혼동하기 쉬운 몇 가지 사례를 살펴보고자 한다. 앞서 설명한 법률 요건의 충족 여부를 엄격하게 살펴 판단하면 사례의 답을 찾기 쉽다.(1) 사례1  Q 2018.12. 조정대상지역 내 주택A를 취득해 보유하던 甲은 2020.02. 비조정대상지역 내 주택B를 추가로 취득했는데, 주택B의 취득 이후 재건축·재개발에 의한 관리처분계획인가로 주택B가 조합원입주권B로 변경됐다. 이 경우 주택A 양도 시 비과세를 적용받기 위해 갖추어야 할 요건은 무엇일까? A 위 사례는 신규주택이 취득 이후 조합원입주권으로 변경된 사례로서 조합원입주권 비과세 규정 적용으로 혼동할 수 있다. 하지만 주택B는 취득 당시 권리가 아닌 주택이었으므로 일반적인 일시적 2주택 규정을 적용해야 한다. 따라서 주택A는 주택B의 취득일로부터 3년 이내 양도해야만 비과세를 적용받을 수 있다.(2) 사례2   Q 2021.01. 분양권C를 취득해 보유하던 乙은 해당 분양권이 완공되기 이전에 주택D를 취득했다. 이후 분양권C가 주택C로 완공됐다면, 주택C 취득일로부터 3년(1년)이내 주택D를 양도 시 비과세를 적용받을 수 있을까?A 정답은 비과세를 적용받을 수 없다. 2021.03.30. 국세상담센터에 게재된 주요 상담사례자료에 따르면 주택간 일시적 2주택 비과세(소령 제155조 제1항) 적용대상은 아니다. 2021.01.01. 이후 취득한 분양권에 대해서는 소득세법 시행령 제156조3이 신설되었기 때문에 해당 법률조항을 적용해야 한다는 취지로 해석된다. 하지만 해당 조항을 적용하기 위해서는 주택D를 먼저 취득했어야 하기 때문에 이 또한 적용대상이 아니다. 따라서 위 케이스의 경우 선양도하는 주택은 과세된다.(3) 사례3   Q 丙이 보유하고 있던 주택E가 재건축·재개발에 의한 관리처분계획인가로 조합원입주권E로 변경된 이후, 승계 조합원입주권F를 추가로 취득했다. 이후 두 입주권이 주택E와 주택F로 완공된 이후, 주택E를 양도하는 경우 어떤 요건 충족 시 비과세를 적용받을 수 있을까?A 정답은 현 규정상 비과세는 적용받을 수 없다. 현재 법률 규정은 종전주택을 보유한 상태에서 신규주택 또는 신규 조합원입주권을 취득한 경우 종전주택 양도시 비과세를 적용하는 규정이지 ‘조합원입주권을 보유한 상태’에서 조합원입주권을 취득한 경우는 규정하고 있지 않다(서면법규과-563, 2013.05.16.).참고로 원조합원이 조합원입주권을 보유하다가 신규주택을 취득한 경우로서 보유하던 조합원입주권을 양도해 비과세를 적용받을 수 있는 규정은 소득세법 시행령 제89조 제1항 제4호에 별도의 요건으로 규정하고 있으나, 위 케이스는 해당되지 않는다.(4) 사례4  Q 丁은 주택G(2018.4. 취득), 주택H(2019.5. 취득)를 함께 보유하던 중 2020.5. 조합원입주권I를 취득했다. 주택H를 2020.12. 과세로 선양도 후 주택G와 조합원입주권I만 보유한 상태에서 주택G를 양도한다면 비과세를 적용받을 수 있을까? (다만, 소령 제154조 제5항에 따른 보유기간 재기산 규정은 별론으로 함)A 주택G의 양도일 현재 주택G와 조합원입주권I가 조합원입주권 일시적 2주택 비과세(소령 제156조2 제3, 4항) 요건을 충족한다면 비과세를 적용받을 수 있다(재산세과-1025, 2009.05.25.). 따라서 조합원입주권I 취득일로부터 ① 3년 이내 양도하거나, ② 3년이 경과했다면 주택I 완공 후 2년 이내 입주 및 1년 이상 거주하고, 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 주택G를 양도하면 된다.최근 많은 1주택 이상 보유자가 주택보다 양도기한이 여유롭고 보유세 부담이 적은 조합원입주권 또는 분양권을 투자목적으로 취득하고 있다. 하지만 향후 세금에 대한 계획없이 주변 이야기만 듣고 취득했다가 양도 직전 상담을 찾아온 사람들이 난처한 상황에 처하곤 한다. 조합원입주권 또는 분양권을 취득·양도할 계획이 있다면 반드시 숙련된 세무 전문가에게 충분한 검토를 받아보길 바란다.곽인송 세무사 세무법인 다솔

      2022.01.21

      곽인송 세무사

      유산을 지키는 상속협의분할

      세무법인 ‘다솔’ 소속 16명의 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주> 끝은 또 다른 시작이라고 했던가. 상속으로 피상속인의 상속세가 정산됨과 동시에 상속인들은 새로운 자산을 취득하게 된다. 협의분할은 상속세뿐 아니라 향후 상속인들의 여러 세금에도 큰 영향을 미친다. 협의분할시 유념해야 할 사항을 알아보자.1. 논의만 충분히 해도 증여세를 피할 수 있다.상속인들 간의 합의·변경만으로도 세금이 발생할 수 있을까? 그렇다.상속재산에 대해 상속 등기 등을 한 후 상속 지분 등의 변경으로 당초보다 상속재산이 증가하는 자는 초과분을 증여받은 것으로 보아 증여세를 납부해야 한다. 다만, 상속세 신고기한 내 경정등기를 하거나 상속개시 후 최초로 협의분할에 의한 상속등기 등을 하는 경우 이러한 증여세를 피해갈 수 있다. 억울하게 증여세가 부과되지 않도록 협의분할서 작성 전 충분한 논의를 거치도록 하자. 2. 배우자 상속공제를 활용하자.배우자가 상속받는 재산에 대하여는 최소 5억원에서 최대 30억원까지 공제가 가능하다. 남편의 사망으로 자녀 3명과 함께 30억원을 상속받게 된 경우 배우자가 상속받는 금액에 따라 상속세는 1억9000만원의 차이가 발생한다.                                                                                       (단위:백만원)다만, 배우자도 위독하여 단시간 내에 재차 상속개시가 예상된다면 향후 상속세까지 고려해 결정해야 하므로 전문가의 도움을 받아 미리 시뮬레이션을 진행해보도록 하자. 3. 상속 이후를 함께 고려하자.현명한 협의분할로 상속세뿐만 아니라 이후 발생할 종합부동산세, 종합소득세, 양도세 등 여러 세금도 함께 절세할 수 있다. A씨 가족의 사례를 통해 알아보자. ① 주택은 누가 상속받는 것이 유리할까?상속비율의 차이만으로도 세액차이가 크게 달라진다. 2채의 주택을 보유하고 있는 배우자와 무주택자인 자녀가 공동으로 상속받고 6년 후 양도하는 경우를 생각해보자(양도가 20억원, 취득가 10억원 가정).                                                                                        (단위:백만원)  공동으로 상속받은 주택을 양도하는 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 주택 수를 계산한다. 배우자가 60%의 지분을 상속받고 처분하는 경우 3주택자에 해당하여 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 부인된다.                                                                                       (단위:백만원)  무주택자인 자녀가 60% 지분을 가져가는 경우 중과세율 적용을 피할 수 있다. 지분비율을 조정했을 뿐인데 약 2억3000만원의 세금을 아낄 수 있게 되었다.자녀가 상속주택에 실거주하여 비과세 요건을 충족한다면 더 많은 절세도 가능하다. 상속인들 모두 다주택자에 해당한다면 상속개시일 5년 내 상속주택 처분계획을 수립하는 것도 필요하다. ② 농지는 누가 상속받는 것이 유리할까?B씨가 7년 동안 자경하던 하남시 농지를 상속받고 2년 후 양도하는 경우의 예상세액을 살펴보자(양도가 20억원, 취득가 10억원 가정).                                                                                                                                                                     (단위:백만원)  8년 이상 자경한 농지는 양도소득세를 최대 1억원까지 감면받을 수 있다. 피상속인이 경작하던 중 사망한 경우 기간요건을 판단할 때 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 합산해 인정해준다. 다만 이는 상속인이 농지소재지 등에 거주하며 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우에 한하므로 상속인들 상황에 맞도록 재산분배를 결정해야 한다. ③ 상가는 누가 상속받는 것이 유리할까?종합소득세는 합산 과세방식이므로 소득이 있는 자녀들의 경우 임대소득으로 증액되는 종합소득세도 부담이 될 수 있다. 그러므로 상속인 각자의 현재 상황에 대해 충분한 논의를 거쳐 상속받을 자를 결정하거나 추후 법인으로 전환하는 방식을 함께 고려하는 것이 필요하다.  출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.01.13

      유새라 세무사

      1세대 1주택 비과세 거주요건 필요할까?

      2017년 정부는 투기 목적 수요가 주택시장에 유입되는 것을 막고 실수요 중심으로 주택 수요를 관리하고자 8.2 부동산대책을 통해 조정대상지역 내 주택 취득자에 대해 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 거주요건을 신설했다.해당 규정은 2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 적용하는 것으로 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 또는 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우로서 1세대가 계약금 지급일 현재 무주택인 경우에는 거주요건이 배제된다. 실무에서는 여러 가지 상황별로 거주요건 적용여부가 달라진다. 아래에서는 이에 대해 살펴보고자 한다(취득하는 주택이 조정대상지역임을 가정). 1. 2017년 8월 2일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 해당하는지 여부(지급일 현재 무주택인 경우 가정).(1) 계약금 일부를 2017년 8월 2일 이후 납부하는 경우2017년 8월 2일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 계약금을 “완납”한 경우를 말하는 것이다. 따라서 계약금 일부를 2017년 8월 2일 이후 납부하는 경우에는 거주요건이 적용된다. [서면부동산2019-377(2019.08.26.)](2) 피상속인이 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택 또는 2017년 8월 2일 이전 매매계약 체결 및 계약금을 지급한 조정대상지역 내 분양권을 동일세대원인 상속인이 2017년 8월 3일 이후 상속받은 경우이러한 경우에는 상속인이 2017년 8월 2일 현재 피상속인과 동일세대원이었는지와 동일세대원이었다면 상속개시 당시까지 계속하여 동일세대원인지에 따라 나뉜다.상속인이 2017년 8월 2일 현재 피상속인과 동일세대원인 경우로서 상속개시 당시까지 동일세대원인 경우에는 거주요건을 적용하지 않는다. [서면법령해석재산2020-2708(2020.12.24.), 서면법령해석재산2020-3884(2021.04.23.)]상속인이 2017년 8월 2일 현재 피상속인과 별도세대였으나, 2017년 8월 3일 이후 동일세대원이 된 경우에는 거주요건을 적용한다. [사전법령해석재산2020-1047(2021.05.04.)]상속인이 2017년 8월 2일 현재는 피상속인과 동일세대원이나, 2017년 8월 3일 이후 세대분리한 후 다시 합가하여 동일세대원인 상태에서 상속이 개시된 경우에는 거주요건을 적용한다. [사전법령해석재산2021-853(2021.09.30.)](3) 2017년 8월 2일 이전 건축허가를 받아 착공신고 후 2017년 8월 3일 이후 완공해 주택을 취득한 경우위 경우가 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 해당해 거주요건이 배제되는 것인지 논란이 되었으나, 위 경우는 거주요건이 적용된다.[서면법령해석재산2020-3871(2021.02.18.)](4) 2017년 8월 2일 이전 주택을 신축할 목적으로 멸실하고 2017년 8월 3일 이후 준공되어 취득한 경우주택을 신축할 목적으로 기존주택을 취득 후 멸실하고 신축했을 경우 새로 취득하는 주택은 기존주택의 연장으로 보아 신규주택의 취득시기를 기존주택의 취득일로 본다. 따라서 기존주택을 2017년 8월 2일 이전 취득했으므로 거주요건은 적용하지 않는다. [서면부동산2020-1236(2020.11.30.)]  *17.08.02. 이전 피상속인이 매매계약 체결, 계약금 지급한 경우 2. 1세대가 계약금 지급일 현재 무주택에 해당하는지 여부(1) 주택 분양권 및 조합원입주권을 보유한 1세대가 2017년 8월 2일 이전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우거주요건을 적용하지 않는다. 이 경우 조합원입주권은 승계조합원입주권 뿐만 아니라 원조합원입주권인 경우에도 거주요건을 적용하지 않는다. [기획재정부재산-735(2019.10.30.)](2) 공동상속주택 소수지분(소득세법 시행령 제155조 제3항)을 보유한 1세대가 2017년 8월 2일 이전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우1세대 1주택 비과세 적용 시 공동상속주택 소수지분을 보유한 경우에는 일정 요건을 충족한 자가 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 보며 공동상속주택 소수지분 보유자의 주택으로 보지 않기 때문에 계약금 지급일 현재 무주택인 것으로 잘못 판단할 수 있다. 이는 비과세 요건을 충족한 주택을 양도할 때 양도자의 주택으로 보지 않겠다는 것이며, 거주요건 적용여부를 판단하기 위한 무주택 세대에 해당하는 것은 아니기 때문에 이 경우 거주요건이 적용되므로 주의해야 한다. [서면부동산2018-935(2018.11.29.) 외 다수](3) 조세특례제한법 제99조의2(이하 ‘조특99조의2’라 한다) 해당 주택을 보유한 1세대가 2017년 8월 2일 이전 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우공동상속주택 소수지분과 마찬가지로 1세대 1주택 비과세 적용 시 조특99조의2 해당 주택을 보유한 경우에는 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않기 때문에 이 역시도 계약금 지급일 현재 무주택인 것으로 오인할 수 있다. 이 경우에도 위와 마찬가지로 거주요건 적용여부를 판단하기 위한 무주택 세대에는 해당하지 않기 때문에 거주요건이 적용되므로 주의해야 한다. [기획재정부재산-941(2018.11.01.) 외 다수]  3. 양도당시 조정대상지역에서 해제된 경우거주요건 적용여부는 취득당시 조정대상지역인지에 따라 판정한다. 따라서 취득당시 조정대상지역에 해당했으나, 양도당시 조정대상지역에서 해제된 경우라도 취득당시에 조정대상지역이었다면 비과세 혜택을 받기 위해서는 거주요건이 적용된다.이 외에도 실무적으로 비과세는 혜택이 큰만큼 적용요건이 매우 엄격하고 까다롭게 이루어진다. 비과세가 적용되는 것으로 알고 양도했다가 검토해보니 생각하지도 못한 이유로 비과세가 적용되지 않아 곤란한 경우가 비일비재하다.이런 혼란을 방지하기 위해서는 주택을 양도하기 전 뿐만 아니라 취득하기 전에도 반드시 세무전문가와 상담해 자산플랜을 세우길 권장한다.

      2021.12.24

      조인영 세무사

      서울 인기 아파트 TOP100 보유세 예상액

      먼저 강남구부터 살펴보겠다. 강남구에서 2020년 거래건수 163건을 기록했던 자곡동 엘에이치강남아이파크(84㎡)는 최고 17억4000만원에 거래된 적이 있다. 이곳에 사는 사람들은 종합부동산세 과세대상이다. 1세대 1주택자가 5년 동안 보유한 경우 받는 세액공제 20%를 적용하더라도 종합부동산세 32만원과 농어촌특별세 6만원을 합쳐 38만원을 더 납부한다는 계산이 나온다. 2020년 실거래가 43억원을 기록했던 도곡동 도곡렉슬(176㎡)은 2021년 공시가격이 34억4400만원이었다. 보유세는 총 3352만원으로 지난해 1959만원보다 71% 늘어나게 된다. 2020년 도곡동 타워팰리스(244㎡)의 실거래가는 53억5000만원이었다. 2021년 공시가격 41억7000만원 기준으로 이곳의 보유세를 계산하면 4535만원이 나오며 이는 전년보다 16% 상승한 금액이다. 보유세 상승률은 상대적으로 낮아 보이지만, 실제 금액으로 보면 1년 사이 611만원의 세금을 더 낸 것을 알 수 있다. 이 금액은 공시가격 15억원인 아파트의 1년 보유세와 맞먹는 수준이다. 이번에는 강동구로 가보겠다. 거래건수가 가장 많았던 고덕동 고덕래미안힐스테이트(97㎡)의 2021년 공시가격은 11억7700만원으로, 집주인들은 종합부동산세 과세 대상이다. 2021년 보유세는 381만원으로 2020년 보유세(286만원)보다 33% 올랐다. 강서구에서는 화곡동 강서힐스테이트(152㎡)의 공시가격이 10억9300만원을 기록했다. 종합부동산세를 포함한 총 보유세는 331만원으로 지난해보다 62만원 늘었다. 노원구에서는 중계그린1단지(59㎡)가 64만원을 기록했고, 도봉구 방학신동아1단지(126㎡)의 보유세는 86만원, 중랑구 신내6단지(59㎡)의 보유세는 67만원이다. 서대문구의 신축 아파트인 DMC래미안e편한세상(153㎡)과 DMC파크뷰자이1단지(152㎡)는 각각 286만원과 380만원의 보유세를 내는 것으로 계산됐다. 성동구는 행당대림e-편한세상(114㎡)의 보유세가 237만원으로 예상되고, 성북구 최고 인기아파트인 정릉풍림아이원(114㎡)은 보유세 90만원을 낸다. 용산구에는 최고급 아파트인 한남더힐(243㎡)이 자리 잡고 있다. 2020년 실거래가는 77억5000만원이었고, 2021년 공시가격 62억6800만원을 기록했다. 보유세는 7917만원으로 2020년보다 1505만원 오른 수치를 기록했다. 

      2021.11.23

      박정수 세무사

      9억 넘는 상가주택, 세금폭탄 피하려면 올해 안에 팔아라

      [땅집고] 실거래가 9억원 초과 겸용주택과 주택부수토지에 대한 양도세 적용 범위가 내년 1월1일부터 달라진다. 사진은 경기 성남 판교신도시에 들어선 점포겸용 주택 단지. /조선DB[땅집고] 오는 12월부터 3기 신도시를 비롯한 공공주택지구와 산업단지 예정지에서 토지보상 협의가 본격화된다. 신도시와 택지지구 토지 보상 협의시 토지주가 서둘러야 할 이유는 없다. 보상 필지가 여럿인 경우 해를 넘겨 협의에 응하는 일도 흔하다. 그런데 올해를 넘기면 세금 폭탄을 맞는 부동산도 있어 주의해야 한다.1가구1주택 비과세가 적용되는 9억원 초과 겸용주택(일명 상가주택)이나 수도권 안에서 대지면적이 큰 주택 부수토지(주택에 딸린 땅)가 대표적이다. 이런 부동산을 소유한 경우 내년 1월1일부터 세법 개정안이 시행되면 매각시 양도세가 대폭 늘어날 수 있다. 토지 보상 뿐만 아니라 일반 매각을 고려하는 소유자도 마찬가지다. 팔 생각이 있다면 올해 안에 팔아야 절세에 유리하다.■겸용주택, 내년부턴 1가구1주택 비과세 안돼흔히 상가주택이라고 부르는 겸용주택은 한 건물에 주택과 주택이 아닌 부분(상가·사무실 등)이 같이 있는 것을 말한다.[땅집고] 9억원 초과 겸용주택은 내년 1월1일부터 주택이 차지하는 연면적에 상관없이 주택부분과 그외 부분으로 분리해 과세한다. /국세청 2020 개정세법 해설겸용주택 절세법 핵심은 주택이 아닌 부분에 대해 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있느냐다. 실거래가 9억원을 초과한 겸용주택은 주택과 비 주택 부분을 분리해 과세한다. 지금은 주택이 차지하는 연면적이 나머지 연면적을 합친 것보다 크면 건물 전체를 주택으로 간주한다. 이 경우 건물 전체에 대해 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.그런데 내년 1월1일부터 주택 연면적 비율에 상관없이 주택 부분에 대해서만 비과세 혜택이 적용된다. 나머지 상가나 사무실은 일반 부동산으로 분류돼 양도소득세를 내야 한다. 장기보유특별공제율도 주택으로 간주하면 최대 80%까지 적용받지만, 일반 부동산으로 분류되면 연 2%, 최대 30%(15년 이상 보유)로 대폭 줄어든다. 15년 넘게 보유했더라도 50%나 차이가 난다.따라서, 9억원 초과 겸용주택 중 주택 연면적이 비 주택보다 크다면 올해 안에 소유권을 이전해야 비 주택 부분까지 양도세 비과세 받을 수 있다.■수도권, 부수토지 범위 조정…비과세 규모도 달라진다주택에 딸린 토지(주택부수토지)의 비과세 범위도 내년부터 조정된다. 주택 부수토지는 주택에 포함되는 것으로 간주돼 주택에 해당하는 세율이 적용된다. 만약 1가구1주택 비과세 대상자라면 부수토지 범위 내에서는 양도세는 거의 내지 않아도 되는 것.원래 비과세 주택부수토지는 주택 정착 면적의 5배 이내 면적으로 한다. 주택정착면적은 건물전체정착면적에 주택부분 연면적이 건물전체연면적에서 차지하는 비율을 곱해서 계산한다.[땅집고] 내년부터 주택부수토지의 범위가 조정되기 때문에 범위가 줄어드는 수도권에서는 양도를 올해 안에 끝내는 것이 유리하다. /국세청 2020 개정세법 해설그런데 수도권(서울‧경기‧인천)에서는 비과세 주택부수토지 범위가 기존 대비 60%로 줄어든다. 내년 1월1일부터 주택부수토지를 양도하는 경우 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역에는 주택정착면적의 3배를 적용하기로 한 것이다. 수도권에서 대지면적이 큰 주택을 보유한 경우 막대한 세금을 부담해야 할 가능성이 크다. 반면 녹지지역과 수도권 밖의 지역은 5배, 도시지역 밖은 10배로 범위가 그대로 유지된다.결론적으로 올해 토지보상 협의에 돌입하는 토지와 주택 소유주라면 1세대1주택 비과세가 적용되는 9억원 초과 겸용 주택과 대지 면적이 큰 수도권 소재 주택부수토지에 대한 협의를 우선적으로 하는 것이 세금 면에서 유리하다. 다만 비과세되는 겸용주택이 9억원 이하이거나 주택부수토지 지역이 수도권이 아니라면 종전 규정이 적용되므로 구태여 협의를 서둘러야 할 이유는 없다. 

      2021.11.23

      안수남 대표 세무사

      유사매매사례가액이란

      상속세와 증여세의 핵심은 해당 재산에 대한 평가이다. 재산의 구분은 크게 부동산, 유가증권(상장주식·비상장주식), 유형재산, 무체재산권 등이다. 평가방법이나 규정은 재산의 종류에 따라 조금씩 다르지만 가장 빈번하게 상속 및 증여가 되는 부동산의 평가기준에 대해 알아보자.부동산의 경우 다른 재산에 비해서 거래가 활발하며 평가의 기준이 될 수 있는 가격이 다양하다. 예를 들어, 해당 물건의 매매가액, 수용가액, 공매가액, 감정가액 등이다. 앞에 열거한 가액이 없을 경우에 적용되는 ‘유사 매매사례가액’규정이 있는데, 이는 해당 물건의 가격은 아니지만 해당 물건과 유사한 다른 재산의 매매가액, 수용가액, 공매가액, 감정가액 등을 해당 물건의 가격으로 보는 규정이다. 아파트 및 다세대주택은 ‘유사 매매사례가액’을 적용할 수 있는 대표적인 부동산이다. 하지만 유사매매사례가액에서 정의하는 ‘유사함’은 주관적일 수 있다. 나의 아파트와 유사한 아파트를 결정하는 요소가 층수인지 향이나 조망인지 수리가 얼마나 되어 있는지 명확하게 규정하기가 애매하다. 그러다보니 유사매매사례가액 적용과 관련된 심판례가 과거에는 많았다. 아파트의 경우 같은 단지, 같은 동, 같은 면적일지라도 층과 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이어서 무조건 유사매매사례가액으로 볼 수 없다는 심판례(조심2008서1556(2008.09.24.))도 있었다. 또한 다세대주택의 경우 지하1층, 1층, 2층은 각각 한 층의 차이지만 통상적으로 매매가액의 차이가 크다. 조망권이나 일조권, 습기 등의 차이가 있어 층수에 대한 선호도가 확연히 차이가 나므로 동일한 건물에 위치한 동일평형 물건이라고 하더라도 유사한 재산의 매매사례가액으로 보기가 어려울 것이다. 유사매매사례가액에 대한 기준을 명확하게 하기 위해서 시행령에서는 유사함에 대해서 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산이라고 정의하고 있다. 구체적으로는 ①평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 위치할 것 ②평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내일 것 ③평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 5% 이내일 것의 규정이 있다. 최근 새로이 지어지는 공동주택단지 중에는 동일한 대단지 안에 속하지만 아파트와 타운하우스(빌라)가 공존하는 경우가 있다. 그 경우, 위에서 규정하는 ①, ②, ③의 요건을 모두 충족한다고 할지라도 아파트와 타운하우스(빌라)는 다른 종류의 부동산이기에 유사매매사례가액을 적용하지 않는다.2019년도 3월 20일에 신설된 단서규정에 의하여 유사매매사례가액의 우선순위를 결정할 때, 평가대상 주택과 공동주택 가격의 차이가 가장 적은 주택을 우선적으로 정하는 것으로 되어 있다. 공동주택가격은 아파트의 경우 해당 물건의 개별적인 특성을 모두 반영해 공시하기 어렵기에 동일한 동에 위치한 유사한 층수라면(예:11~20층) 대부분 같은 공동주택가격이 공시된다. 따라서 11층에 위치한 내 물건이 옆 동의 11층보다 동일한 동에 20층의 매매가액을 우선 적용하게 된다는 것이다. 상속세와 증여세를 산정하기 위해서 당해 재산의 매매가액이나 감정가액이 없다면 유사매매사례가액을 신고에 적용할 수 있다. 하지만 유사매매사례가액이 잘못 적용돼 다른 유사매매사례가액으로 결정이 되면 납부를 늦게해서 생기는 이자성격의 납부불성실가산세를 내게 되는데 1년으로 치면 8%격에 해당하기 때문에 이마저도 상당히 무거울 수 있다. 이렇듯 유사매매사례가액은 신고 당시 다른 우선되는 가격으로 부인될 우려가 있기에 감정을 받는 방법도 생각해 볼 수 있다.감정평가는 평가기관에 의뢰해 해당 재산의 평가기준일 시점의 가치를 평가하는 방법이다. 감정평가시 ‘가격산정기준일’과 ‘감정가액평가서 작성일’ 모두 평가기준일(상속개시일 혹은 증여등기접수일) 전후 6개월(증여의 경우는 전 6개월, 후 3개월) 이내에 일자가 들어와야 하기 때문에 소급감정은 과세관청에서 인정해주고 있지 않는다. 즉, 감정평가로 신고하는 경우 신고기한 내에 감정평가를 해야 한다. 감정평가수수료 또한 공제가 되니 유사매매사례가액으로 신고하기 전에 감정평가액으로 신고를 하는 것에 대해 한번쯤 고려해보는 것이 좋겠다. 출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.07.04

      김혜인 세무사

      "다주택 중과유예보다 취득시점부터 중과로 개선해야"

      문재인 정부가 물러나고 윤석열 정부가 새롭게 출범한다.당장 부동산 정책에서의 큰 변화가 예상된다. 대내외적으로 성과가 적지 않은 문재인 정부였지만, 밖에서는 물론 정부와 여권 내부에서도 자성이 쏟아졌고, 부동산 정책 중에서도 가장 비판받는 조세정책 부분에 대해안수남 세무사는 자타가 공인하는 대한민국 최고의 부동산 세제 전문가다.부동산 조세정책의 기본방향은 공급을 확대하고, 수요를 억제하는 것이다.지난 정부에서도 이 원칙 아래에서 제도를 만들었겠지만, 대표적인 것이 다주택자에 대한 양도소득세 중과규정이다. 정책을 시행하면서 당장 그 때부터 팔면 적용되도록 하니 거래가 동결되는 문제가 생겼다. 게다가 이 세금은 누진세율로 일시에 과세되는 세금인데, 중과세율까지 얹어서 과세하겠다고 했다. 수요를 억제한다는 원칙에 반하는 결과가 나온 것이다. 앞으로 사는 주택부터 중과를 적용하도록 했어야 하는데, 윤석열 정부에서도 당장 양도세 중과를 유예할 것이 아니라 지금 당장 양도하는 것은 풀어주고, 지금도 많이 오해하고 있는 것이 부동산 양도차익에 대해 세금을 적게 낸다고 생각한다.결코 적은 금액이 아니다. Q 주택임대사업자 정책이 오락가락했다는 비판도 있다 그런데 뒤늦게 1년도 더 지나서 9.13 대책 이후에 막았다. 한 탬포 늦게 규제가 들어간 것이다. 기존에 받은 것까지 폐지해버렸다. 1세대 1주택 비과세 요건 '리셋'도 문제다.  1세대 1주택 비과세를 받으려면 거주기간과 보유기간을 처음부터 다시 채워야 하는 규정이 생겼다.  이 규정 역시 공급을 막는 역효과를 냈다.리셋하는 걸로 다시 바뀌면서 매물 잠김현상을 불렀다. 심지어 1세대1주택자도 못 파는 상황이 왔다.이렇게 되니까 또 이월과세를 적용해서 5년 동안 못팔도록 했다. 매물이 또 잠겼다.전반적으로 정상화 해야 한다. 지금은 너무 복잡하다. 오피스텔 하나만 보더라도 취득세 요건 다르고, 이걸 일반인들이 어떻게 다 알겠는가. 쉽고, 일관되게 만들어야 한다.일시적인 2주택자는 대부분 투기꾼들이 아니다. 특히 일시적 2주택 관련 경과부칙은 너무 어렵고 복잡하다. 보유세는 좀 완화할 필요가 있다. 보유는 그 자체로는 수익이 없는 것인데, 점진적으로 상향해서 150%정도로 끌어 올리더라도 시간을 줘야 하는데, 공약상으로 보면, 새 정부에서 종부세 공시가격을 낮춰서 적용하겠다고 하는 것은 차라리 세율 체계를 좀 낮추는 방법으로 끌고 가는 것이 좋겠다.취득세는 수요공급차원에서 현재의 다주택 중과가 나쁘지 않아 보인다.Q 종부세와 재산세 통합 공약도 있는데특히 재산세와의 통합은 바람직하지 않다.다주택이라도 각자의 사유가 있는데, 일시적 2주택자는 봐준다는데, 소수지분반 있어도 중과세대상이 된다. 종부세 중과는 일정가액, 일정규모 이상에 대해서만 한정해서 중과할 필요가 있다. 부모님이 시골집을 남기고 돌아가셨는데,받으면 취득세도 중과되고, 종부세도 중과되기 때문이다.세금 규정이 국민들에게 너무 스트레스를 주고 있는 것이다. 지난 정책들의 가장 큰 문제는 국민 신뢰를 잃은 부분이다.중과세인지를 확인할 수 있어야 하는데,세무사도 모른다고 하고, 국세청도 모른다고 하며, 기획재정부는 물어도 답을 하지 않는다. 사지도 팔지도 못한다. 

      2022.05.30

      안수남 대표 세무사

      신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세 특례

      “정부 장려 주택정책 맞춰 취득한 주택, 상황 달라졌다고 법령 바꿔 재산권 침해는 안돼”  주택시장 과열로 집값 상승과 강화된 양도세, 보유세가 서로 엇박자를 내어 여러 주택을 보유한 사람들의 주택관리계획은 난항을 겪고 있다.주택 처분에 대한 비과세 특례의 적용 요건은 까다로워 두 개의 주택을 보유한 사람은 비과세가 아니라 오히려 중과세가 되지는 않을지 걱정을 해야 한다.주택 상담을 하다보면 세제에 대한 지식이 부족해 일시적 2주택 비과세 요건 중 양도기한을 맞추지 못해 부득이한 다주택자가 되어버리거나 거주요건을 충족하지 못해 일부러 주거지를 옮겨 비과세 제도의 본래 취지인 “주거안정”과는 거리가 멀어진 납세자들의 안타까운 사연도 들을 수 있다.최근처럼 과열된 부동산 시장과 달리 한때 침체를 겪어 정부가 주택매입을 독려하고, 새로운 주거공간의 건축을 장려했던 적이 있다. 그 결과 현행 법령에 1990년대 후반~2000년대 초반 그리고 2013년에 신축 또는 매수한 이른바 ‘신축주택’과 그 취득자에 대한 특례인 ‘신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례’가 있다.특례의 취지는 침체현상이 지속되고 있는 부동산시장의 수급 불균형을 완화하고, 보유주택이 매각되지 않아 어려움을 겪고 있는 하우스푸어를 지원하고자 함이었다. 주택을 보유한지 10년~20년이 지난 이 당시 취득자들이라면 이제 그 차익을 실현하고 이주를 생각할 시기가 되었으나 다주택자에 해당되어 차익을 오히려 상실하게 될 걱정이 있다면 자신의 주택의 등기부등본과 공급계약서를 살펴보기 바란다.조세특례제한법 제99조는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지 지어지거나 최초 매매계약한 주택, 조세특례제한법 제99조의2는 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 최초로 매매계약한 주택, 조세특례제한법 제99조의3은 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지 지어지거나 최초 매매계약한 주택 등을 취득한 자의 해당 주택은 처분시에 양도소득세를 감면받을 수 있다.중요한 것은 이러한 감면받는 주택은 다주택자에 해당되더라도 중과세율을 배제하고 기본세율을 적용하도록 하고 있다. 두 개 이상의 주택을 보유했음에도 과도한 세부담을 피할 수 있는 것이다. 10년~20년의 보유기간을 거친 주택의 가치를 최대한 보존한 채 새로운 주택으로의 이주가 가능한 것이다.하지만 새로운 주택 이전만이 목적이라면 일시적 2주택 비과세 혜택을 면밀히 검토해 누릴 수도 있으므로, 상기한 기간에 취득한 주택의 처분이 중과세율 대상이 아니라는 정보는 2주택자들에게 가장 유효한 정보는 아닐 수 있다. 이들에게 더욱 중요한 것은 과열된 주택 시장 속에서 새롭게 주택을 취득해야 하는 자녀세대에 대한 걱정을 덜 방법일 수 있다.충분한 소득과 재산을 보유한 자산가라면 자녀들의 주택자금을 지원해주거나 현재 본인이 보유하고 있는 주택을 이전해주고자 하는 계획을 세우기도 한다.반면, 여력이 충분하진 않지만 주택시장의 가격상승에 발맞추어 수익성이 높은 주택을 취득해 시세차익을 누리고자 했던 사람들이 많은데 증여세·취득세 등은 다주택자의 주택 무상이전에 대해 형평성을 이유로 중과세율 등을 적용하고 있고, 매매형태로 자녀에게 주택을 이전하는 것도 중과세율의 부담을 예상해야 한다.자신이 거주하는 주택에 부수적으로 투자용 주택을 취득했던 사람들에게 높은 세부담은 투자의 실패를 예감케 하고 있다. 이들은 10년~20년이 넘은 ‘신축주택’ 보다는 수익성을 기대하며 새로이 취득했던 주택을 자녀에게 이전하고자 하는 계획을 수립했을 것이다. 만약 자신이 이런 경우에 해당한다면 더욱 더 자신이 보유했던 주택의 최초 취득일 등을 살펴봐야 할 것이다.현재 자신이 오랜기간 보유한 주택이 ‘신축주택’에 해당하고 새로 투자수익을 기대하며 취득한 ‘신규주택’이 있다고 했을 때, 이외의 다른 주택이 없다면 그 ‘신규주택’의 매도는 중과세율을 적용받지 않고 기본세율을 적용받을 수 있다.특히 조세특례제한법 제99조의2에 해당하는 ‘신축주택 등’은 소득세법의 1세대 1주택 비과세를 적용받는 다른 주택에 대해 주택수로 산입되지 않는 특례도 유지되고 있다.자녀와 매매라는 형태를 취하거나, 해당 주택 등을 처분해 그 이익을 보존하여 자녀의 새로운 주택자금에 보태주고자 하거나, 신규주택을 이전해주고 싶은 주택 보유자들이라면 자신이 취득한지 오래된 주택의 취득일 등을 살펴보기를 추천한다.그러나 지금까지 언급한 ‘신축주택 등 취득자’에 대한 양도소득세 과세특례 조문들은 시의적인 성격이 강한 정책과 법령이었다.세법은 정책목적으로 개정되는 경우가 많아 취득시점과 양도시점 요건에 대한 경과부칙의 적용이 얽혀있으며, 신축주택은 고급주택 혹은 고가주택이어서는 안되는 등 그 해당여부를 판단하기는 상당히 까다롭다.자신의 주택이 지금까지 언급한 ‘신축주택’에 해당하는지 확인하고자 한다면 서류를 지참해 전문 세무상담을 받아야 할 것이다. 대표적으로 유의해야 할 요건 중 하나는 ‘신축주택’이 고급주택이어서는 안되는데 고급주택의 요건은 2002.12.30 개정되기 전까지는 연면적 165㎡ 이상이면서 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 주택이었으나 개정 후 그 명칭도 고가주택으로 바뀌었고, 가액기준만 남게 되었다.즉, 자신의 취득시기와 양도시기에 따라 자신의 주택이 고급주택(고가주택)에 해당되는지 여부가 달라질 수 있으므로 요건판단에 신중해야만 한다. 자신의 재산권 보호를 위해 전문상담이 필수적인 이유이다.투기목적이 아닌 투자목적의 주택 보유자였다면 정부의 규제대상이 되지 않아야 할 것이다. 이들의 재산권은 보호되어 할 것이다. 또, 정부가 장려한 주택 정책에 발맞추어 주택을 취득했던 납세자들의 재산권은 시간이 지나고, 상황이 달라졌다는 이유로 개정된 법령에 의해서 침해되어서도 안 될 것이다. 자산관리를 고민하고 있다면 과거의 자신의 주택의 취득 당시도 다시 돌아보고 검토하고, 전문적인 도움을 받아 재산권을 보호해야할 것이다.출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr) 

      2022.03.10

      임한빈 세무사

      월세액 세액공제, 근로자가 근로제공 기간 동안 지출한 월세액에 한정 적용

      세무법인 다솔의 ‘세무상담’지난 한 해 동안 벌어들인 근로소득과 지출한 비용을 정산하는 연말정산 시기가 왔다. 근로소득자 중 월세로 살고 있는 근로소득자라면 월세로 나가는 비용 부담이 만만치 않을 것이다. 지난 한 해 지출한 월세 부담을 조금이나마 줄일 수 있는 월세액 세액공제에 대해서 알아보고자 한다.1. 공제대상자과세기간 종료일(12월 31일) 현재 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주이면서 해당 과세기간의 총급여액이 7000만원 이하(해당 과세기간의 종합소득금액이 6000만원 초과하는 사람은 제외)인 근로자이다.  여기서 세대는 ①근로자와 그 배우자 ②근로자의 직계존비속, 형제자매 등이 해당 근로자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 사람을 의미한다. ②는 생계를 같이하는 경우에만 동일한 세대로 보지만 ①은 생계를 같이 하지 않더라도 동일한 세대로 본다. 해당 근로자의 배우자 및 직계존비속, 형제자매 등이 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제, 주택임차차입금 원리금 상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액에 대한 소득공제를 받으면 근로자 당사자는 월세액 세액공제를 받을 수 없으니 주의해야 한다.  추가로 2021년 귀속분부터 「출입국관리법」 제31조에 따라 등록한 외국인이나 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 국내 거소 신고를 한 외국국적동포도 위의 요건을 충족한다면 월세액 세액공제를 받을 수 있다. 2. 월세세액공제 요건(1) 주택 요건주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하)이거나 기준시가가 3억원 이하인 주택이어야 한다. 이 때 다가구 주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 하고, 주거용 오피스텔, 고시원업의 시설도 포함한다.(2) 주택 부수 토지 요건해당 주택에 딸린 토지의 면적이 도시지역인 경우에는 주택 면적의 5배, 도시지역 외의 지역인 경우에는 주택 면적의 10배를 초과하지 않아야 한다.(3) 전입신고임대차계약증서의 주소지와 주민등록등표의 주소지(외국인의 경우에는 「출입국관리법」에 따른 국내 체류지 또는 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」에 따라 신고한 국내거소)가 같아야 한다. 즉, 전입신고가 되어있지 않으면 월세세액공제를 받을 수 없으니 주의해야 한다.(4) 임대차계약 체결 당사자 요건임대차계약을 체결하는 당사자가 해당 거주자 또는 해당 거주자의 기본공제 대상자이어야 하므로 계약서상 당사자는 공제 적용 대상 근로자 혹은 근로자의 기본공제 대상자여야 한다.3. 적용 대상 월세액적용 대상 월세액은 임대차계약서상 주택임차 기간 중 지급해야 하는 월세액의 합계액을 주택임대차 계약기간에 해당하는 일수로 나눈 금액에 해당 과세기간의 임차일수를 곱하여 산정하며, 산정식은 아래와 같다.   4. 세액공제액 위의 요건을 모두 충족했다면 세액공제를 얼마나 받을 수 있을지 궁금할 것이다.  근로소득자가 지급한 월세액에 대해 총급여 또는 종합소득금액을 기준으로 공제율을 적용해 세액을 공제한다. 총급여가 5500만원(종합소득금액이 4500만원)이하인 근로소득자는 위에서 산정한 월세액과 750만원 중 더 적은 금액에 12% 곱한 금액을 공제한다. 이 때 근로자가 공제 받을 수 있는 최대금액은 90만원이다. 총급여가 5500만원(종합소득금액이 4500만원)초과이면서 총급여가 7000만원(종합소득금액이 6000만원)이하이면 위에서 산정한 월세액과 750만원 중 더 적은 금액에 10% 곱한 금액을 공제한다. 이 때 근로자가 공제 받을 수 있는 최대 금액은 75만원이다.  종합소득금액이 2021년 귀속 연말정산 또는 종합소득 과세표준을 신고하는 분부터 종합소득금액 기준이 4000만원에서 4500만원으로 확대됐다. 작년에 소득기준에 걸려 공제를 못 받았더라도 올해는 공제받을 수 있다.    5. 공제증명서류 월세액 세액공제를 받기 위해서는 주민등록등본, 임대차계약증서 사본, 주택임대인에게 월세액을 지급했음을 증명할 수 있는 서류(현금영수증, 계좌이체 영수증, 무통장입금증 등)를 제출해야한다.6. 주의사항 월세액 세액공제는 근로자가 근로제공 기간 동안 지출한 월세액에 한하여 적용받을 수 있기 때문에 해당 과세기간 중 근로제공 기간이 없다면 그 기간의 월세액은 포함시키면 안 된다.  예를 들어 2021년 중 4월부터 9월까지만 근로제공을 했다면 2021년 4월~9월분에 대한 월세액만 공제가 가능하다. 월세액 세액공제 이외에도 근로제공 기간의 지출액에 대해서만 공제되는 항목에는 보험료·의료비·교육비 세액공제, 주택자금 소득공제, 신용카드 등 사용금액에 대한 소득공제 등이 있다. 따라서 연말정산 간소화 서비스를 이용할 때 근로제공 기간에 해당하는 월만 선택해 정확한 공제를 적용받아 나중에 추징되지 않도록 주의해야 한다.  2021년 귀속 근로소득에 대해 연말정산을 하지 못했거나 누락된 소득공제나 세액공제가 있는 경우, 2022년 5월에 종합소득과세표준 확정신고를 통해 공제가 가능하다.  또한 근로소득 이외에 종합 과세되는 이자·배당·사업·연금·기타소득이 있는 경우에는 2022년 5월에 종합소득과세표준 확정신고를 해야 한다. 만약 연말정산 혹은 종합소득과세표준 확정신고 시 누락된 소득공제나 세액공제가 있다면 경정청구를 통해서 초과 납부한 세금을 돌려받을 수 있으며, 경정청구 가능 기간은 법정신고 기한이 지난 후 5년 이내이다.  누락된 공제가 있다면 경정청구를 통해 초과 납부한 세금을 돌려받을 수 있도록 세무사와 상담하기를 바란다.

      2022.02.15

      한다솔 세무사

      부동산 취득하기 전에 자금출처조사를 미리 대비하자

      세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>현재까지 세법과 대출 규제 등 정부의 많은 부동산 정책들이 있었고, 이러한 부동산 정책의 실효성을 유지하고 변칙적인 탈세를 막기 위한 방법의 일환으로 부동산 관련 세무조사가 많아졌다. 특히 부동산 관련 세무조사 중 자금출처조사가 부동산 시장에서 핵심 이슈이니 부동산을 취득하는 시점에 자금출처조사를 미리 검토할 필요가 있다.  1. 자금출처조사 관련 증여추정 규정자금출처조사는 상속세 및 증여세법상 ‘재산취득자금 등의 증여추정’ 규정에 근거를 두고 있다. 자금출처조사 대상자로 선정되는 기준은 신고된 소득금액, 양도 증여세 신고가액의 합계액과 자산 취득당시 부담했던 부채인정금액의 합계액이 취득금액 또는 상환금액에 미달하는 경우이다. 다만, 취득금액(상환금액)을 100% 전부 입증하는 것이 현실적으로 어려운 점을 고려해 취득금액(상환금액)의 20%와 2억원 중 적은 금액에 대해서는 입증책임을 면제해주고 있다. 또한, 취득금액(상환금액)이 일정한 금액 이하인 경우 입증할 필요 없이 배제된다. ‘증여추정 배제금액’은 아래와 같고 10년 동안 발생한 금액을 기준으로 보면 된다.                                      <증여추정 배제금액> 다만, 실무 경험상 납세자들이 많이 혼동하는 부분이 있는데 증여추정 배제금액 이하에 해당하면 조사 대상자에서 제외될 수 있지만, 증여사실이 확인된다면 증여추정 규정과는 별개로 증여세가 과세될 수 있다는 점이다. 또한, 위에서 말한 취득금액(상환금액)의 20%와 2억원 중 적은 금액에 대해서는 입증면제가 되지만 증여한 사실이 확인되는 경우는 역시 증여세가 과세될 수 있고, 만약 자금출처로 입증되는 금액이 취득금액(상환금액)의 70%에 해당하면 취득금액(상환금액)의 10%만 과세되는 것이 아니고, 입증되지 않는 금액인 취득금액(상환금액)의 30% 전체가 과세가 되기 때문에 입증되지 않는 금액이 곧 증여재산가액이 된다. 입증되지 않는 금액(증여재산가액) 및 증여추정가 적용되는 경우는 아래와 같이 정리된다.    2. 자금출처조사 대상자 선정부동산 거래 신고 시 제출된 자금조달계획서 및 거래증빙과 함께 금융정보분석원(FIU), 소득지출분석시스템(PCI)의 정보 등을 종합적으로 분석하여 자금출처조사 대상자를 선정하게 된다. 이 때 중요한 자료는 소득지출분석시스템(PCI)을 통해 수집된 자료이다. 소득지출분석시스템(PCI)으로 수집된 정보는 재산증가액과 소비지출액에서 원천 자금흐름을 차감한 금액을 말한다. 재산증가액은 부동산 소유권 이전 등기 등으로 지자체가 국세청으로 전달해 재산 증가사유로 알게 되고, 소비지출액은 연말정산 시 제출된 신용카드, 현금영수증 사용액 등으로 자료를 수집하게 된다. 원천 자금흐름은 신고된 소득금액으로서 근로소득, 부동산임대, 기타소득, 사업소득 등 종합소득세 신고자료를 통해 수집된다. 이와 같이 자금출처조사 대상자로 선정되는 대부분의 이유는 지출된 자금흐름(쓴 돈)이 원천 자금흐름(번 돈)보다 훨씬 크기 때문이다.  3. 자금출처조사시 대응자금출처조사가 개시되면 우선 ‘어떤 이유로 조사 대상자로 선정되었는지’를 먼저 파악해야 한다. 통지서를 통해 조사대상 연도, 조사 세목을 먼저 확인하고, 쟁점사항을 빨리 파악해 그에 따른 증빙자료를 준비하는 것이 좋다. 1차적으로 신고된 소득자료와 채무증명자료, 재산처분자료를 통해 소명하고, 과세관청에서 추가 소명을 요청한 경우에는 금융거래내역으로 입증하도록 한다. 다만, 실무적으로 소득지출분석시스템(PCI)를 통해 집계되지 않는 신용대출, 차용거래와 비트코인·주식 매매거래 때문에 조사 대상자로 선정될 수 있는데 거래내역 등 객관적인 증빙자료를 준비해 소명하는 것이 중요하다. 4. 주요 사례(1) 특수관계인으로부터 차용증 작성 후 받은 금액이 채무로 인정될 수 있는지 여부원칙적으로 배우자 또는 직계존비속 간의 차용은 인정되지 않지만, 실질적으로 차입이 맞다는 것을 입증하는 경우에는 인정될 수 있다. 공증된 차용증에 원금, 이자율, 원금상환일, 이자지급일을 기재하고, 작성된 내용대로 이행하는 것이 매우 중요하다. 자금출처조사 시 객관적인 증빙자료를 제출하기 위해 계좌이체를 이용하고, 적요란에 이자 지급을 기재해 철저하게 준비하도록 하자. 다만, 국세청의 보도자료를 확인해보면 자금출처조사 단계에서 채무로 인정받더라도 사무처리 규정에 따라 부채 사후관리를 통해 채무상환 여부를 재차 확인한다고 발표하고 있다. 또한, 상환하는 경우 해명자료 제출 안내문을 보내어 객관적인 증빙자료(계좌이체내역 등)를 요청하고 있다. 유의할 점은 특수관계인으로부터 차용한 금액 역시 소득신고가 완료된 자금원천으로 상환해야 한다는 것이다. (2) 자금출처조사 단계에서 개인사업장 또는 법인에 대한 세무조사로 확대될 수 있는지 여부자금출처 조사는 자산 취득 당시 그 시점에 수입·지출가액을 맞추는 것이 쟁점이다. 본인이 신고한 소득 및 부채와 지출사이의 부족한 부분은 증여 또는 소득누락 으로 추징하는데 본인 명의의 사업장이 있다면 매출과 관련된 부가가치세 및 소득세 조사로 확대될 가능성이 있다. 국세기본법상 정하고 있는 일정 요건을 충족하는 경우 조사관이 세무조사 범위를 확대해 사업자 또는 법인 통합조사가 진행될 수 있기 때문이다. 이에 따라 매출누락이 확인되면 종합소득세 또는 법인세와 가산세 등 거액의 세금이 추징될 수 있다.(3) 과거에 전세보증금 또는 현금을 증여받아 부동산을 취득한 경우로서 현재 부동산 취득 시 자금조달계획서에 전세금 또는 부동산 매각대금으로 기재하면 조사 대상자에서 제외될 수 있는지 여부전세보증금 또는 부동산 매각대금으로 부동산을 취득하더라도 취득 자금원천으로 바로 소명되지는 않는다. 과거에 해당 전세보증금 및 매각한 부동산의 취득자금이 소명돼야 원천으로 입증되는 것이다. 과거에 전세계약시점 및 취득시점이 ‘부과제척기간’ 이내에 해당하면 과세관청이 과세권을 행사할 수 있기 때문에 소명이 우선돼야 한다. 부과제척기간은 상속세 및 증여세의 경우 원칙적으로 10년이지만 예외적으로 15년 또는 최악의 경우 상속·증여 사실을 안 날부터 1년 이내에 해당하면 자금출처조사 단계에서 추징될 수 있다.부동산을 취득하기 전에 미리 취득 자금원천을 확인해 자금출처조사 대상자에 해당될 수 있는지 미리 파악하는 것이 중요하다. 사전에 전문가의 도움을 받아 부동산 취득금액이 어떤 자금흐름을 통해 원천으로 구성되었는지 확인하고, 부동산 취득에 원천이 되는 소득 중 미신고 금액이 있다면 차라리 기한 후 신고를 하여 가산세 감면이라도 받는게 유리할 수도 있다. 

      2022.01.27

      류세진 세무사

      사례로 알아보는 조합원입주권·분양권과 일시적2주택

      세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>1세대가 1주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적으로 1세대 2주택이 된 상태에서 종전주택을 양도하는 경우에도 일정한 요건을 충족한다면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다. 이러한 특례 규정에 있어서 주택으로 간주되는 조합원입주권과 분양권도 유사하지만 달리 규정된 방식으로 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있다. 몇 가지 사례를 통해 살펴보자. 1. 일시적 2주택 법률규정과 요건먼저 규정된 법률 내용으로 비과세 요건을 확인해보자. 다만 아래 요건 외에도 양도하는 종전주택은 기본적으로 보유 및 거주요건 등의 비과세 요건을 충족해야 한다.(1) 종전주택과 신규주택(소득세법 시행령 제155조 제1항)가장 일반적 경우로서, 아래 ①, ② 요건을 모두 충족해야 한다.① 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것② 신규주택 취득일로부터 3년* 이내 종전주택을 양도할 것(*신규주택 취득일 현재 종전주택 및 신규주택 모두 조정대상지역 내에 있는 경우, 신규주택 취득일로부터 1년 이내 종전주택을 양도해야 하며, 신규주택에 세대 전원이 이사 및 전입 신고해야 한다.)(2) 종전주택과 조합원입주권(소득세법 시행령 제156조2 제3항, 제4항), 분양권(소득세법 시행령 제156조3 제2항, 제3항)1세대가 1개의 주택을 보유하다가 조합원입주권(분양권)을 취득하고 종전주택을 양도할 때 비과세를 적용받는 경우이다. 아래 ① 또는 ② 요건 중 하나를 충족하면 된다.① 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권(분양권)을 취득하고, 조합원입주권(분양권)을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것② 조합원입주권(분양권)을 취득한 날로부터 3년이 경과하여 종전주택을 양도하는 경우로서 조합원입주권(분양권)으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고, 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내 종전주택을 양도할 것 2. 조합원입주권·분양권과 일시적 2주택 비과세 사례혼동하기 쉬운 몇 가지 사례를 살펴보고자 한다. 앞서 설명한 법률 요건의 충족 여부를 엄격하게 살펴 판단하면 사례의 답을 찾기 쉽다.(1) 사례1  Q 2018.12. 조정대상지역 내 주택A를 취득해 보유하던 甲은 2020.02. 비조정대상지역 내 주택B를 추가로 취득했는데, 주택B의 취득 이후 재건축·재개발에 의한 관리처분계획인가로 주택B가 조합원입주권B로 변경됐다. 이 경우 주택A 양도 시 비과세를 적용받기 위해 갖추어야 할 요건은 무엇일까? A 위 사례는 신규주택이 취득 이후 조합원입주권으로 변경된 사례로서 조합원입주권 비과세 규정 적용으로 혼동할 수 있다. 하지만 주택B는 취득 당시 권리가 아닌 주택이었으므로 일반적인 일시적 2주택 규정을 적용해야 한다. 따라서 주택A는 주택B의 취득일로부터 3년 이내 양도해야만 비과세를 적용받을 수 있다.(2) 사례2   Q 2021.01. 분양권C를 취득해 보유하던 乙은 해당 분양권이 완공되기 이전에 주택D를 취득했다. 이후 분양권C가 주택C로 완공됐다면, 주택C 취득일로부터 3년(1년)이내 주택D를 양도 시 비과세를 적용받을 수 있을까?A 정답은 비과세를 적용받을 수 없다. 2021.03.30. 국세상담센터에 게재된 주요 상담사례자료에 따르면 주택간 일시적 2주택 비과세(소령 제155조 제1항) 적용대상은 아니다. 2021.01.01. 이후 취득한 분양권에 대해서는 소득세법 시행령 제156조3이 신설되었기 때문에 해당 법률조항을 적용해야 한다는 취지로 해석된다. 하지만 해당 조항을 적용하기 위해서는 주택D를 먼저 취득했어야 하기 때문에 이 또한 적용대상이 아니다. 따라서 위 케이스의 경우 선양도하는 주택은 과세된다.(3) 사례3   Q 丙이 보유하고 있던 주택E가 재건축·재개발에 의한 관리처분계획인가로 조합원입주권E로 변경된 이후, 승계 조합원입주권F를 추가로 취득했다. 이후 두 입주권이 주택E와 주택F로 완공된 이후, 주택E를 양도하는 경우 어떤 요건 충족 시 비과세를 적용받을 수 있을까?A 정답은 현 규정상 비과세는 적용받을 수 없다. 현재 법률 규정은 종전주택을 보유한 상태에서 신규주택 또는 신규 조합원입주권을 취득한 경우 종전주택 양도시 비과세를 적용하는 규정이지 ‘조합원입주권을 보유한 상태’에서 조합원입주권을 취득한 경우는 규정하고 있지 않다(서면법규과-563, 2013.05.16.).참고로 원조합원이 조합원입주권을 보유하다가 신규주택을 취득한 경우로서 보유하던 조합원입주권을 양도해 비과세를 적용받을 수 있는 규정은 소득세법 시행령 제89조 제1항 제4호에 별도의 요건으로 규정하고 있으나, 위 케이스는 해당되지 않는다.(4) 사례4  Q 丁은 주택G(2018.4. 취득), 주택H(2019.5. 취득)를 함께 보유하던 중 2020.5. 조합원입주권I를 취득했다. 주택H를 2020.12. 과세로 선양도 후 주택G와 조합원입주권I만 보유한 상태에서 주택G를 양도한다면 비과세를 적용받을 수 있을까? (다만, 소령 제154조 제5항에 따른 보유기간 재기산 규정은 별론으로 함)A 주택G의 양도일 현재 주택G와 조합원입주권I가 조합원입주권 일시적 2주택 비과세(소령 제156조2 제3, 4항) 요건을 충족한다면 비과세를 적용받을 수 있다(재산세과-1025, 2009.05.25.). 따라서 조합원입주권I 취득일로부터 ① 3년 이내 양도하거나, ② 3년이 경과했다면 주택I 완공 후 2년 이내 입주 및 1년 이상 거주하고, 완공 전 또는 완공 후 2년 이내 주택G를 양도하면 된다.최근 많은 1주택 이상 보유자가 주택보다 양도기한이 여유롭고 보유세 부담이 적은 조합원입주권 또는 분양권을 투자목적으로 취득하고 있다. 하지만 향후 세금에 대한 계획없이 주변 이야기만 듣고 취득했다가 양도 직전 상담을 찾아온 사람들이 난처한 상황에 처하곤 한다. 조합원입주권 또는 분양권을 취득·양도할 계획이 있다면 반드시 숙련된 세무 전문가에게 충분한 검토를 받아보길 바란다.곽인송 세무사 세무법인 다솔

      2022.01.21

      곽인송 세무사

      윤석열 정부에서 바뀐 부동산 세법

      윤석열 정부가 2022년 5월 10일에 출범하면서 부동산 정책에는 많은 변화가 있었다. 야당과 여당이 바뀌면 흔히 있는 일이지만 특히나 윤석열 정부는 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 바탕으로 당선된 영향이 큰 만큼, 지난 정부가 내세웠던 부동산 정책 방향을 근본적으로 수정하는 작업을 진행하고 있다. 이번 기고문에서는 윤석열 정부의 임기가 시작한 이후로 개정된 주요 부동산 세법에 대해서 정리해 보겠다.   1. 다주택자가 최종 1주택이 된 시점부터 비과세 보유 및 거주요건이 재기산되는 규정이 삭제 2022년 5월 10일 전까지는 다주택자가 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 다주택에서 최종 1주택이 된 시점부터 보유 및 거주기간 요건을 기산했다(이하 보유기간 리셋규정). 보유기간 리셋규정은 2021년 1월 1일부터 시행된 규정으로 2020년 12월 31일 이전까지는 비과세 받기 위한 보유기간을 주택의 취득시기부터 기산했다. 보유기간 리셋규정은 많은 예외 사유와 과세당국의 엇갈린 해석으로 혼란이 많았던 세법규정이었다. 그리고 보유기간 리셋으로 인해 부동산 매물의 잠김효과를 초래했다.윤석열 정부에서는 이렇게 부작용이 많았던 보유기간 리셋규정을 2020년 12월 31일 이전으로 되돌렸다. 즉, 이제는 최종 1주택이 된 시점부터 2년 보유기간을 기산하지 않고, 최초 취득시점부터 2년 이상 보유기간을 계산한다.     2. 다주택자 중과세가 2023년 5월 9일까지 한시적 배제 문재인 정부 시절에는 다주택자가 주택을 양도하면 중과세를 적용하고 장기보유특별공제를 배제했다. 최대 82.5%까지 부과되는 세금은 다주택자에 대한 징벌적 세금이란 비판이 있었다. 그리고 이렇게 세금을 많이 내고 주택을 양도할 바에는 주택을 팔지 않고 계속 보유하거나 자녀에게 증여하겠다는 분위기가 조성돼 부동산 시장은 얼어붙었다. 윤석열 정부에서는 부동산 매물 잠김현상을 방지하고 부동산 시장 안정화를 위해 정부출범과 동시에 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 1년 동안 다주택자 양도소득세 중과세를 한시적으로 배제하는 정책을 도입했다. 해당 기간 동안은 다주택자도 기본세율이 적용되며 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.         다만, 주의할 점은 단기양도 중과세까지 배제되는 것은 아니란 점이다. 따라서 반드시 2년 이상 보유하고 양도해야 기본세율을 적용받을 수 있다. 만약 단기세율에 해당할 경우 2년 미만 보유 시 60%, 1년 미만 보유 시 70%의 세율이 적용된다. 3. 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 전입 요건이 삭제되고 종전주택 처분기한이 2년으로 늘어난다.  2022년 5월 9일 이전에는 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사할 경우 일시적 2주택으로 비과세를 적용받기 위해서는 신규주택을 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 지나고 취득하며, 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고, 동시에 1년 내 신규주택에 전입해야 했다. 하지만 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 1년 이내 전입 의무가 사라지며, 1년 이내 양도요건이 2년 이내 양도요건으로 연장된다. 나머지 일시적 2주택 비과세 요건은 동일하다. 그리고 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사가는 경우를 제외하고 일시적 2주택 비과세 규정 요건은 이전과 변화가 없다. 4. 일시적 2주택 취득세 중복보유 기간이 1년에서 2년으로 늘어난다. 기존 주택 등을 보유한 상태에서 조정대상지역의 주택을 새롭게 취득할 경우, 종전 주택 등을 일정기간 안에 양도하면 1주택으로 보아 기본세율(1%~3%)이 적용된다. 이때 종전 주택 등이 조정대상지역에 위치할 경우 1년 안에 종전 주택 등을 양도해야 하고, 종전 주택 등이 비조정대상지역에 위치할 경우 3년 안에 종전 주택 등을 양도해야 한다.2022년 5월 10일 이후 양도하는 분부터 위 규정이 조정대상지역에 위치할 경우 1년에서 2년으로 양도기한이 연장된다. 이는 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위한 양도기한이 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동 시 2년으로 연장된 것과 규정을 일치시키기 위함이다.    5. 상생임대주택에 해당하면 비과세 거주요건을 면제 오는 8월 임대차 3법에 따른 전월세 대란을 막기 위해 윤석열 정부에서는 기존에 있던 상생임대주택 비과세 특례를 대폭 개정할 예정이다. 상생임대주택에 대한 비과세 특례는 2022년 2월에 신설된 규정으로 기존규정은 상생임대인에 해당할 경우 비과세 2년 거주요건 중 1년 거주요건을 인정해줬다.  하지만 혜택을 적용받기 위한 요건은 굉장히 까다로워 사실상 혜택을 적용받을 수 있는 사람이 거의 없었다. 그래서 ‘그림의 떡’ 같은 특례규정이었는데, 이번에 규정을 대폭 개정해 새로운 규정으로 재탄생했다. 개정 예정인 상생임대인의 요건과 혜택은 다음과 같다.                   6. 보유세가 대폭 감액 보유세에 대한 개정은 윤석열 정부가 출범 이전부터 공약으로 내세운 정책이다. 장기적으로 재산세와 종합부동산세를 통합시키고 과도한 종합부동산세를 정상화한다는 구상이다. 지금까지 발표된 보유세 개정사항은 다음과 같다.              보유세 개정의 경우 재산세와 종합부동산세의 통폐합이란 보다 근본적인 방안이 남아 있다. 그리고 종합부동산세 과세 유예제도가 도입되고 종합부동산세 산출세액 계산 시 주택가액으로 기준으로 변경이 추진된다. 하지만 해당 사항은 국회 통과가 필요한 사항이라 추이를 지켜봐야 한다.  앞서 언급한 윤석열 정부의 부동산 세재 변동사항은 이미 개정됐거나, 국회 통과가 필요없는 시행령 개정사항만 다뤘다. 국회 통과가 필요한 부분은 아직 반영하지 않았으며, 7월 21일에 정부 세법개정안이 발표될 예정이다. 앞으로 부동산 세제 정책의 변화가 계속될 예정인 만큼 주택을 구입하거나 부동산 투자를 계획하고 있는 분들은 정부정책의 발표를 주의 깊게 살펴봐야 한다. 

      2022.08.04

      김선준 세무사